[中房研協(xié)]“斷供”未必成潮，但金融風險不可不防

??【熱點回放】

??進入七月，全國多地發(fā)生的“強制停貸”事件引發(fā)了社會廣泛關(guān)注，出現(xiàn)停工甚至爛尾的樓盤業(yè)主抱團將“斷供”視作集體維權(quán)工具，主要訴求在于項目的復工和交付。持續(xù)發(fā)酵的“停貸”情況波及了包括鄭州、長沙、武漢、西安、南昌、太原在內(nèi)的80多個城市中的200多個項目，引起了各層級監(jiān)管部門的高度重視。政治局會議首提“保交樓”任務(wù)，銀保監(jiān)會多次予以回應(yīng)，地方政府也在積極探索各類紓困模式以解決樓市交付難題。

??此番“停貸”風波再次讓各方認識到當下房地產(chǎn)金融風險不但緊迫而且兇險。那么，“停貸”給樓市帶來的影響究竟如何？背后問題出在哪？應(yīng)當如何妥善解決這些問題？伴隨多方的協(xié)作與積極化解，“停貸”風波能否逐漸平息？本期內(nèi)參將從多個角度進行分析。

??【各方觀點】

??易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官丁祖昱認為，房地產(chǎn)行業(yè)弱復蘇情況下，近期又出現(xiàn)了部分城市業(yè)主“停貸”情況，成為短期樓市下行的“導火索”，行業(yè)信心的恢復被進一步遏制。從目前情況看，全國新房成交規(guī)模勢必會遭受較大沖擊，尤其是中西部二線城市短期將遭遇明顯下降，而部分停貸項目較多的城市，短期市場復蘇進程或?qū)⒈淮驍?，潛在置業(yè)群體因應(yīng)激反應(yīng)而不敢買新房，從而導致新房市場成交或進入下降通道。后續(xù)隨著積極信號的釋放，市場信心以及觀望情緒將有所緩解，而市場由點到面全面回暖仍需要時間。

??北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長陳志認為，對銀行的保護有《銀行法》等等，但對買受人的保護太少。制度的立腳點應(yīng)該在買受人的角度上?，F(xiàn)房銷售和期房銷售的利弊存廢，需要有一個思考?！渡唐贩夸N售管理辦法》中都有現(xiàn)房銷售的內(nèi)容，但是地方為什么不選擇，背后的其實有各自的利益考量。如何平衡好各自的利益非常重要。

??中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，由于供給端的暴雷，使得整個行業(yè)整體信用下降，商業(yè)銀行對于正常的房地產(chǎn)貸款、房地產(chǎn)融資都采取相對比較謹慎的舉動，困難企業(yè)更是如此。所以，核心還是在資金層面。房地產(chǎn)企業(yè)積極自救是完全必要的，但僅僅依靠房地產(chǎn)企業(yè)自救是不夠的。政府及相關(guān)各方要采取強有力的外力措施，特別是金融機構(gòu)要采取強有力的措施，才有可能打破負循環(huán)。

??中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院高級研究員秦虹認為，不能低估爛尾樓斷貸引起的反響，它有可能造成一系列難以預(yù)計的風險。消費者買了房子，不能如期拿到房子，消費者的利益受到了極大損害，應(yīng)該給消費者一個交代。香港也有預(yù)售制，為什么沒有出現(xiàn)大面積爛尾？我們只是學習了預(yù)售制，但對預(yù)售資金使用、按揭還貸時間、預(yù)售資金監(jiān)管還沒有完全學到。現(xiàn)在出現(xiàn)了爛尾，所有的風險都讓消費者承擔，這確實是政策需要優(yōu)化和調(diào)整的地方。要解決老百姓的擔憂，把現(xiàn)有的爛尾樓通過各方的努力解決好。從長期來看，要把預(yù)售制給予完善，包括預(yù)售資金的監(jiān)管更加完善，保護消費者的利益。

??經(jīng)濟學家賈康認為，造成停貸事件背后的原因比較復雜，但離不開這三個方面的影響，首先是在政策方面缺乏適應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展的相關(guān)政策。目前來看房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展狀態(tài)就像過山車，或者是呈現(xiàn)出一種打擺子式的由熱到冷，由冷到熱的演變過程，一直沒有一套更加適應(yīng)市場變化的配套政策輔助房地產(chǎn)行業(yè)。其次是以恒大暴雷為代表的在去年9月份就已經(jīng)暴露出來的房地產(chǎn)的危機，在處理危機的過程當中可能導致了更多新的問題。同時這些公司自身的生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略、策略組合的掌握，以及過度的多元化經(jīng)營也是停貸風波的導火索之一。最后則是預(yù)售制度本身存在問題，從而導致產(chǎn)生了不可估計的風險。

??廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，政治局會議關(guān)于房地產(chǎn)方面的表述，表明穩(wěn)定房地產(chǎn)工作重點開始變化，從之前的防風險與穩(wěn)市場轉(zhuǎn)移到穩(wěn)市場、防風險與穩(wěn)民生并重。穩(wěn)民生占據(jù)了房地產(chǎn)管理工作的首位，彰顯了國家對于房地產(chǎn)行業(yè)管理的出發(fā)點首先是民生保障。在各地政府部門推動下，爆雷房企的項目有望在“保交樓”層面得到充分疏解，不過應(yīng)意識到的是，房地產(chǎn)行業(yè)還將會繼續(xù)完成市場化出清，市場化、法制化，商業(yè)可持續(xù)的原則不會調(diào)整。

??平安銀行高級分析師湯玥認為，下半年“二十大”即將召開，“穩(wěn)”更重要，不出現(xiàn)系統(tǒng)性風險是底線思維，目前政策已有所行動，但力度不足。從積極方面看，本次貸款風險事件后續(xù)的順利解決，有助于加速房地產(chǎn)風險出清、化解風險，同時也能有效增強購房者信心。

??華泰證券發(fā)布研報認為，解決爛尾樓的問題，實際上就是要解決房企經(jīng)營困難的問題。現(xiàn)在各地疫情逐步穩(wěn)定，加上今年以來各地放寬樓市調(diào)控政策，銷售市場其實在逐步恢復，如果能夠在房企融資層面給予一定寬松，將政策層面強調(diào)的支持企業(yè)合理融資需求落到實處，不盲目抽貸、斷貸等，讓企業(yè)從銷售和融資兩個端口能夠有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流輸入，就能盤活在建項目和工程，保交付就能落到實處，從而保障購房者利益。

??經(jīng)濟學家馬光遠認為，在今年各種因素的疊加之下，中國經(jīng)濟的一些風險因素在凸顯。而房地產(chǎn)的穩(wěn)定對于中國經(jīng)濟的穩(wěn)定至關(guān)重要。雖然目前的房地產(chǎn)市場預(yù)期低迷，有一些風險，但如果政策到位，解決當下的房地產(chǎn)市場問題仍然有解，房地產(chǎn)仍然不會“硬著陸”，保交樓的問題可以在各方協(xié)同推進中解決，需求的問題可以著重從改善型需求突破。下半年，務(wù)必要清理過去嚴厲調(diào)控時期的不符合支持合理需求的政策，并適當減免稅費。

??全國政協(xié)經(jīng)濟委員會副主任楊偉民認為，就目前情況來看，很難指望今年房地產(chǎn)對經(jīng)濟有正向拉動作用，但至少要減少負向拉動的程度。當前房地產(chǎn)問題主要出在預(yù)期上，要改善居民對于房地產(chǎn)預(yù)期，可能需要更多綜合性制度政策。多部門配合協(xié)調(diào)制定出臺綜合性權(quán)威性房地產(chǎn)政策文件，明確房地產(chǎn)新體制、新模式的方向，明確稅收、信貸、土地、限售等政策，給房企和居民一個可靠預(yù)期。

??【中房分析】

??“停貸”事件是行業(yè)暴露流動性風險的一種集中體現(xiàn)，或給緩慢復蘇的房地產(chǎn)市場帶來沖擊

??近期部分地區(qū)出現(xiàn)的一些爛尾樓集體停貸事件，本身就是行業(yè)去杠桿、資金鏈出現(xiàn)斷裂風險的一種集中體現(xiàn)。雖然部分樓盤出現(xiàn)斷貸占銀行按揭貸款的比例微乎其微，但這是一種非常危險的信號，其連鎖反應(yīng)和蝴蝶效應(yīng)尤為警惕：一方面，信心和情緒具有傳導效應(yīng)，在當前房企流動性仍未根本性緩解、市場信心仍未恢復的情況下，任何關(guān)于信貸政策或預(yù)售制度方面的波動都對開發(fā)商的資金來源及籌資模式產(chǎn)生巨大而深遠的影響。同時，購房者斷供的這些訴求及其對應(yīng)的行動，將再次沖擊居民脆弱的信心和購房意愿，房地產(chǎn)市場的修復可能進一步放緩，樓市短時間內(nèi)亦仍舊難以“抬頭”；另一方面，若停貸風波繼續(xù)蔓延，管控不當，房地產(chǎn)信用風險會外溢到其他產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，產(chǎn)生新的社會信用危機。

??購房者“斷供”，肯定有用輿論攻勢讓政府出手倒逼房企繼續(xù)施工的意圖，但這些購房者絕非無理取鬧，中國目前執(zhí)行的預(yù)售制度，購房者承擔了最大的風險，銀行包賺不賠，風險與收益明顯存在錯配，這種情況必須得到重視和糾正。只有政府、銀行、企業(yè)積極承擔責任，理順權(quán)責關(guān)系，降低購房者預(yù)購行為的風險，確保購房資金得到安全監(jiān)管，才能穩(wěn)定購房者信心，不對行業(yè)復蘇產(chǎn)生負面影響。

??“救市”自上而下達成共識，“穩(wěn)地產(chǎn)”著眼“保交樓”目標

??結(jié)合7月底政治局對房地產(chǎn)行業(yè)的定調(diào)來看，“穩(wěn)增長”訴求再次加強，“穩(wěn)定”不僅置于樓市首位，還是一切政策調(diào)控的重要出發(fā)點和落腳點。同時，會議首次提及“保交樓”“穩(wěn)民生”，針對當前市場現(xiàn)狀，最高層的態(tài)度已經(jīng)十分明確，“保交樓”問題亟待解決，地方政府更需要積極作為。至此，在中央的引導下，解決停工樓盤爭端，防止風險增加，已成為當前地方政府支持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要議題，各地舉措及配套資金將加快落實，保交樓問題也可以在更高層面分門別類來解決。

??從當前實際落實“保交樓”政策的組織和舉措來看，包括地方黨委和市政府全局統(tǒng)領(lǐng)、商業(yè)銀行等機構(gòu)密切配合、房企等積極參與復工。從“一對一幫扶”到“引入國資”，地方政府作為紓困的主體，也發(fā)揮了統(tǒng)籌協(xié)同的職能，牽頭組織對接國央企、金融機構(gòu)，盤活受困房企項目的資產(chǎn)。其中，出現(xiàn)“斷供”項目較多的鄭州更邁出重要一步，提出了“棚改統(tǒng)籌統(tǒng)還”“收并購”“破產(chǎn)重組”“保障性租賃住房”等四種不同的項目紓困模式，盡管以上處置方式還未形成最終方案，但基本已涵蓋了目前具備操作性的實施路徑，若后期明確方案落地，則為其他城市提供了參考借鑒。

??總體而言，要徹底解決“保交付”仍存在較大的難度，目前已有的各種項目盤活方式都有較為嚴格的條件和較窄的適用范圍，只能解決部分具體項目的停工問題。尤其是在當下需求收縮、供給沖擊和預(yù)期轉(zhuǎn)弱和房企流動性承壓的背景下，對于地方政府、開發(fā)商、銀行以及業(yè)主的多方和解，要做到行業(yè)全面快速復工保證所有項目交付絕非易事。另外在房企紓困方面，如何調(diào)動金融機構(gòu)與AMC參與房企紓困，并形成行之有效的紓困方案，仍是紓困的難點和重點。

??此輪救市動作基本圍繞項目本身展開，房企的核心問題仍舊需要正視及解決

??當前政策的工具箱已經(jīng)打開，就眼下而言，中央和地方政府首要任務(wù)和目標是“保交付”，近期傳出的基金設(shè)立、棚改專項債等一系列紓困模式基本圍繞項目和樓盤本身進行盤活和托底，而非對房企提供過多的救助性資金或?qū)捤烧?。民生和社會穩(wěn)定是國家必須堅守的底線，短期看，在中央對于“保交樓”支持下，暴雷房企的項目會在更高層面分門別類得以紓解，停貸問題必將有所好轉(zhuǎn)。但實際上，最近幾年爛尾樓數(shù)量越來越多，歸根結(jié)底是由于房企資金不足，從而無法支撐項目復工交付導致。因而，要維持房地產(chǎn)市場的長期穩(wěn)定，除了從項目端入手，推動停貸樓盤的復工再建工作之外，從緊迫性和必要性上來看，在當前房企風險仍然突出、市場預(yù)期再次轉(zhuǎn)弱的情況下， 當務(wù)之急恐怕還要給房企輸送適當?shù)牧鲃有裕袠I(yè)政策仍有發(fā)力空間從根本上解除房企的流動性危機，打通部分房企的資金鏈“阻梗”，讓斷掉的行業(yè)資金鏈再次連接起來。具體措施方面，可以從房企貸款支持力度的加大、預(yù)售資金監(jiān)管的優(yōu)化、三道紅線和貸款集中度管理制度的適當放緩等方面入手。