[中房研協(xié)]2022年第二季度房地產(chǎn)市場運行情況（市場篇）

??01

??房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比負增長

??上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資68314億元，同比下降5.4%。其中，住宅投資51804億元，下降4.5%。從同比走勢來看，開發(fā)投資持續(xù)承壓，累計增幅逐季滑落至負增長區(qū)間。2022年以來，政策端持續(xù)發(fā)力穩(wěn)定樓市，但開發(fā)投資的低迷態(tài)勢難以扭轉(zhuǎn)。受制于銷售回款不暢、流動性壓力不減、新開工及施工的放緩和土地出讓的走弱等因素影響，投資近一年來首次出現(xiàn)同比下降，增速降至歷史低位，拖累了經(jīng)濟增長。在當前經(jīng)濟下行壓力加大的背景下，“穩(wěn)地產(chǎn)”對“穩(wěn)經(jīng)濟”至關(guān)重要，房地產(chǎn)投資對于經(jīng)濟增長的支撐作用很難通過其他投資彌補，政策面需保持房地產(chǎn)投資走向平穩(wěn)。

??從土地出讓和新開工水平來看，房地產(chǎn)投資的支撐力度仍在走弱，當季開發(fā)投資規(guī)模4.05萬億元，投資同比增速再次由正轉(zhuǎn)負，增速較上年同期和上季度分別回落18.4個和9.8個百分點。分類市場看，住宅投資仍是房地產(chǎn)開發(fā)投資的主體，當季住宅、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資分別占同期房地產(chǎn)開發(fā)投資額的76.6%、3.6%和7.8%。投資增速上看，當季住宅投資步入負增長區(qū)間；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資維持下跌態(tài)勢，且跌幅繼續(xù)擴大。

??單月數(shù)據(jù)來看，6月開發(fā)投資規(guī)模為1.6萬億元，單月同比連續(xù)4個月負增長，降幅呈現(xiàn)進一步擴大趨勢，這也是半年累計跌幅繼續(xù)擴大的原因。當前投資形勢并沒有出現(xiàn)邊際改善，在市場銷售短期內(nèi)難以快速恢復(fù)、流動性風險依然存在的背景下，房企拿地態(tài)度普遍謹慎，導致投資開工數(shù)據(jù)較差，房地產(chǎn)市場整體依然還在探底的過程中。

??從區(qū)域投資累計增速看，各區(qū)域開發(fā)投資增速均呈現(xiàn)加速下行走勢。其中，中部地區(qū)投資增速由正轉(zhuǎn)負，跌幅最??；東部和西部地區(qū)投資保持下降趨勢，跌幅擴大；東北地區(qū)投資跌幅最大，但連續(xù)兩個月放緩。具體來看，上半年東、中、西和東北地區(qū)同比增幅分別為-4.5%、-0.5%、-8.6%和-26.5%。投資規(guī)模上，東部地區(qū)依然保持領(lǐng)先，占總投資比重為53.9%，高于其他三區(qū)域的總和；西部和中部地區(qū)次之；東北地區(qū)墊底。

??從季度數(shù)據(jù)來看，當季東部和中部投資同比重回負增長階段，西部和東北地區(qū)則維持下降態(tài)勢。具體來看，東部、中部、西部和東北地區(qū)增速分別為-8.2%、-3.9%、-12.4%和-27.8%，較上年同期回落了16.2、19.0、19.3和36.3個百分點，西部和東北地區(qū)投資表現(xiàn)乏力，成為拖累房地產(chǎn)投資的主要區(qū)域。從區(qū)域貢獻占比看，當季東部、中部、西部和東北地區(qū)的投資額分別占總投資額的52.0%、22.8%、21.7%和3.6%，其中，東部和中部地區(qū)占比較上年同期略有提升。

??從季度內(nèi)各月數(shù)據(jù)來看，各區(qū)域開發(fā)投資絕對值呈逐月攀升態(tài)勢，但同比均處于負增長狀態(tài)。開發(fā)投資處于負增長階段的背后是土拍市場遇冷、新開工力度減弱以及房企對銷售回款預(yù)期的悲觀。

??02

??到位資金同比降幅收窄，企業(yè)融資端尚未得到根本性改善

??上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金76847億元，同比下降25.3%。其中，國內(nèi)貸款9806億元，下降27.2%；利用外資55億元，增長30.7%；自籌資金27224億元，下降9.7%；定金及預(yù)收款24601億元，下降37.9%；個人按揭貸款12158億元，下降25.7%。

??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比跌勢放緩，主要受6月商品房銷售市場小幅回升影響。其中定金及預(yù)售款和個人按揭貸款跌幅較1-5月分別收窄1.8個和1.3個百分點；國內(nèi)貸款及自籌資金跌幅較上月繼續(xù)擴大。各項資金來源占比情況與上月相比變動不大，定金及預(yù)收款和個人按揭貸款占全部資金的47.8%，自籌資金占比35.4%。

??目前來看，伴隨著金融糾偏政策的落地及“寬信用”的兌現(xiàn)，部分房企資金面有一定改善，尤其是財務(wù)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企獲得資金傾斜的概率更大，但金融機構(gòu)對民營房企的融資支持力度依舊不足，部分房企在當前的償債高峰期仍面臨著較大的流動性風險，行業(yè)融資環(huán)境修復(fù)還需要時間。

??從季度內(nèi)企業(yè)到位資金結(jié)構(gòu)來看，定金及預(yù)收款和個人按揭貸款是企業(yè)主要的資金來源，占全部資金的50.5%,比重較上年同期減少7.3個百分點，反映出當前購房意愿仍較低；自籌資金占38.3%,上升7.4個百分點，得益于企業(yè)仍在積極籌措資金; 國內(nèi)貸款占比為11.1%，下降0.2個百分點，顯示出部分房企在金融政策支持下融資緩解逐步得到改善，但相當一部分的房企融資能力依然承壓。

??值得注意的是，近期部分地區(qū)出現(xiàn)的一些爛尾樓集體停貸事件，也是行業(yè)去杠桿、資金鏈出現(xiàn)斷裂風險的一種集中體現(xiàn)。雖然部分樓盤出現(xiàn)集體斷貸占銀行按揭貸款的比例微乎其微，但這是一種非常危險的信號，其連鎖反應(yīng)和蝴蝶效應(yīng)尤為警惕，如果管控不當，則有可能出現(xiàn)新的社會信用危機。

??單月數(shù)據(jù)方面，6月房地產(chǎn)開發(fā)到位資金總量達1.64萬億元，同比連續(xù)11月負增長至下降23.6%，但降幅連續(xù)2個月呈現(xiàn)改善跡象。其中，國內(nèi)貸款、定金及預(yù)收款、個人按揭貸款的單月同比降幅有所收窄，主要得益于銷售端的回暖以及銀行對于開發(fā)貸、按揭貸款和投放力度加大；而自籌資金單月同比降幅繼續(xù)擴大，表明房企發(fā)債融資仍受阻滯。整體來看，目前銷售的修復(fù)程度并不足以緩解資金緊張局面。

??03

??新開工面積承壓持續(xù)下跌，竣工、施工同比由正轉(zhuǎn)負

??上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積66423萬平方米，下降34.4%。房屋竣工面積28636萬平方米，下降21.5%。

??整體來看，供給端的修復(fù)明顯弱于需求端。其中，新開工規(guī)模持續(xù)處于深度調(diào)整期，累計同比延續(xù)了2021年下半年以來的趨勢性下滑，且降幅不斷擴大。本次新開工的持續(xù)下跌，跌幅之深，周期之長是具有非常復(fù)雜的社會經(jīng)濟背景，與房企的經(jīng)營模式、行業(yè)規(guī)模、市場需求都有直接的關(guān)系，不是外來擾動因素導致的短期波動，而是內(nèi)在的調(diào)整。

??房屋竣工方面，累計同比下行至負增長區(qū)間，市場預(yù)期的竣工高峰并未如期而至，但在地方“保交付”政策以及房企銷售業(yè)績釋放的訴求下，后續(xù)項目竣工進程或有改善，將推動其降幅進一步收窄。

??上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積848812萬平方米，同比下降2.8%。從施工面積累計同比增速走勢看，開發(fā)投資累計同比增速與施工面積增速之間存在明顯的正相關(guān)關(guān)系，由于新開工的持續(xù)走弱及開發(fā)商資金面的緊張，施工數(shù)據(jù)承壓回調(diào)，累計同比步入負增長階段。

??從季度內(nèi)各月房屋建設(shè)情況看，新開工和竣工面積規(guī)模逐月小幅提升，但兩指標同比延續(xù)下降態(tài)勢，且單月跌幅再下一個臺階，其中6月下跌均超40%。新開工持續(xù)走弱的核心原因是一方面，企業(yè)拿地縮減一定程度影響了新開工節(jié)奏；另一方面，商品房銷售承壓疊加資金緊張情況下導致開工意愿不強。而竣工面積單月增速呈現(xiàn)出下行趨勢，主要受制于房企資金面緊張，工地被動停工導致竣工滯后。

??04

??商品房銷售面積和銷售金額跌勢放緩，單月增速底部回升

??上半年，全國商品房銷售面積6.9億平方米，銷售額6.6萬億元，同比分別下降22.2%和28.9%，較5月分別收窄1.4和2.6個百分點，同比降幅結(jié)束了自年初以來不斷擴大的趨勢。其中商品房銷售金額同比跌幅依然大于銷售面積，價格同比繼續(xù)回落。

??整體來看，商品房銷售市場的下行趨勢有所好轉(zhuǎn)，跌幅有所收窄，但成交規(guī)模相對仍處低位，疊加近期部分城市的項目“斷供”事件或?qū)κ袌鲱A(yù)期產(chǎn)生消極影響，可能一定程度上拖累市場恢復(fù)節(jié)奏，后續(xù)市場是否進入回暖通道仍有待觀察。

??分類物業(yè)銷售看，住宅市場表現(xiàn)低迷，銷售面積累計同比跌幅擴大；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售面積保持上漲，但漲幅收窄。

??從季度數(shù)據(jù)來看，銷售面積同比自上年三季度由正轉(zhuǎn)負后，延續(xù)下降趨勢。二季度內(nèi)銷售的下降證明了房地產(chǎn)基本面仍在筑底，需求端的實質(zhì)性復(fù)蘇仍需政策進一步刺激。值得注意的是，當季銷售金額降幅高于銷售面積。根據(jù)全國商品房銷售面積和銷售金額估算，6月商品房銷售均價下降至9753元/平方米，同比下降3.1%，部分城市房價非理性上漲的局面受到遏制。

??單月數(shù)據(jù)來看，5月以來銷售面積單月環(huán)比轉(zhuǎn)增，且同比增速下行趨勢有所放緩，房地產(chǎn)銷售市場在疫情影響轉(zhuǎn)弱和穩(wěn)樓市政策發(fā)力的背景下企穩(wěn)跡象漸顯。具體來看，6月商品房銷售18185萬平方米和17735億元，環(huán)比分別增長66%和68%，漲幅為近幾年同期最高，受此影響，同比降幅分別較上月收窄13.5個和16.9個百分點。

??從各地區(qū)銷售情況看，上半年各地區(qū)的銷售面積同比增速均處于回調(diào)區(qū)間。其中，西部跌幅繼續(xù)擴大，其余區(qū)域跌幅均有所收窄；東北地區(qū)跌幅最大，回調(diào)幅度也最明顯；東部地區(qū)銷售面積及金額占全國比重分別為39.4%、55.7%，對整體市場影響較大。

??季度內(nèi)從各月銷售情況看，各區(qū)域銷售面積同比均為負增長狀態(tài)，但5月以來銷售面積環(huán)比轉(zhuǎn)增，同比降幅也有所收窄，成交量呈現(xiàn)底部回升跡象。6月市場回暖主要得益于疫情影響減弱，房企沖刺半年業(yè)績，加大推盤和優(yōu)惠促銷力度，同時疊加房貸利率下降及限購、限貸放松等政策刺激，購房需求得到釋放。但整體來看，季度內(nèi)銷售成交量與往年同期相比仍處較低水平，市場真正回暖還需政策發(fā)力。

??05

??70大中城市房價格指數(shù)綜合環(huán)比跌幅收窄，同比漲幅持續(xù)走弱

??二季度內(nèi)，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲數(shù)量有所增加，4-6月上漲城市數(shù)量分別為18個、25個和31個。季度內(nèi)房價延續(xù)了下降趨勢，但跌幅有所收窄，4-6月環(huán)比綜合平均下跌0.30%、0.17%和0.10%；同比來看，房價上漲城市數(shù)量持續(xù)減少，4-6月上漲城市數(shù)量分別為30個、23個和21個。季度內(nèi)房價同比綜合平均漲幅由正轉(zhuǎn)負后，跌幅持續(xù)擴大，4-6月分別下跌0.11%、0.79%和1.29%。

??分能級而言，從當季環(huán)比數(shù)據(jù)來看，一二線城市房價平均指數(shù)漲幅略有反彈，三線城市房價延續(xù)下跌態(tài)勢，但跌幅收窄。其中，一線城市3個月環(huán)比指數(shù)算數(shù)平均值分別為0.17%，0.35%，0.45%；二線城市分別為-0.06%、-0.07%，0.06%；三線城市分別為-0.56%、-0.32%，-0.30%。從同比數(shù)據(jù)來看，一線城市房價平均漲幅呈現(xiàn)持續(xù)放緩態(tài)勢，二三線城市房價由漲轉(zhuǎn)跌。其中，一線城市3個月同比指數(shù)算數(shù)平均值分別為3.88%，3.55%，3.28%；二線城市分別為0.97%，0.28 %，-0.69%；三線城市分別為0.54%，-0.07%，-0.63 %。

??具體到各城市表現(xiàn)，6月新房房價環(huán)比漲幅排名前十的城市依次為成都、杭州、北京、青島、上海、合肥、廈門、揚州、遵義、南京，以一二線城市為主，其中成都和杭州漲幅超過1.0%；價格環(huán)比下降的城市中，岳陽、宜昌、大理、北海、秦皇島跌幅均在1.0%及以上，主要為經(jīng)濟欠發(fā)達的弱三線城市。同比來看，上漲的城市中，杭州、北京、銀川、成都、西安漲幅居前，在4.2%-6.3%之間;同比下降的城市中，北海、岳陽、湛江、哈爾濱、南充等城市跌幅均在6.0%及以上。從二手房數(shù)據(jù)來看，二季度70個大中城市二手住宅價格環(huán)比上漲城市數(shù)量有所增加，4-6月上漲城市分別為15個、15個和21個，環(huán)比指數(shù)算數(shù)平均值分別為-0.27%，-0.39%，-0.21%。

??分能級來看，一線城市價格環(huán)比漲幅趨穩(wěn)，二三線城市仍處于負增長區(qū)間，房價下跌壓力顯現(xiàn)。其中，一線城市各月二手房綜合環(huán)比分別為0.40%，0.05%，0.05%；二線城市分別為-0.31%，-0.34%，-0.10%；三線城市分別為-0.32%，-0.48%，-0.33%。同比來看，4-6月價格同比上漲城市數(shù)量分別為13個、13個、12個，同比指數(shù)算數(shù)平均值分別為-1.56%，-2.23%，-2.71%。各層級城市同比漲幅繼續(xù)回調(diào)，其中，一線城市各月二手房綜合同比分別為2.35%，1.75%，1.15%；二線城市分別為-1.00%，-1.72%，-2.14%；三線城市分別為-2.50%，-3.14%，-3.66%。

??06

??國房景氣指數(shù)持續(xù)回落

??2022年4月、5月和6月國房景氣指數(shù)分別為95.88、95.6和95.4。行業(yè)景氣指數(shù)季度內(nèi)持續(xù)回落。