[克而瑞]資本月報 | 融資總量連續(xù)4月環(huán)比減少，政府支持民營企業(yè)改革發(fā)展（2022年7月）

??本期關注

??政府表態(tài)支持民營企業(yè)改革發(fā)展，優(yōu)質房企的融資優(yōu)勢將擴大

??7月11日銀保監(jiān)會發(fā)布了《關于進一步推動金融服務制造業(yè)高質量發(fā)展的通知》，提出要加大對傳統(tǒng)產業(yè)在綠色轉型發(fā)展等方面的中長期資金支持。14日發(fā)改委發(fā)布了《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）新購入項目申報推薦有關工作的通知》，鼓勵已上市的基礎設施REITs通過擴募等方式籌集資金購入優(yōu)質資產。25日，證監(jiān)會等三機構聯(lián)合發(fā)布《關于推動債券市場更好支持民營企業(yè)改革發(fā)展的通知》，提出要加大債券融資服務力度，推動更多符合條件的優(yōu)質民營企業(yè)納入知名成熟發(fā)行人名單，提高融資效率；鼓勵市場機構為民營企業(yè)債券融資提供增信服務等。整體看來，本月政府加大了對公募REITs和綠色金融的支持，預計未來房企的融資環(huán)境仍將繼續(xù)優(yōu)化，優(yōu)質民營房企優(yōu)勢將繼續(xù)擴大。

??本月融資總量繼續(xù)同比減少，融資成本仍然保持低位

??本月100家典型房企的融資總量為522.88億元，環(huán)比減少13.7%，同比減少62.9%。其中債券發(fā)行了348.88億元，環(huán)比增加10.3%，同比減少40.4%。本月房企融資成本3.73%，環(huán)比上升0.2pct，同比下降1.03pct。其中境外債券融資成本5.82%，環(huán)比下降3.85pct，同比下降0.48pct；主要由于本月寶龍因為交換要約而發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)比上個月中梁發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)整體利率低了約3.59pct。此外境內債券融資成本僅為3.54%，頭部優(yōu)質房企融資優(yōu)勢仍然較為明顯。

??魯商服務完成上市，蘇新美好服務通過上市聆訊

??本月魯商集團旗下的物業(yè)公司魯商服務于8日完成了IPO，蘇州高新旗下的物業(yè)公司蘇新美好服務也在8月1日通過了上市聆訊。因此截至2022年7月底，在港交所提交過招股書但仍未上市的房企和房企旗下公司分別有13家和21家。不過整體看來，2022年房企在上市和分拆上市方面難度加大，同時上市后破發(fā)的情況屢屢發(fā)生，房企的上市熱情也有所冷卻。

??企業(yè)發(fā)債

??01.債券發(fā)行：融資總量連續(xù)4月持續(xù)環(huán)比減少，境外債發(fā)行持續(xù)低迷

??2022年7月100家典型房企的融資總量為522.88億元，環(huán)比減少13.7%，同比減少62.9%。房企融資量已連續(xù)4月持續(xù)環(huán)比減少，可見房企融資難的問題仍然較為突出。從融資結構來看，境內債權融資429億元，環(huán)比減少18.5%，同比減少33.6%；境外債權融資29億元，環(huán)比增加203.6%，同比減少92.4%；本月資產證券化融資40億元，環(huán)比減少42.8%，同比減少89.4%。

??7月房企發(fā)債348.88億元，環(huán)比增加10.3%，同比減少40.4%。其中，境外發(fā)債約29.18元，環(huán)比增加203.6%，同比減少87.3%，主要是因為7月寶龍因為交換要約而發(fā)行了2筆大額優(yōu)先票據(jù)，不過整體看來本月房企境外發(fā)債仍然持續(xù)低迷。境內發(fā)債319.7億元，環(huán)比增加4.2%，同比減少10%。其中，公司債發(fā)行136.7億元，環(huán)比減少25%，同比減少44.8%；中期票據(jù)發(fā)行150.3億元，環(huán)比增加59.7%，同比增加156%；融資券發(fā)行22.7億元，環(huán)比減少0.9%，同比減少45%，境內發(fā)債主體仍然基本為央企國企，除此之外還有萬科、龍湖等部分經(jīng)營情況良好的民營房企。

??2022年7月100家典型房企新增債券類融資成本3.73%，環(huán)比上升0.2pct，同比下降1.03pct。其中境外債券融資成本5.82%，環(huán)比下降3.85pct，同比下降0.48pct；主要由于本月寶龍因為交換要約而發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)比上個月中梁發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)整體利率低了約3.59pct。此外境內債券融資成本僅為3.54%，頭部優(yōu)質房企融資優(yōu)勢仍然較為明顯。2022年1-7月100家典型房企新增債券類融資成本4.2%，較2021年全年下降1.17個百分點，其中境外債券融資成本7.82%，較2021年全年上升0.7個百分點，境內債券融資成本3.4%，較2021年全年下降0.74個百分點。

??具體企業(yè)表現(xiàn)來看，7月發(fā)債量最大的企業(yè)是萬科，發(fā)債總量達到了64億元，企業(yè)共發(fā)行了兩筆共34億元的公司債，以及一筆30億元的綠色中期票據(jù)。本月發(fā)行債券的企業(yè)有15家，發(fā)債企業(yè)個數(shù)環(huán)比減少1家。從發(fā)債年限來看，萬科和保利都發(fā)行了一筆期限長達7年的公司債。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來看，招商蛇口發(fā)行的一筆13億元的超短融利率僅為2.08%，是本月房企發(fā)行的所有債券中最低。

??02.債券期限：本月到期債券類740億元

??本月房企共有51筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為740億元，環(huán)比增加15.8%，償債潮仍在持續(xù)。大發(fā)在本月到期的3只境外優(yōu)先票據(jù)、佳兆業(yè)到期的1只境外優(yōu)先票據(jù)、泰禾到期的一只境外債券以及藍光的一筆公司債則出現(xiàn)了實質性違約。

??提前關注到2022年8月將有34筆債券到期，剔除掉已經(jīng)提前贖回的部分之后約為492億元，環(huán)比減少33.5%。其中，藍光到期的1只公司債已經(jīng)出現(xiàn)了實質性違約，正榮的兩筆境外優(yōu)先票據(jù)則完成了債務重組，全部遞延到2023年贖回。從到期債券規(guī)模來看，單筆金額最高為金融街于2015年發(fā)行的40億元的公司債。

??在債務違約方面，本月融信、俊發(fā)、寶龍以及中梁四家房企旗下的境外優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)了實質性違約，單月曝出債券違約企業(yè)數(shù)量是2021年以來最多。整體來看，2022年以來已經(jīng)有不少房企曝出了債務違約事件，而由于當前仍有部分房企存在流動性問題，因此未來仍有可能有更多房企曝出債務違約事件，仍需要行業(yè)注意。

??上市和股票

??01.擬上市房企：本月仍沒有新增房企和房企旗下公司遞交上市申請

??本月沒有新增房企遞交上市申請，因此截至2022年7月底，在港交所在遞交過招股書但仍未成功上市的房企為13家，其中有10家房企在招股書過期后都沒有更新招股書，未來是否會繼續(xù)上市進程還有待觀察。

??在房企分拆旗下公司上市方面，本月沒有新增房企旗下公司遞交上市申請，僅有眾安智慧生活在7月29日更新了招股書。由于魯商服務于7月8日完成了上市，因此截至2022年7月底，在港交所遞交過招股書而仍未上市的房企旗下公司共有21家，其中有多家企業(yè)的招股書都已過期，未來是否還會堅持上市有待觀察。

??02.IPO和增發(fā)：魯商生活服務完成上市，蘇新美好服務通過聆訊

??本月魯商生活服務于7月8日完成上市，IPO發(fā)售價為5.92港元/股，發(fā)行的股份數(shù)量為3334萬股，因此所得IPO凈額約為1.384億港元。截至7月底新上市的房企旗下公司增至4家。而在招股書審批方面則有蘇新美好服務于8月1日通過了上市聆訊，而眾安智慧生活在4月22日通過了上市聆訊后直至7月底也沒有完成IPO。由于近期遞交上市申請的房企及房企旗下公司數(shù)量明顯減少，港交所對于已交表的企業(yè)的審核也較為嚴格，規(guī)模較小的房企和房企旗下公司的上市將會越發(fā)艱難，同時上市之后破發(fā)的情況也屢屢出現(xiàn)，也動搖了房企及旗下公司上市的信心。

??03.股權變動：旭輝等公司控股股東增持股份，部分企業(yè)繼續(xù)被強制減持

??本月沒有出現(xiàn)大規(guī)模的收并購事件，房企的股權變動相對較少，有部分房企和房企旗下公司出現(xiàn)了股東對公司股份的增持減持。在增持方面，整體看來部分基本面較為優(yōu)秀的龍頭企業(yè)仍然較受資本市場的青睞，比如碧桂園服務等；同時部分房企如旭輝、新城的控股股東選擇增持公司股票，其主要目的則是提振市場信心。本月房企股東減持方面主要是藍光發(fā)展和華夏幸福的控股股東因為債券問題被強制減持，這些爆雷房企何時能完成自救仍然有待觀察。

??04.股價變動：兩市地產相關股整月上漲比例均不到30%，資本市場疲軟

??本月兩市的地產相關股表現(xiàn)都相當萎靡。A股地產股整月上漲的股票占比為23%，而H股整月上漲的股票占比則僅為17%。在H股方面，本月綠城管理的月漲幅達到了7.43%，是H股漲幅最大的地產相關股。企業(yè)股價在月初和月中持續(xù)震蕩，而到了月底由于花旗、瑞銀等機構紛紛發(fā)布研報給予企業(yè)股票“買入”評級，因此企業(yè)股價在月末迎來了一波上漲，整月最終的漲幅達到了7.43%。但是整體來看，本月內房股在香港資本市場的表現(xiàn)都相對較差。

??在A股房企方面，本月順發(fā)恒業(yè)的漲幅較大，企業(yè)股價在月中出現(xiàn)了5個漲停板，雖然此后略有回調，但最終整月漲幅也達到了35.37%，使其成為A股漲幅最大的房企。公司股價大漲的主要原因是企業(yè)中報預計增長，同時公司主要業(yè)務為房地產+風電，因此受到了投資者的追捧。