??以下為精彩發(fā)言

??聚焦近期火熱的土地市場(chǎng)，尤其上海、杭州、蘇州、成都等核心一二線城市在優(yōu)質(zhì)地塊的加持下，市場(chǎng)呈現(xiàn)點(diǎn)狀回暖的態(tài)勢(shì)。而對(duì)于三四線城市的土地成交，公開信息的報(bào)道相對(duì)較少，究竟目前企業(yè)對(duì)三四線投資策略有怎樣的調(diào)整？整個(gè)三四線的投資市場(chǎng)出現(xiàn)了怎樣的變化？今天將圍繞三四線投資展開分享。

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??三四線土地市場(chǎng)現(xiàn)狀

??土地市場(chǎng)進(jìn)入10年來(lái)第二次低谷期，三四線成交降幅尤為顯著。根據(jù)2010年起過(guò)去十多年土地市場(chǎng)的量?jī)r(jià)走勢(shì)可將土地市場(chǎng)的周期大致分為三個(gè)階段：第一階段2010-2013年；第二階段從2014開始，2014、15、16年在政策調(diào)整之下出現(xiàn)了滑坡，隨著2016年底去庫(kù)存開啟，2016-2020迎來(lái)高峰；2021年出臺(tái)“三道紅線”，及其后2年的集中供地模式可視為第三個(gè)階段，目前土地市場(chǎng)處在下行周期中，但從價(jià)格來(lái)看明顯周期波動(dòng)性小于規(guī)模指標(biāo)。

??2015年開始，三四線土地市場(chǎng)價(jià)格呈現(xiàn)趨勢(shì)上行的階段，目前來(lái)看土地市場(chǎng)進(jìn)入了近十年來(lái)的一個(gè)低谷期，且從各城市公布的預(yù)供地計(jì)劃來(lái)看，今年的成交規(guī)模還會(huì)持續(xù)保持在低位；從能級(jí)來(lái)看，三四線依然是土地規(guī)模最高的地方，三四線土地成交建面占全國(guó)70%，即如果三四線成交出現(xiàn)較大規(guī)模下滑，對(duì)整個(gè)土地市場(chǎng)的規(guī)模沖擊較大。2020年之后，三四線土地成交呈現(xiàn)斷崖式下跌，相比之下一線城市由于集中供地的開啟，房企更關(guān)注核心城市，2021年一線城市規(guī)模達(dá)到近十年的一個(gè)高峰。

??從金額和建面的同比變化可見，2017年2020年這一區(qū)間段，整個(gè)土地市場(chǎng)處在相對(duì)火熱的態(tài)勢(shì)，一、二、三、四線都維持在同比正增長(zhǎng)；到2021年一線城市在集中供地的加持下建面和金額同時(shí)保持正增長(zhǎng)之外，二、三、四線同比已轉(zhuǎn)跌，2022年整個(gè)土地市場(chǎng)處在低溫狀態(tài)，各能級(jí)城市規(guī)模都出現(xiàn)下滑，一線下滑41%，二線下滑43%，三線下降40%。整體下跌對(duì)三四線城市土地市場(chǎng)沖擊較大。

??從三四線投資金額整體占比來(lái)看，投資退潮速度非?？臁?017年以來(lái)三四線投資占比基本保持在50%以上，2020這一占比下降到48%，相對(duì)應(yīng)一線投資占比持續(xù)攀升，已經(jīng)接近2014、15年的高點(diǎn)。從企業(yè)投資來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企拿地能級(jí)變化方面，2022年三四線占比只有31%，而過(guò)去四年則基本維持50%以上。實(shí)際上從2018年起許多百?gòu)?qiáng)房企已經(jīng)把自身的投資策略進(jìn)行了調(diào)整，采取上浮策略，紛紛提出關(guān)注核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，強(qiáng)調(diào)投資回歸一二線，因此從2018年之后投資有所下滑，2022年出現(xiàn)大幅度下滑，其中也有原因是部分三四線起家的出險(xiǎn)房企投資幾乎暫停。整體來(lái)看，三四線投資退潮的速度遠(yuǎn)高于二線。

??從區(qū)域來(lái)看，目前僅有長(zhǎng)三角、珠三角土地相對(duì)穩(wěn)健，市場(chǎng)基本面比較好，無(wú)論是新房還是土地市場(chǎng)都比較抗跌。從同比變化來(lái)看，雖然2021、2022年整體土地投資規(guī)模都出現(xiàn)下滑趨勢(shì)，但長(zhǎng)三角成交規(guī)模同比下降19%，其他區(qū)域則在30%以上，長(zhǎng)三角三四線的下滑幅度遠(yuǎn)低于其他區(qū)域同能級(jí)城市，可見整個(gè)長(zhǎng)三角成交規(guī)模退潮幅度比較小，大部分房企把對(duì)三四線的投資集中在核心的城市群。從樓板價(jià)的走勢(shì)來(lái)看，長(zhǎng)三角、珠三角依然領(lǐng)先，特別是長(zhǎng)三角在2021年整個(gè)樓板價(jià)經(jīng)歷了近十年的高點(diǎn)之后下調(diào)19%，但依舊處在高位，珠三角相對(duì)更平穩(wěn)，自2019年起樓板價(jià)保持略微上升的走勢(shì)，環(huán)渤海和中西部則相對(duì)平庸。

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02

??哪些城市成交相對(duì)較好？

??“實(shí)火”還是“虛火”？

??在整個(gè)走勢(shì)之外，并非所有三四線城市都處在成交下滑的情況，依然有部分城市出現(xiàn)上行，但這種“火熱”的背后原因究竟是什么？

??從全國(guó)300城統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可見，50%地塊在過(guò)去兩年即2021、2022年成交處于下滑態(tài)勢(shì)。其中24%的城市土地成交連續(xù)三年下滑，成交量基本回到了2016年以來(lái)棚改、去庫(kù)存的初始點(diǎn)，規(guī)?；氐搅?016、2017年。從下跌的時(shí)間點(diǎn)來(lái)看，有部分城市土地成交規(guī)模呈現(xiàn)連續(xù)下降的走勢(shì)，像阜陽(yáng)、濟(jì)寧、通遼等城市，一方面在整個(gè)三四線投資浪潮之中土地投資衰退時(shí)間較早（從2019年開始），另一方面這些城市近兩年土地成交規(guī)?；净氐酵恋厥袌?chǎng)剛剛啟動(dòng)時(shí)的位置，可以說(shuō)這些城市已經(jīng)陷入無(wú)人問(wèn)津的趨勢(shì)。在這類城市中還有較為特殊的比如在2020年成交有一定反彈，但隨后三年成交繼續(xù)下滑的如煙臺(tái)、商丘、衡水；還有一類城市成交由盛轉(zhuǎn)衰的折點(diǎn)發(fā)生在2020年，如常德、湘西、海寧近三年成交同比下滑30%，包括像常德、開封，其成交規(guī)模也創(chuàng)下近十年新低；還有如大慶、清遠(yuǎn)等城市，在此前三四線城市投資浪潮中其土地市場(chǎng)沒有跟隨大趨勢(shì)上漲，從2020年開始其成交也繼續(xù)下滑。以上這些城市都是三四線中被關(guān)注度較低的城市，也是需要房企去注意和“避坑”的城市。

??仍有12%的三四線城市過(guò)去兩年成交規(guī)模跌幅遠(yuǎn)小于整個(gè)三四線平均值，且成交規(guī)模仍保持在相對(duì)高位，如金華、東莞、南通、鎮(zhèn)江等，比如東莞在2021年成交同比下滑6.5%，比三四線整體20%的下滑幅度?。槐热缃鹑A2021年成交同比增長(zhǎng)42.5%，幾乎達(dá)到近十年的高峰，2022年成交幾乎和2021年持平，維持在高位，近兩年的成交均值較前五年翻倍。

??還有一類城市連續(xù)三到四年成交出現(xiàn)逆勢(shì)而行、連年上漲的態(tài)勢(shì)，如蕪湖、無(wú)錫、泉州等，其中最為典型的時(shí)蕪湖、泉州，其成交金額、成交面積連續(xù)四年呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢(shì)，且成交面積、成交金額創(chuàng)下近十年的新高，成交均價(jià)也基本穩(wěn)定在四千元左右。從走勢(shì)來(lái)看泉州2017年土地市場(chǎng)開始啟動(dòng)，2019年略有回調(diào)之外整體保持著高增長(zhǎng)，2022年成交建面保持在52%，剔除安置房的因素其成交規(guī)模也與2021年相持平。蕪湖則是呈現(xiàn)連續(xù)三年成交上漲的態(tài)勢(shì)，2017年到2019年土地市場(chǎng)經(jīng)歷了一波快速調(diào)整之后，從2019年開始呈現(xiàn)持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)，整個(gè)市場(chǎng)供求相對(duì)平衡，從土拍性價(jià)比來(lái)看在蕪湖的地價(jià)比一直保持在較低水平，開發(fā)企業(yè)在蕪湖拿地依然有極大利潤(rùn)空間。

??而過(guò)去成交相對(duì)火熱的城市，是“實(shí)火”還是“虛火”依然要從房企拿地來(lái)看，大致可分為三類城市：

??第一類如東莞、蕪湖、溫州等，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)火熱是因?yàn)槠放?、龍頭房企在這些城市拿地，土地市場(chǎng)根基扎實(shí)，百?gòu)?qiáng)房企拿地基本在50%以上，到了2022年基本上除東莞外，百?gòu)?qiáng)房企拿地比例都在大幅下滑，但不同城市拿地主體仍然差異明顯。如金華以自然人、小項(xiàng)目開發(fā)商以及城投為主，臺(tái)州除了綠城和偉星以外，城投參與了絕大多數(shù)地塊，常州則是以“城投+本地小企業(yè)”為主，蕪湖則是以長(zhǎng)三角起家的民企為主，東莞則是華南的國(guó)央企。

??這些城市基本面及購(gòu)買力牢固是主因，房?jī)r(jià)穩(wěn)定支撐土拍熱度。無(wú)錫、泉州、蕪湖、東莞基本都是省內(nèi)三四線城市中GDP最高的城市，良好的經(jīng)濟(jì)基本面是房企對(duì)這些城市認(rèn)可的重要因素，這些城市可以承接核心城市外溢需求。從地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，這些城市房?jī)r(jià)過(guò)去四年處于穩(wěn)定上漲的趨勢(shì)，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期支撐良好，且供求平衡，不存在大量的庫(kù)存壓力。

??第二類、第三類是處于“虛火”狀態(tài)的如本溪、萍鄉(xiāng)、啟東等，在本溪基本沒有百?gòu)?qiáng)房企會(huì)選擇在此拿地；而萍鄉(xiāng)、啟東、晉江過(guò)去兩年的成交上漲更多是因?yàn)槌峭锻械啄玫?，如在萍鄉(xiāng)2021年民企和城投拿地比例在1：10，到2022年有95%的地塊被城投所得。這些城市從城投的開發(fā)能力和百?gòu)?qiáng)房企進(jìn)入情況來(lái)看未來(lái)依然存在風(fēng)險(xiǎn)。

??03

??三四線投資退潮仍將持續(xù)

??聚焦、收縮是核心

??我們判斷未來(lái)三四線土地投資會(huì)持續(xù)低位，房企在三四線投資退潮仍將延續(xù)。尤其市場(chǎng)還處在筑底階段，大家會(huì)把有限的資金聚焦在核心城市，聚焦在抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)的核心城市，對(duì)于三四線投資的策略，相信各家房企還會(huì)實(shí)行收縮和聚焦的態(tài)勢(shì)，更多是從過(guò)去三高模式的擴(kuò)張轉(zhuǎn)為更加穩(wěn)妥的防守態(tài)勢(shì)，以一二線的核心資產(chǎn)為主。