??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）近日，易居企業(yè)集團CEO、上海易居房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長丁祖昱又就房地產(chǎn)市場的前景做出了判斷。

??他在先后進行的易居沃頓PMBA-11標桿訪學活動和克而瑞·2023中國特殊資產(chǎn)（不動產(chǎn)）高峰論壇上，圍繞當前房地產(chǎn)市場變化與未來行業(yè)發(fā)展等熱點話題分享了最新觀點。

??對4月份市場保持謹慎，全年銷售將樂觀止跌

??政策方面，丁祖昱認為一季度處于真空狀態(tài)。未來限制性政策在二三線城市可能會全線退出，經(jīng)濟扶持同步跟進，多管齊下助企紓困。

??市場成交上，一二手房成交熱度明顯回升。一線成交繼續(xù)“高熱”，天津、南寧、長春、惠州等累計同比倍增。二手房市場，一季度住宅成交同比增58%，3月更是創(chuàng)下2021年以來新高。但供應量、掛牌量也相應增加，價格下跌，后期增長動能轉弱，供求關系即將失衡，所以對4月份市場要抱謹慎的態(tài)度。

??土地市場方面，一季度土地成交規(guī)模受供應影響明顯縮量，成交量同去年相比達歷史新低。在丁祖昱看來，當前土地市場主要有四個特征：城市分化、區(qū)域分化明顯；優(yōu)質(zhì)地塊參拍靠“搶”；央國企領先，民企也在逐漸復蘇；土地選擇會高度集中。未來的土地市場將是“僧多肉少”，競爭更加激烈，但依舊是點狀回暖。

??融資方面，行業(yè)面仍未回暖。一季度80家典型房企的融資總量為1620億元，環(huán)比下降19%，同比下降28%。雖然當前優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企融資開閘，但行業(yè)面融資仍未有全面回暖，融資規(guī)模仍處于筑底階段。

??在融資沒有改善的情況下，70%的房企不拿地，即使是拿地的房企，總量也不多。丁祖昱預測，2023年行業(yè)的銷售規(guī)模將樂觀止跌、弱復蘇，周轉放緩仍是目前的主旋律。

??丁祖昱表示，這次行業(yè)調(diào)整是對過往20年供應、需求、房價、支付能力等各方面透支的內(nèi)在結果。同時企業(yè)過度追求規(guī)模、過度金融化更是行業(yè)調(diào)整的核心原因。房地產(chǎn)是金融行業(yè)，但是做金融風控的房企還是非常少，所以最后把資產(chǎn)負債表做成了“負債表”。

??“四個確定性”和“兩個不確定性”

??基于上述分析與判斷，丁祖昱提出了行業(yè)未來的“四個確定性”和“兩個不確定性”。

??四個確定性：

??第一，資產(chǎn)價格不會上升。未來大趨勢資產(chǎn)價格回落，僅核心城市核心資產(chǎn)尚能保值增值，居民買房熱情下降。

??第二，行業(yè)規(guī)模下臺階。土地成交規(guī)模、新房成交、二手房成交都會回落，行業(yè)規(guī)模將回到2015-2016年水平，且不會因單月回暖而發(fā)生趨勢性改變。

??第三，城市聚焦和分化。不同城市間，核心一二線和三四線分化加??；同一個城市不同區(qū)域，如中心城區(qū)和遠郊的分化也會加劇。

??第四，客戶需求收縮與調(diào)整。人口高峰已過、城鎮(zhèn)化速度放緩，長租替代作用等形勢的出現(xiàn)讓剛需下行成定局，且高端住宅購房已經(jīng)開始回落。

??兩個不確定性：

??第一，脈沖型市場，波幅會收縮。第一次脈沖：1月下行，2月春節(jié)后復蘇，3月先增后降，4月緩步下行。第二次脈沖何時發(fā)生、發(fā)生在哪些城市，仍有待進一步觀察。

??第二，點狀回暖和區(qū)域性復蘇有賴供求關系。新房和二手房皆是如此。新房：區(qū)域供求平穩(wěn)或是供不應求，項目熱銷；區(qū)域供過于求，行情急轉直下，項目滯銷；二手房區(qū)域掛牌量下降，交易活躍度提升；掛牌量上升，交易周期延長。