??8月15日上午，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了7月宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)，從主要生產(chǎn)指標(biāo)來(lái)看，盡管部分?jǐn)?shù)據(jù)呈現(xiàn)季節(jié)性波動(dòng)，整體經(jīng)濟(jì)依然延續(xù)向好態(tài)勢(shì)。但結(jié)合前幾日金融數(shù)據(jù)大幅低于預(yù)期來(lái)看，內(nèi)生型需求不足的問(wèn)題依舊突出。

??房地產(chǎn)數(shù)據(jù)季節(jié)性如期回調(diào)，商品房銷售面積累計(jì)同比降幅擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn)，金額同比增速由正轉(zhuǎn)負(fù)。新開(kāi)工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)承壓，累計(jì)同比降幅雙雙走擴(kuò)，尚未有明顯企穩(wěn)跡象。僅有竣工數(shù)據(jù)在“保交樓”下保持較高增長(zhǎng)。

??01

??經(jīng)濟(jì)總體延續(xù)向好態(tài)勢(shì)

??金融數(shù)據(jù)走弱凸顯內(nèi)生需求薄弱

??7月份，統(tǒng)計(jì)局公布的部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速有所放緩，但仍屬于月度之間的正常波動(dòng)，從經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況來(lái)看，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)，總體延續(xù)向好態(tài)勢(shì)。

??第一是國(guó)內(nèi)需求繼續(xù)擴(kuò)大，7月份社會(huì)消費(fèi)品零售同比增長(zhǎng)2.5%；第二是產(chǎn)業(yè)升級(jí)態(tài)勢(shì)持續(xù)，1-7月份高技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資同比增長(zhǎng)11.5%，明顯快于全部投資的增速；第三是就業(yè)物價(jià)總體穩(wěn)定，扣除食品和能源的核心CPI同比上漲0.8%，漲幅比上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。此外，在創(chuàng)新和綠色發(fā)展以及民生保障方面也穩(wěn)步向好。

??不過(guò)，金融數(shù)據(jù)壓力頗大，盡管存在季節(jié)性回落的影響，但多項(xiàng)指標(biāo)大幅低于預(yù)期和正常的季節(jié)性表現(xiàn)。綜合而言，進(jìn)入信貸淡季，金融數(shù)據(jù)的全面走弱，一定程度上體現(xiàn)了內(nèi)生性需求不足的問(wèn)題。

??其中，7月新增社會(huì)融資規(guī)模為2016年8月以來(lái)的最低水平，社會(huì)融資規(guī)模存量同比增長(zhǎng)8.9%，創(chuàng)歷史新低；M1、M2增速持續(xù)回落，M2增速降至近一年新低，M1增速創(chuàng)下2022年2月以來(lái)新低，映射企業(yè)生產(chǎn)活躍度有所下行。且M1與M2的剪刀差持續(xù)走闊；此外，7月新增信貸僅3459億，同比大幅少增3331億，創(chuàng)下2009年11月以來(lái)的新低，居民中長(zhǎng)期貸款再次轉(zhuǎn)負(fù)，結(jié)合存款減少來(lái)看，提前還貸，從而使資產(chǎn)負(fù)債表出現(xiàn)收縮。

??02

??7月商品房銷售面積同比降幅收窄2.7pcts

??住宅銷售額保持正增長(zhǎng)

??1-7月商品房銷售面積66563萬(wàn)平方米，同比下降6.5%，降幅較1-6月擴(kuò)大1.2個(gè)百分點(diǎn)，累計(jì)增速連續(xù)三個(gè)月下滑，降速略有放緩。商品房銷售額70450億元，累計(jì)同比自3月之后首次轉(zhuǎn)負(fù)為-1.5%，較1-6月減少2.6個(gè)百分點(diǎn)，僅住宅銷售金額仍能維持正增長(zhǎng)，前7月累計(jì)增長(zhǎng)0.7%。

??實(shí)際上金額、面積累計(jì)增速持續(xù)走弱反映了當(dāng)前市場(chǎng)在弱復(fù)蘇下壓力仍存，未來(lái)政策端仍需在供求兩段進(jìn)一步發(fā)力，刺激需求、改善預(yù)期的同時(shí)，增加有效供應(yīng)。

??就單月表現(xiàn)而言，在6月基數(shù)較高以及季節(jié)性回落、購(gòu)房預(yù)期偏弱等因素影響下，7月商品房銷售面積、金額雙雙走弱。

??其中，7月商品房銷售面積7048萬(wàn)平方米，環(huán)比跌46%，超近五年同期環(huán)比跌幅，且與4月份市場(chǎng)由升轉(zhuǎn)弱降幅度幾乎相持平。7月商品房成交金額7358億元，環(huán)比下降45%，跌幅超4月份。

??同比來(lái)看降幅則有所收窄。7月商品房銷售面積、金額同比分別下降15.5%和19.3%，面積同比較上月收窄2.7個(gè)百分點(diǎn)，金額與6月份降幅持平。

??綜合而言，7月成交季節(jié)性如期回調(diào)，各城市走勢(shì)也相對(duì)一致。7月CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30城中，單月26城同比普降，環(huán)比也僅有少數(shù)城市成交增長(zhǎng)。而累計(jì)同比負(fù)值城市由六月的7個(gè)城市增加至11個(gè)。我們認(rèn)為，市場(chǎng)走弱一方面受制于供應(yīng)短缺，另一方面在于購(gòu)房預(yù)期、購(gòu)房信心不足，改善需求也未能接棒剛需成為市場(chǎng)支柱。但隨著政策不斷釋放以及落地，未來(lái)銷售有望底部企穩(wěn)。

??03

??7月竣工同比增幅擴(kuò)大16個(gè)百分點(diǎn)至33%

??新開(kāi)工同比降幅收窄4.4個(gè)百分點(diǎn)至26%

??1—7月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積799682萬(wàn)平方米，同比下降6.8%。房屋新開(kāi)工面積56969萬(wàn)平方米，下降24.5%。其中，住宅新開(kāi)工面積41546萬(wàn)平方米，下降25.0%。房屋竣工面積38405萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)20.5%。其中，住宅竣工面積27954萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)20.8%。

??前7月新開(kāi)工走弱、竣工高增長(zhǎng)的格局并未有實(shí)質(zhì)性改變。一方面是新開(kāi)工指標(biāo)的持續(xù)承壓，房企開(kāi)工意愿處在低位，累計(jì)同比降幅仍在擴(kuò)大，市場(chǎng)銷售萎靡導(dǎo)致企業(yè)開(kāi)工、拿地進(jìn)入惡性循環(huán)，穩(wěn)資金、穩(wěn)安全、穩(wěn)信用仍是當(dāng)前首要任務(wù)。另一方面，得益于前期“保交樓”政策的推動(dòng)，今年以來(lái)竣工持續(xù)向好，無(wú)論是從1-7月累計(jì)還是單月來(lái)看，增速都有所提升。

??其中，竣工累計(jì)增速較1-6月提升1.5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到年內(nèi)高峰，并連續(xù)7個(gè)月維持正增長(zhǎng)，增幅為近20個(gè)月新高。

??7月竣工面積為4501萬(wàn)平方米，環(huán)比下降26%，絕對(duì)量較2023年均值減少三成。同比增幅則較6月增長(zhǎng)16.8個(gè)百分點(diǎn)至33.1%，接近三月份水平，僅次于今年4月42%的高增速。

??新開(kāi)工累計(jì)增速則尚未出現(xiàn)企穩(wěn)信號(hào)，增速始終保持在低位運(yùn)行，連續(xù)四個(gè)月跌幅超過(guò)20%。1-7月新開(kāi)工累計(jì)增速較1-6月降幅擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

??7月新開(kāi)工面積7089萬(wàn)平方米，同比下降25.9%，降幅較上個(gè)月收窄4.4個(gè)百分點(diǎn)，單月同比跌幅僅高于1-2月，單月增速略有好轉(zhuǎn)。受到6月基數(shù)影響，7月新開(kāi)工環(huán)比下跌30%。

??04

??7月住宅開(kāi)發(fā)投資同比降幅收窄1個(gè)百分點(diǎn)

??未來(lái)逐步回歸合理水平

??1—7月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資67717億元，同比下降8.5%，降幅較1-6月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。累計(jì)同比降幅自1-2月大幅收窄后持續(xù)5個(gè)月下滑，同比降幅回到了2022年1-9月水平，開(kāi)發(fā)投資意愿低迷。

??單月來(lái)看，7月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)9167億元，同比下降12.2%，跌幅較1-6月擴(kuò)大1.9個(gè)百分點(diǎn)。7月開(kāi)發(fā)投資環(huán)比跌幅29%，考慮到歷年6月份開(kāi)發(fā)投資額達(dá)到高點(diǎn)后均會(huì)出現(xiàn)季節(jié)性回落，整體跌幅相較往年同期仍在合理水平之內(nèi)，2022年、2021年7月開(kāi)發(fā)投資環(huán)比跌幅分別為27%和29%。值得注意的是，住宅開(kāi)發(fā)投資略有好轉(zhuǎn)，單月同比下降9.4%，降幅較6月收窄1個(gè)百分點(diǎn)。

??開(kāi)發(fā)投資的持續(xù)走低依舊是受到新開(kāi)工低迷和土地市場(chǎng)不振的影響，尤其是部分熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)是開(kāi)始出現(xiàn)降溫跡象，土地投資正從“局部火熱”轉(zhuǎn)向“整體冷淡”，也讓開(kāi)發(fā)投資未來(lái)持續(xù)承壓。

??分區(qū)域來(lái)看，開(kāi)發(fā)投資累計(jì)增速降幅呈現(xiàn)東部<中西<西部<東北，東部、中部地區(qū)前7月開(kāi)發(fā)投資額同比降幅為3.2%、8.2%，這與長(zhǎng)三角、部分中西部核心城市市場(chǎng)相對(duì)堅(jiān)挺不無(wú)關(guān)系。

??總體來(lái)看，短期房地產(chǎn)投資額尚未有企穩(wěn)回升的跡象，繼續(xù)保持低位運(yùn)行是常態(tài)。但是隨著政策落地以及城中村改造的加速，未來(lái)房地產(chǎn)投資將逐步回歸正常合理水平。

??綜上，我們對(duì)于后市給出如下判斷：

??政策面，7月下旬中央頻繁表釋放利好信號(hào)，強(qiáng)化居民購(gòu)房預(yù)期。緊跟著一線城市和部分核心二線也相繼表態(tài)，整體雖暫無(wú)具體細(xì)則，但我們認(rèn)為政策拐點(diǎn)已致，寬松將是下半年主旋律。政策聚焦點(diǎn)主要集中在限購(gòu)的松綁甚至取消，下調(diào)商貸首付比例以及取消認(rèn)房又認(rèn)貸、引導(dǎo)落實(shí)存量房貸降息、適當(dāng)放松限價(jià)、減稅降費(fèi)、調(diào)降住房交易成本等方面。

??值得注意的是，中央發(fā)聲到地方落實(shí)尚需時(shí)日，若核心一二線能穩(wěn)步落實(shí)局部松綁“四限”，整體新房成交規(guī)模有望止跌企穩(wěn)，但基于當(dāng)前購(gòu)買力乏力的事實(shí)，也很難再現(xiàn)當(dāng)年的V型反轉(zhuǎn)行情。

??城市面，因供應(yīng)節(jié)制，目前各城市行情分化主要與改善盤(pán)的供應(yīng)密切相關(guān)，不過(guò)熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)數(shù)減少仍是大概率事件。

??北京、武漢、蘇州、南京等經(jīng)歷調(diào)整后，后期伴隨著改善盤(pán)供應(yīng)占比上升，成交尚有小幅回暖空間。而諸如上海、合肥、杭州等受限于核心區(qū)域供應(yīng)不足，整體成交難有放量空間。對(duì)諸如昆明、南寧、福州弱二線和無(wú)錫、常州、徐州、珠海、惠州等廣大三四線城市而言，短期內(nèi)剛需購(gòu)買力仍需修復(fù)，成交難有明顯起色。

??接下來(lái)，行業(yè)大概率仍然維持弱復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)，企業(yè)融資尚未大幅改善疊加銷售走弱，短期土地投資、新開(kāi)工意愿繼續(xù)保持低位運(yùn)行，開(kāi)發(fā)投資短期未有企穩(wěn)信號(hào)，長(zhǎng)期則將回歸合理水平。