??2024年3月4日，上海 — CBRE世邦魏理仕近日發(fā)布《2024年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》報(bào)告指出，居民消費(fèi)的持續(xù)復(fù)蘇將成為2024年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心驅(qū)動(dòng)力，預(yù)計(jì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)全年有望實(shí)現(xiàn)4.6%的GDP增長(zhǎng)。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，租賃需求也將呈現(xiàn)不同程度的回升——寫字樓市場(chǎng)凈吸納量有望重拾增長(zhǎng)，高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)和優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的需求也將穩(wěn)步上揚(yáng)。同時(shí)，投資者情緒的改善和租賃市場(chǎng)的復(fù)蘇將共同推動(dòng)大宗物業(yè)交易活躍度的提升。

??世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨表示：“盡管國(guó)際政治和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不利因素、國(guó)內(nèi)有效需求不足及房地產(chǎn)債務(wù)出清等挑戰(zhàn)仍將在2024年持續(xù)存在，但國(guó)家持續(xù)采取的積極財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策將共同推動(dòng)全年經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)。”

??寫字樓市場(chǎng)：租賃需求溫和復(fù)蘇

??展望2024年，中國(guó)寫字樓租賃需求預(yù)計(jì)觸底回升，全國(guó)寫字樓市場(chǎng)凈吸納量有望達(dá)到400萬(wàn)平方米，與2019年相當(dāng)。金融行業(yè)的租賃需求主要來(lái)自證券、保險(xiǎn)等非銀機(jī)構(gòu)，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)中的人工智能領(lǐng)域?qū)⒊掷m(xù)高速成長(zhǎng)。產(chǎn)業(yè)升級(jí)浪潮下，高技術(shù)制造企業(yè)對(duì)研發(fā)設(shè)計(jì)、營(yíng)銷服務(wù)以及管理支持崗位的強(qiáng)勁需求正在成為寫字樓租賃的新勢(shì)能。世邦魏理仕預(yù)計(jì)，2024年一線城市及杭州、成都、武漢、西安等高技術(shù)行業(yè)集聚的二線城市租賃活躍度將保持領(lǐng)先。

??報(bào)告顯示，2024年全年全國(guó)寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)超800萬(wàn)平方米，年末整體空置率將攀升至26%左右，但一線城市核心商務(wù)區(qū)高品質(zhì)樓宇的可租面積依然緊俏。在企業(yè)尋求平衡成本和品質(zhì)的房地產(chǎn)解決方案的前提下，一線城市新興商務(wù)區(qū)有望成為今年租賃升級(jí)需求流入的活躍區(qū)域。寫字樓投資方面，現(xiàn)階段建議仍以核心資產(chǎn)長(zhǎng)期稀缺性所推動(dòng)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)為主。

??倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)：高標(biāo)倉(cāng)供需再平衡

??世邦魏理仕預(yù)計(jì)，2024年高標(biāo)倉(cāng)新交付面積將下降至780萬(wàn)平方米，且2025年將進(jìn)一步小幅回落。這意味著過(guò)去三年年均1,000萬(wàn)平方米的供應(yīng)高峰已成為過(guò)去式。

??國(guó)內(nèi)消費(fèi)的進(jìn)一步復(fù)蘇，以及制造、零售餐飲等行業(yè)的供應(yīng)鏈物流增長(zhǎng)都將為高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)租賃的持續(xù)活躍奠定良好的經(jīng)濟(jì)和行業(yè)基礎(chǔ)，跨境電商的擴(kuò)張需求仍有望在2024年保持強(qiáng)勁。2024年，國(guó)內(nèi)主要城市高標(biāo)倉(cāng)凈吸納量預(yù)計(jì)將達(dá)到750萬(wàn)平方米左右，同比小幅增長(zhǎng)。其中，杭州、南京、青島、重慶四個(gè)市場(chǎng)的空置率有望在未來(lái)三年間陸續(xù)回到10%以下，而廣深都市圈、無(wú)錫、成都則將面臨持續(xù)供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。

??世邦魏理仕建議現(xiàn)階段投資者仍以一線都市圈內(nèi)的綠地開(kāi)發(fā)和核心類資產(chǎn)為優(yōu)先標(biāo)的，同時(shí)密切關(guān)注今年下半年至2025年期間市場(chǎng)供需平衡重塑后的周期性向上的機(jī)會(huì)。

??零售物業(yè)市場(chǎng)：運(yùn)動(dòng)戶外和餐飲引領(lǐng)租賃需求

??隨著居民消費(fèi)信心的進(jìn)一步改善，2024年專業(yè)化運(yùn)動(dòng)戶外品牌租賃需求保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)，與此同時(shí)，咖啡茶飲和特色美食也將繼續(xù)積極拓店。

??2024年國(guó)內(nèi)主要城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)凈吸納量預(yù)計(jì)將同比小幅增長(zhǎng)至570萬(wàn)平方米。同時(shí)，錄得全年新增供應(yīng)690萬(wàn)平方米，供需基本保持平衡。報(bào)告指出，2025-2026年，隨著全國(guó)零售物業(yè)新增供應(yīng)有所回落，零售物業(yè)市場(chǎng)空置率水平將逐年下降。

??盡管2024年18個(gè)主要城市中有16個(gè)將迎來(lái)購(gòu)物中心租金的企穩(wěn)或小幅增長(zhǎng)，但大部分城市的租金水平仍低于疫情前水平。世邦魏理仕建議，投資者重點(diǎn)關(guān)注可租面積稀缺且品牌擴(kuò)店意愿強(qiáng)勁的一二線城市核心商圈零售物業(yè)，以及PRE-REIT相關(guān)的投資機(jī)會(huì)。對(duì)于自身運(yùn)營(yíng)能力尚有欠缺的機(jī)構(gòu)投資者，可考慮與領(lǐng)先的購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)商合作。

??投資市場(chǎng)：大宗物業(yè)交易額預(yù)計(jì)小幅增長(zhǎng)

??展望2024年，盡管大宗物業(yè)市場(chǎng)將面臨如租賃市場(chǎng)去化壓力加大、買賣雙方對(duì)資產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的分歧等多重挑戰(zhàn)，并且跨境投資者對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)保持審慎態(tài)度，但國(guó)內(nèi)低利率環(huán)境及國(guó)內(nèi)險(xiǎn)資、產(chǎn)業(yè)資本的積極投資情緒都有望為大宗交易市場(chǎng)帶來(lái)積極的影響。世邦魏理仕預(yù)測(cè)，2024年中國(guó)的大宗物業(yè)交易額將小幅增長(zhǎng)。

??總體來(lái)看，鑒于2025年后經(jīng)濟(jì)和商業(yè)地產(chǎn)租賃市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇和全球利率周期下行的預(yù)期，世邦魏理仕傾向于認(rèn)為本輪起于2019年的資本化率上行調(diào)整正在趨近頂部區(qū)間，而國(guó)內(nèi)各類型商業(yè)地產(chǎn)投資目前均享有明顯正杠桿。