??2月恰逢春節(jié)傳統(tǒng)假期，新房供求延續(xù)上月降勢、環(huán)比降幅均超4成，與2019年以來歷年同期相比，僅略好于2020年2月疫情初期。各城市幾近普降，無一城市單月成交規(guī)模突破100萬平方米。

??二手房方面，同環(huán)比跌幅6成左右，成交淡季，與去年春節(jié)月相比跌幅達(dá)到26%。

??進(jìn)入3月，恰逢傳統(tǒng)營銷旺季，房企推盤積極性大幅回升，但絕對量仍處歷史低位。

??據(jù)CRIC調(diào)研，3月28個重點城市預(yù)計新增商品住宅供應(yīng)面積748萬平方米，環(huán)比上漲124%；但整體推盤量還是低于2023年同期且不及2023年月均水平。

??我們認(rèn)為，基于供應(yīng)放量，成交有望修復(fù)，預(yù)期環(huán)比持增，但是考量到去年高基數(shù)原因，同比或?qū)⒀永m(xù)降勢。

??2月，受春節(jié)假期影響，房企推貨節(jié)奏持續(xù)放緩，新房供應(yīng)繼續(xù)下滑，30個重點城市新增供應(yīng)346萬平方米，環(huán)比下降53%，同比下降55%，排在2019年以來同期的次低位，與去年春節(jié)假期所在的1月相比也下降了44%。

??一線供應(yīng)大幅縮水，北上廣顯著回調(diào)，深圳穩(wěn)中有跌。4個一線城市整體供應(yīng)面積41萬平方米，環(huán)比下降58%，同比下降61%，與2023年1月相比下降66%。北京供應(yīng)進(jìn)一步縮量至5萬平，僅有曉月和風(fēng)、永定樾兩個項目取證，同、環(huán)比在低基數(shù)的基礎(chǔ)上仍然腰斬。上海、廣州受春節(jié)影響供應(yīng)節(jié)奏明顯放緩，同、環(huán)比均下降6-7成，深圳供應(yīng)同樣收縮，規(guī)模穩(wěn)中有降。

??二三線城市供應(yīng)跌幅略小于一線。26個重點二三線城市合計供應(yīng)305萬平方米，環(huán)比下降52%，同比下降54%，較2023年1月下降39%，總體降幅小于一線城市。環(huán)比來看，近8成城市供應(yīng)回調(diào)，不過長沙、無錫、常州等仍保持相對平穩(wěn)供給節(jié)奏，環(huán)比微增。同比來看，除長沙外，其余城市成交規(guī)模均低于去年同期，杭州、南京、合肥等城市降幅居前。和去年1月相比，成交同樣跌多漲少，青島、南寧、福州等均腰斬式回落。

??成交來看，2月30個重點城市整體成交495萬平方米，絕對量創(chuàng)2019年以來同期次低，僅略高于2020年疫情爆發(fā)之初；單月同環(huán)比齊跌，跌幅分別為71%和45%，較2023年1月春節(jié)月降幅亦達(dá)到55%，降溫程度可見一般。前2月累計同比“腰斬”，降幅持續(xù)擴(kuò)大。

??分能級來看，不同能級均呈現(xiàn)同環(huán)比齊降，一線城市總成交僅68萬平方米，同環(huán)比降幅分別達(dá)到了65%和56%，較2023年1月春節(jié)月降幅達(dá)到了65%。其中北京、上海、深圳市場熱度大幅回落，同環(huán)比跌幅均在6成以上。北京、上海、深圳春節(jié)假期表現(xiàn)均略顯平淡，北京重點監(jiān)測項目案場平均單盤周度到訪量80組左右，低于平日100-120組的來訪水平。上海重點監(jiān)測項目春節(jié)期間來訪組數(shù)由節(jié)前500組降至160組，而認(rèn)購套數(shù)由25套降至20套，市場仍以復(fù)訪客戶/存量客戶為主；深圳如是，新政后成交量仍處低位，來訪仍以存量客戶為主。廣州環(huán)比下降34%，跌幅略小于京滬深，整體市場延續(xù)低迷行情。

??二三線城市總成交427萬平方米，環(huán)比下降了43%，同比下降72%。從絕對量層面，無一城市單月成交量突破100萬平方米，榜首成都單月成交量僅為61萬平，西安次之，達(dá)到了51萬平，其余二線城市單月成交不足50萬平方米。同環(huán)比來看，幾近全線飄綠，僅無錫一城環(huán)比微增9%，累計同比增2%，與去年同期基本持平。三四線返鄉(xiāng)置業(yè)缺席，安徽、川渝、蘇北等地市折扣力度大但收效甚微。

??從項目層面來看，一方面房企推盤積極性較低，春節(jié)期間多城0供應(yīng)，濟(jì)南、青島等部分售樓處直接放假。節(jié)后房企推貨量略有回升，但整體仍處低位。另一方面，多數(shù)城市微觀項目來訪、認(rèn)購持續(xù)走低，僅西安、杭州等個別城市表現(xiàn)略好于去年同期。此外，改善項目去化優(yōu)于剛需，尤其是供應(yīng)稀缺、配套健全、學(xué)區(qū)改善盤去化較佳。

??二手房方面，2月，19個重點城市二手房成交面積約405萬平方米，同、環(huán)比分別下降58%、55%，與去年1月（春節(jié)所在月）相比下降26%，前2月累計成交1305萬平方米，累計同比轉(zhuǎn)跌14%。

??環(huán)比來看，由于春節(jié)假期影響備案，所有監(jiān)測城市成交均呈回落走勢，杭州、東莞等跌幅居前，較1月下降約7成。同比來看，由于春節(jié)錯期，各城市成交不及去年2月。和去年1月相比，深圳二手房市場活躍度仍有所提升，成交規(guī)模略超去年春節(jié)月，廈門、成都等市場韌性凸顯，成交跌幅在3成以內(nèi)，而蘇州、東莞等成交盡顯乏力，跌幅超50%。

??3月作為傳統(tǒng)營銷旺季，房企推盤積極性回升。

??CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，3月28個重點城市預(yù)計新增商品住宅供應(yīng)面積748萬平方米，因2月恰逢傳統(tǒng)春節(jié)假期，基數(shù)較低，3月環(huán)比上漲124%，同比下降60%。但是整體推盤量還是低于2023年同期且不及2023年月均水平，尚屬歷史低位。

??分能級來看，一線倍增，環(huán)比上漲332%，同比下降47%，一季度累計同比下降44%。得益于近期一線密集出臺新政，房企推盤積極性穩(wěn)步回升，京滬環(huán)比增幅顯著高于廣深，京滬單月供應(yīng)量分別達(dá)到了56萬平方米和61萬平方米，廣州、深圳則在30萬平方米左右徘徊。

??二線城市環(huán)比翻番，同比仍跌64%，累計同比下降47%，跌幅在不同能級城市中居首。從絕對量來看，成都、杭州、武漢、長沙排名居前，單月供應(yīng)量均突破50萬平方米，多數(shù)城市保持著環(huán)比增長，同比回落態(tài)勢，僅少數(shù)城市出現(xiàn)了差異化行情：濟(jì)南、昆明、長春、南寧等弱二線城市同環(huán)比齊跌，累計同比降幅持續(xù)擴(kuò)大至6成以上。鄭州、寧波則出現(xiàn)了同環(huán)比齊增態(tài)勢，主要源于去年基數(shù)較低，鄭州累計同比已然回正，微增2%。

??三四線整體供應(yīng)穩(wěn)中有增，環(huán)比增39%，同比下降39%，累計同比下降32%。我們調(diào)研了長、珠三角部分重點城市，常州、徐州、泉州屬“供應(yīng)大戶”，單月供應(yīng)規(guī)模均超過10萬平方米，泉州同環(huán)比齊增，累計同比因去年基數(shù)較低而實現(xiàn)倍增，房企推盤積極性相對較高。無錫、漳州則略顯不濟(jì)，同環(huán)比“腰斬”，仍處探底階段。

??從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來看，重點城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為41%、49%和9%，呈現(xiàn)出以改善為主、剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。3月恰逢傳統(tǒng)營銷旺季，“以銷定產(chǎn)”模式造就房企更愿意推出適銷對路改善盤迎合高凈值人群需求。

??分城市來看，昆明、濟(jì)南、重慶、長沙、天津、武漢等城市剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比都在60%以上，事實上昆明、濟(jì)南、重慶、武漢等二線城市當(dāng)前主要以剛需客為成交主力，房企推盤偏好剛需產(chǎn)品也迎合主流需求。而泉州、廈門、北京、無錫、常州、南寧等“以銷定產(chǎn)”，依舊以改善作為供應(yīng)主力，占比均在7成以上。廣州本月同時加強(qiáng)了改善和高端供應(yīng)占比，供應(yīng)面積占比均在35%以上。蘇州供應(yīng)則兼顧了剛需、改善和高端，占比均在3成以上。

??從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項目區(qū)域分布來看，重點城市主城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為60%、27%和13%，本月供應(yīng)重心仍集中在主城區(qū)，近郊次之，遠(yuǎn)郊最少。

??分城市來看，泉州、昆明、長春、合肥、西安、重慶、成都、武漢、南寧等主城占比均在7成以上，青島、漳州、濟(jì)南、寧波則以近郊項目為主，占比均在5成及以上，少數(shù)城市諸如天津、常州等遠(yuǎn)郊還將持續(xù)加大供貨量，預(yù)期也將造成庫存積壓。

??結(jié)合當(dāng)下各城市的成交特征，來對后市進(jìn)行一個簡單預(yù)判：3月供應(yīng)環(huán)比翻番，同比持降，仍顯著低于2023年同期且不及2023年月均，可以看出房企推盤積極性較2月有所回升，但是因低迷行情影響，房企信心早已今非昔比。

??基于供應(yīng)放量，成交有望修復(fù)，預(yù)期環(huán)比持增，但是考量到去年高基數(shù)原因，同比或?qū)⒀永m(xù)降勢。不同城市分化行情預(yù)期還將延續(xù)，大體可以分為以下幾類典型城市：

??第一類為北京、上海、成都、西安、深圳、廈門等核心一二線城市，因政策利好、疊加適銷對路改善產(chǎn)品入市，成交預(yù)期會迎來一波放量。以北京為例，3月新房市場待入市項目達(dá)56萬平方米，以改善產(chǎn)品為主，其中不乏中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)板塊項目，優(yōu)質(zhì)板塊新房項目的入市將帶動市場交易量上漲。成都如是，從目前釋放信息來看，預(yù)計3月市場供應(yīng)量將有明顯回升，但整體仍是低位水平；具體看，多個核心區(qū)域關(guān)注度較高項目即將入市，如錦江區(qū)現(xiàn)房項目錦發(fā)廣場、麓湖西派臻境等，或能帶動市場點狀回溫。

??第二類為武漢、鄭州、長沙等短期內(nèi)購買力仍待修復(fù)。對于這類城市而言，剛需客群購買基數(shù)較大，二手房小面積、低總價房源熱銷便可看出端倪，當(dāng)前房企普遍調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以主城區(qū)剛需產(chǎn)品為主，不過從當(dāng)前市場來看，以價換量效果遞減，對于成交促進(jìn)作用有限。

??第三類為供需錯配持續(xù)加劇城市，諸如青島、寧波、常州等，雖然3月供應(yīng)環(huán)比持增，但是整體產(chǎn)品集中在近遠(yuǎn)郊，對于成交制約作用較為顯著。青島、寧波3月供應(yīng)主要集中在近郊剛需盤，常州3月供應(yīng)則為近遠(yuǎn)郊改善盤，主城區(qū)供應(yīng)占比下降對成交也將產(chǎn)生一定的負(fù)面影響，對于這類城市而言，外圍市場相較主城更為慘淡，除非房企能加強(qiáng)營銷力度，以低總價、低首付招攬客戶，否則整體成交實則難有亮眼表現(xiàn)。

??第四類為天津、長春、昆明、濟(jì)南、漳州、無錫等預(yù)期成交仍處低位運行。這些城市3月供應(yīng)不增反降，主要仍集中在剛需盤，因剛需客群購買力降級嚴(yán)重，加之供給持續(xù)縮量，預(yù)期3月整體成交也難有亮眼表現(xiàn)，反而會造成短期庫存積壓加劇。

??總體來看，我們認(rèn)為，3月成交環(huán)比回正是大概率事件，但是同比仍將延續(xù)下降趨勢，部分核心城市迎來局部放量行情。

??值得關(guān)注的是，兩會期間，中央對于地產(chǎn)能否出臺更為重磅的支持性政策也左右著供需兩端市場預(yù)期，在整體低迷的樓市行情之下，信心比黃金更重要，若能有實質(zhì)性利好政策落地，也有望助力房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)。