??導(dǎo)語(yǔ)

??行業(yè)供求關(guān)系持續(xù)修復(fù)，優(yōu)質(zhì)板塊份額仍有望進(jìn)一步增加

??◎  文 / 馬千里 邱娟

??當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷一段艱難時(shí)期，新房銷(xiāo)售規(guī)模縮量，城市庫(kù)存壓力愈加凸顯。整體市場(chǎng)的供需風(fēng)險(xiǎn)加劇，給企業(yè)的戰(zhàn)略部署帶來(lái)了更多困難。然而，在房市的普遍低迷中，一些板塊和項(xiàng)目卻能夠逆流而上，展現(xiàn)出與眾不同的韌性和活力，依然能夠得到足夠的購(gòu)房者青睞，項(xiàng)目去化速度保持穩(wěn)定，在普遍低迷的板塊中脫穎而出。本文將探索這些優(yōu)質(zhì)板塊與項(xiàng)目背后的內(nèi)在邏輯，并分析其共性特征與市占率等相關(guān)指標(biāo)，從去化速度和銷(xiāo)售規(guī)模角度，為企業(yè)投資決策提供相關(guān)參考。

??01

??行業(yè)進(jìn)入修復(fù)期
壓力城市優(yōu)質(zhì)板塊價(jià)值愈加凸顯

??中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正處于深度調(diào)整期，各城市都面臨著銷(xiāo)售規(guī)?？s減、房?jī)r(jià)下跌和庫(kù)存壓力增大的挑戰(zhàn)，壓力城市持續(xù)增多，截止2023年末，約六成城市商品住宅去化后期超過(guò)24個(gè)月，較2021年超過(guò)24個(gè)月的城市比重增加了兩成，去化壓力明顯增加。在這樣的情況之下，城市優(yōu)質(zhì)板塊的價(jià)值愈加凸顯，成為購(gòu)房者和投資者青睞的選擇。購(gòu)房者和投資者在選擇房產(chǎn)時(shí)，可以考慮優(yōu)質(zhì)板塊的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)，以實(shí)現(xiàn)更好的投資回報(bào)和居住體驗(yàn)。

??一、典型城市庫(kù)存規(guī)模普降，但整體去化壓力依舊有增無(wú)減

??2022年以來(lái)，全國(guó)新房和土地成交面積均經(jīng)歷了大幅度的下挫，在投機(jī)需求出清、自住需求入市延遲、保障房建設(shè)加速等多方面因素影響下，在經(jīng)歷了20年的上行大周期后，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)第一次迎來(lái)了長(zhǎng)時(shí)間的規(guī)模下行調(diào)整期，越來(lái)越多的城市面臨新房銷(xiāo)售規(guī)?？s量，房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，城市庫(kù)存壓力加大的挑戰(zhàn)。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年全年商品住宅交易規(guī)模僅9.48億平方米，較2021年的高點(diǎn)下降39%，房地產(chǎn)行業(yè)仍處在深度調(diào)整期。

??商品住宅成交規(guī)模來(lái)看，各能級(jí)城市表現(xiàn)一致，均呈明顯下降趨勢(shì)，尤其是二、三線城市，2023年商品住宅成交規(guī)模較2021年降幅均在四成以上，一線城市表現(xiàn)稍佳，同比2021年降幅約24%。

??庫(kù)存方面，除一線城市庫(kù)存規(guī)模增加外，二三線城市庫(kù)存規(guī)模均不同程度地下降。究其原因，主要是受一線城市供應(yīng)相對(duì)充裕的影響，即使其成交情況略?xún)?yōu)于二三線城市，其庫(kù)存規(guī)模也在不斷增加。從去化周期來(lái)看，庫(kù)存壓力均呈加劇之勢(shì)，尤其是三四線城市，商品住宅去化周期由2021年的17.6個(gè)月增至2023年的29.1個(gè)月，去化周期拉長(zhǎng)了11.5個(gè)月。

??二、壓力城市持續(xù)增多，探尋優(yōu)質(zhì)投資板塊更為關(guān)鍵（略）

??02

??優(yōu)質(zhì)板塊市場(chǎng)份額不容忽視
穩(wěn)定客源促銷(xiāo)售持續(xù)向好

??盡管壓力城市整體庫(kù)存壓力仍在增加，但優(yōu)質(zhì)板塊仍然存在較佳的投資機(jī)會(huì)。根據(jù)CRIC測(cè)算，41個(gè)壓力城市優(yōu)質(zhì)板塊成交占比超一成。分面積段來(lái)看，160-180平方米和180平方米以上面積段產(chǎn)品，優(yōu)質(zhì)板塊占比較一般板塊均高出3個(gè)百分點(diǎn)。由此可見(jiàn)，優(yōu)質(zhì)板塊更傾向于高端產(chǎn)品。50個(gè)典型優(yōu)質(zhì)板塊，以中高端改善為主，部分發(fā)展期剛改板塊亦客源充足；從具體的項(xiàng)目來(lái)看，二線優(yōu)質(zhì)板塊中高端產(chǎn)品去化更優(yōu)異，三四線則是大品牌房企的剛需產(chǎn)品更受青睞。

??一、壓力城市板塊分化同樣顯著，長(zhǎng)沙、中山等優(yōu)質(zhì)板塊市占率超二成

??根據(jù)CRIC測(cè)算，上一章節(jié)篩選出的41個(gè)壓力城市優(yōu)質(zhì)板塊成交面積占總成交面積的比重達(dá)11%，投資機(jī)會(huì)依然值得關(guān)注。其中，平?jīng)?、衢州、大連、中山、常熟、長(zhǎng)沙等城市優(yōu)質(zhì)板塊的成交面積占全市的比重均超20%。典型如泉州橋南板塊，2023年商品住宅成交建面達(dá)32.6萬(wàn)平方米，占泉州總成交建面的比重高達(dá)40%。

??不過(guò)，部分板塊雖然銷(xiāo)售數(shù)據(jù)比較好，成交占比已經(jīng)漲至高位，但土地資源較為稀缺，板塊發(fā)展進(jìn)入末期，后續(xù)發(fā)展空間有限，這類(lèi)板塊要慎重考慮。

??二、優(yōu)質(zhì)板塊大戶型產(chǎn)品占比更高，140-160㎡去化壓力最輕（節(jié)選）

??研究發(fā)現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)板塊和一般板塊在不同面積段的分布大體一致，基本呈現(xiàn)倒U型，均是100-120平方米和120-140平方米面積段產(chǎn)品占比最高，均在半數(shù)左右，100平方米以下和140平方米以上面積段產(chǎn)品占比相對(duì)較低，占比均在二、三成。

??但優(yōu)質(zhì)板塊和一般板塊在具體面積段產(chǎn)品的占比存在些許差距?？偟膩?lái)看，優(yōu)質(zhì)板塊大戶型產(chǎn)品比較高，尤其是140-160平方米面積段產(chǎn)品，優(yōu)質(zhì)板塊的成交建面達(dá)15%，較一般板塊成交建面占比高出4個(gè)百分點(diǎn)。此外，160-180平方米和180平方米以上面積段產(chǎn)品，優(yōu)質(zhì)板塊占比較一般板塊均高出3個(gè)百分點(diǎn)。相比之下，一般板塊100-120平方米和120-140平方米面積段產(chǎn)品較優(yōu)質(zhì)板塊分別高出5和2個(gè)百分點(diǎn)。由此可見(jiàn)，優(yōu)質(zhì)板塊更傾向于高端產(chǎn)品，一般板塊更偏向改善產(chǎn)品。

??三、典型板塊：中高端改善為主，少部分發(fā)展期剛改板塊亦表現(xiàn)較佳（節(jié)選）

??為探究?jī)?yōu)質(zhì)板塊的產(chǎn)品去化情況，我們篩選出了50個(gè)優(yōu)質(zhì)板塊，梳理了這些板塊的共性特征：首先，從區(qū)位上來(lái)看，這些板塊多位于新區(qū)核心板塊，通常交通便利、配套也比較完善。其次，從產(chǎn)品上來(lái)講，這些板塊以中高端改善為主，譬如上海新天地、深圳前海、合肥省府板塊等，典型如上海新天地，城市核心區(qū)頂豪板塊，配套資源齊全，可供地稀缺，在售項(xiàng)目較少，以改善產(chǎn)品為主，價(jià)格堅(jiān)挺，高端產(chǎn)品聚集，客戶認(rèn)可度高。

??就以北京朝陽(yáng)區(qū)奶西板塊為例，該板塊位于望京交通路網(wǎng)集中區(qū)，以廣營(yíng)北路為中心，形成了兩翼放射狀的道路網(wǎng)絡(luò)，覆蓋了多條軌道交通線路，實(shí)現(xiàn)了高效便捷的區(qū)域連接，方便前往海淀區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、昌平區(qū)和順義等城市核心區(qū)域。主要軌道交通線路包括地鐵13號(hào)線北苑站、地鐵14號(hào)線來(lái)廣營(yíng)站、地鐵15號(hào)線崔各莊站以及地鐵17號(hào)線清河營(yíng)（北段正在建設(shè)中）。商業(yè)方面，附近有新薈城、凱德MALL、方恒購(gòu)物中心、新世界百貨和麒麟新天地等商業(yè)中心。醫(yī)療方面，附近有惠爾康醫(yī)院奶?hào)|分院、北京和諧康復(fù)醫(yī)院、地壇醫(yī)院、望京醫(yī)院和和睦家醫(yī)院等醫(yī)療機(jī)構(gòu)。教育方面，地塊緊鄰芳草地國(guó)際學(xué)校（東洲校區(qū)），北側(cè)原陳經(jīng)綸中學(xué)分校目前已經(jīng)進(jìn)行整改，將重新引入新的優(yōu)質(zhì)教育資源。不僅如此，望京、亞奧商圈已經(jīng)多年沒(méi)有新房供應(yīng)，項(xiàng)目周邊二手房掛牌價(jià)在10-15萬(wàn)元/平方米，存在明顯的價(jià)格倒掛。因此，該板塊去化速度較佳，2023年該板塊庫(kù)存和去化周期整體呈現(xiàn)明顯的下降趨勢(shì)，至2023年12月，去化周期僅有4個(gè)月。

??四、典型項(xiàng)目：壓力二線改善項(xiàng)目去化優(yōu)異，三四線大品牌剛需更受青睞

??進(jìn)一步細(xì)化到項(xiàng)目上，我們篩選出了50個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，梳理了這些項(xiàng)目的共性特征。

??從產(chǎn)品類(lèi)型上來(lái)看，二線城市中高端產(chǎn)品去化較佳，尤其是與周邊二手房存在倒掛的項(xiàng)目，去化速度更快，譬如廣州的越秀珠實(shí)城發(fā)·江灣和樾，是海珠工業(yè)大道板塊望江品改項(xiàng)目，在售均價(jià)與周邊二手（光大花園）出現(xiàn)一二手倒掛，有效吸納地緣客戶改善需求，去化保持較快的流速。不僅是這一個(gè)項(xiàng)目，自從疫情后，一二線城市改善需求集中顯現(xiàn)，高端市場(chǎng)自2021年開(kāi)始進(jìn)入爆發(fā)期，成交量逐年上升，高凈值人群需求覺(jué)醒。以廣州為例，2023年總價(jià)800萬(wàn)以上商品住宅成交7613套，再創(chuàng)新高。

??福州的建發(fā)璞云也是如此，項(xiàng)目位于臺(tái)江核心位置，周邊社區(qū)建成年份集中于2012年，房齡接近十年且整體產(chǎn)品一般，價(jià)格3.7-5.5元/㎡，其中次新二手房?jī)r(jià)格在4.2-5.5萬(wàn)/元；而本案為稀缺純商新房，是第四代立體生態(tài)住宅，加之建發(fā)品牌認(rèn)可度高，對(duì)高端改善客戶更具吸引力，項(xiàng)目售價(jià)高達(dá)47674元/平方米，高出福州平均房?jī)r(jià)2萬(wàn)元/平方米，2023年6月29日開(kāi)盤(pán)，共434套，2個(gè)月清盤(pán)，去化速度十分優(yōu)異。

??相比之下，三四線城市則是大品牌剛需更受青睞。常州、無(wú)錫、徐州入圍的9項(xiàng)目，有8個(gè)項(xiàng)目是剛需或剛需剛改項(xiàng)目，價(jià)格上來(lái)看，與本地平均房?jī)r(jià)相比，基本相當(dāng)或略低，多在2萬(wàn)元/平方米以下；典型如徐州港利上城國(guó)際項(xiàng)目，首開(kāi)時(shí)為徐州市場(chǎng)最火熱時(shí)期，價(jià)格較便宜，且為準(zhǔn)現(xiàn)房，目前在售新房單價(jià)仍不過(guò)萬(wàn)，并有現(xiàn)房及期房可選擇。小區(qū)內(nèi)部園林規(guī)劃較好，距離三環(huán)高架近，自駕便利，周邊在售新房多價(jià)格高于該項(xiàng)目，存在一定價(jià)格優(yōu)勢(shì)。2017年5月1日首開(kāi)，累計(jì)入市5622套，至今成交5058套，備受市場(chǎng)青睞。

??從品牌上來(lái)看，三四線城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目或是萬(wàn)科、中建、金地這樣的全國(guó)布局的大品牌房企，或者是本地知名度較高的龍頭房企，譬如常州鉑悅建設(shè)等，是溧陽(yáng)當(dāng)?shù)刂髽I(yè)，口碑較好，2021年1月10日開(kāi)盤(pán)，累計(jì)推出2192套，累計(jì)銷(xiāo)售1559套，去化速度較相對(duì)較佳。

??03

??優(yōu)質(zhì)板塊案例研究

??為了將研究結(jié)論進(jìn)一步細(xì)化，本節(jié)從宜居綠芯、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市配套等三類(lèi)不同突出優(yōu)勢(shì)出發(fā)，選取長(zhǎng)沙谷山、昆明泛亞科技、常州市府等板塊進(jìn)行深入分析，深入探析優(yōu)質(zhì)板塊個(gè)性特征及各類(lèi)產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，以期為企業(yè)決策提供更為細(xì)化的參考結(jié)論。

??一、長(zhǎng)沙-谷山：承接城市宜居定位，近兩年以來(lái)成交金額接近翻番長(zhǎng)沙岳麓區(qū)乃至全市宜居性最佳的板塊，當(dāng)屬城市中央綠軸梅溪湖公園附近，該板塊位于市政府駐地南側(cè)，其中的佳兆業(yè)云頂、中鐵建梅溪青秀、金茂灣等中高端項(xiàng)目，也曾多年處于岳麓區(qū)銷(xiāo)售排行榜前列。但是在經(jīng)歷了多年開(kāi)發(fā)之后，目前梅溪湖公園一期板塊的可開(kāi)發(fā)用地已所剩不多，岳麓區(qū)的銷(xiāo)售熱點(diǎn)板塊也由此向外轉(zhuǎn)移。而谷山作為市政府北側(cè)的住宅聚集板塊，毗鄰谷山森林公園及漢王陵公園，宜居性受到較多中高端需求認(rèn)可，且待開(kāi)發(fā)地塊較多，2022年來(lái)已然成為岳麓區(qū)成交表現(xiàn)最佳的中高端板塊。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2023年谷山板塊成交面積達(dá)到51.7萬(wàn)平方米，占岳麓區(qū)當(dāng)年成交總量的22%，在2022年超過(guò)梅溪湖一期板塊之后，連續(xù)第二年成為岳麓區(qū)成交規(guī)模最大的板塊。

??就谷山板塊供求主要指標(biāo)來(lái)看，不同于長(zhǎng)沙全市成交規(guī)模較2021年下跌五成，谷山板塊成交面積反而實(shí)現(xiàn)了八成左右的上漲，成交金額增幅更是接近翻番。但相比需求側(cè)的優(yōu)秀表現(xiàn)來(lái)看，谷山板塊的供給側(cè)表現(xiàn)更佳，在全市降供應(yīng)去庫(kù)存的背景之下，谷山板塊的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商仍然有底氣“增供應(yīng)、加庫(kù)存”，對(duì)于該板塊銷(xiāo)售前景依舊樂(lè)觀。2023年末谷山板塊住宅存量規(guī)模達(dá)到26萬(wàn)平方米，較2021年末增加了66%，但是得 益于成交面積的上行，谷山板塊的消化周期較2021年依舊下降了9%，在主打中高端項(xiàng)目的供給結(jié)構(gòu)之下，消化周期不僅遠(yuǎn)低于高價(jià)盤(pán)扎堆的岳麓區(qū)，更低于長(zhǎng)沙全市。

??產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，除各面積段產(chǎn)品均價(jià)都高于全市之外，谷山突出特征還有以下四點(diǎn)：

??其一，100㎡以下產(chǎn)品“0供求”，主力產(chǎn)品面積段“更大”。長(zhǎng)沙本就是以中大戶型產(chǎn)品為主，作為中高端板塊之一的谷山更是所有產(chǎn)品均在100平方米以上。各面積段交易結(jié)構(gòu)方面，谷山主力產(chǎn)品面積段大于全市平均，140-160平方米面積段成交占比最高達(dá)到36%，而長(zhǎng)沙全市則是100-140平方米成交占比相對(duì)較高，分別達(dá)到25%和31%。

??其二，140-180平方米產(chǎn)品去化情況顯著好于全市。在谷山，該面積段產(chǎn)品不僅成交份額最高，存量套數(shù)占比也是相對(duì)較低的，結(jié)合消化周期來(lái)看，140-160平方米和160-180平方米產(chǎn)品分別只有2.7和2.2個(gè)月，去化壓力也是各類(lèi)產(chǎn)品中表現(xiàn)最佳的。

??其三，140平方米以下產(chǎn)品去化稍慢，市場(chǎng)認(rèn)可度稍遜。值得注意的是，在谷山區(qū)，這類(lèi)產(chǎn)品也相比全市溢價(jià)最大的，較全市平均水平溢價(jià)超過(guò)4000元平方米。雖然在成交均價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米的谷山板塊內(nèi)，140平方米以下產(chǎn)品成交均價(jià)已經(jīng)相對(duì)較低，其中120-140平方米產(chǎn)品更是低于1.4萬(wàn)元/平方米。但是對(duì)于這一面積段的客群而言，谷山的宜居優(yōu)勢(shì)已然不如其他板塊的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)致谷山板塊140平方米以下產(chǎn)品消化周期反而超過(guò)了長(zhǎng)沙全市，其中100-120平方米產(chǎn)品消化周期更是達(dá)到了13.6個(gè)月，超過(guò)全市平均的2倍。

??其四，豪宅產(chǎn)品均價(jià)低于全市，但去化周期接近全市平均。中高端板塊疊加超大戶型，這類(lèi)產(chǎn)品已然躋身長(zhǎng)沙的豪宅行列，作為“新興”的中高端板塊，谷山豪宅產(chǎn)品的銷(xiāo)售表現(xiàn)仍不顯眼，不僅成交均價(jià)“只有”1.6萬(wàn)元/平方米，低于全市平均2000元，消化周期也只和全市平均水平相近。綜合谷山新房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和結(jié)構(gòu)性特征來(lái)看，建議現(xiàn)階段重點(diǎn)關(guān)注140-180平方米的中大戶型產(chǎn)品，若要進(jìn)一步降低庫(kù)存壓力，對(duì)于140平方米以下的產(chǎn)品可進(jìn)一步加大價(jià)格折讓力度，對(duì)于180平方米以上的超大戶型產(chǎn)品而言，這類(lèi)產(chǎn)品雖然大多具有較強(qiáng)的稀缺性，但預(yù)期出讓周期也相對(duì)較長(zhǎng)，在目前谷山庫(kù)存現(xiàn)況之下，建議各項(xiàng)目還是應(yīng)當(dāng)審慎控制該類(lèi)產(chǎn)品的供給占比。

??二、昆明-泛亞科技:地緣剛需剛改客群豐富，關(guān)注后續(xù)城改機(jī)會(huì)（略）

??三、常州-市府：地標(biāo)林立配套完善，高端項(xiàng)目量?jī)r(jià)走勢(shì)穩(wěn)健（略）

??04

??展望與建議：促置業(yè)信心復(fù)蘇
更應(yīng)充分發(fā)揮優(yōu)質(zhì)板塊“帶頭”作用

??2024年新春以來(lái)，國(guó)內(nèi)各項(xiàng)消費(fèi)數(shù)據(jù)均傳來(lái)喜報(bào)，春節(jié)期間的出行、旅游、電影票房等數(shù)據(jù)均呈現(xiàn)出大幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但樓市交易總量數(shù)據(jù)依舊維持同比低位，各能級(jí)城市成交均未見(jiàn)起色，三四線返鄉(xiāng)置業(yè)潮更是無(wú)聲消逝。不過(guò)從個(gè)案銷(xiāo)售視角來(lái)看，仍有部分項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)熱銷(xiāo)，其共性特征也與優(yōu)質(zhì)板塊的熱點(diǎn)項(xiàng)目相似：或是供應(yīng)稀缺、配套健全的改善項(xiàng)目，或是地緣客戶豐富的品質(zhì)剛需、剛改項(xiàng)目。

??作為“衣食住行”基本需求之一，房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模只是較自身高點(diǎn)出現(xiàn)了較大幅度的下滑，作為單一行業(yè)發(fā)展規(guī)模視角來(lái)看，新產(chǎn)品年銷(xiāo)售額達(dá)10萬(wàn)億級(jí)別的房地產(chǎn)，仍在國(guó)內(nèi)各行業(yè)中處于領(lǐng)先地位，也是國(guó)民大消費(fèi)中不可或缺的一環(huán)。

??在房?jī)r(jià)經(jīng)歷了兩年大幅回調(diào)之后，目前在售項(xiàng)目中的現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房占比大大提升，優(yōu)質(zhì)板塊的供求指標(biāo)特征得以進(jìn)一步凸顯。厘清優(yōu)質(zhì)板塊的特征和市場(chǎng)份額，不僅有利于穩(wěn)定對(duì)于行業(yè)發(fā)展前景的信心，也有助于行業(yè)主管部門(mén)、金融行業(yè)、開(kāi)發(fā)商找準(zhǔn)行業(yè)復(fù)蘇的典型抓手，在資金、供地、需求等各項(xiàng)指標(biāo)出現(xiàn)大幅波動(dòng)的背景下，助力房地產(chǎn)行業(yè)在筑底期中作出更加高效的指標(biāo)分配。

??一、發(fā)展趨勢(shì)：行業(yè)供求關(guān)系持續(xù)修復(fù)，優(yōu)質(zhì)板塊份額仍有望進(jìn)一步增加

??2021-2023年，壓力城市新房成交金額從2.7萬(wàn)億元下降至1.15萬(wàn)億元，降幅接近六成。但是其中的優(yōu)質(zhì)板塊市場(chǎng)份額仍能保持穩(wěn)步上行，成交金額從1000億元上升至1500億元，市場(chǎng)份額也由4%上升至12%，并且在大連、昆山、鐘山、哈爾濱等城市，優(yōu)質(zhì)板塊的成交金額占比更是突破20%。得益于區(qū)位優(yōu)勢(shì)和穩(wěn)定客源，優(yōu)質(zhì)板塊的出貨速度得以在逆市行情中保持穩(wěn)定。

??從供求關(guān)系角度來(lái)看，近年來(lái)壓力城市的消化周期固然出現(xiàn)了大幅度的上漲，但這主要還是由于成交面積收窄所致，從庫(kù)存規(guī)模的絕對(duì)量來(lái)看，2023年樣本壓力城市狹義庫(kù)存1.2億平方米，較2021年末下降了約12%，再加之2022年以來(lái)土地市場(chǎng)成交規(guī)模的大幅收窄，供給端的持續(xù)低位至少將在2-3年內(nèi)持續(xù)。聯(lián)系最新CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，2024年1-2月新房成交規(guī)模在近年來(lái)處于歷史第二低（略高于2020年同期），但新增供應(yīng)規(guī)模仍小于成交，新房市場(chǎng)供求關(guān)系仍處于恢復(fù)平衡的進(jìn)程之中。2024年壓力城市仍有望出現(xiàn)更多的優(yōu)質(zhì)板塊，其關(guān)注度和市場(chǎng)份額增長(zhǎng)依舊可期。就供給側(cè)角度而言，建議重點(diǎn)關(guān)注仍有開(kāi)發(fā)余量的優(yōu)質(zhì)板塊，對(duì)于價(jià)格出現(xiàn)超跌的高利潤(rùn)預(yù)期板塊也可適度關(guān)注。

??二、投資視角：量?jī)r(jià)超跌催生中長(zhǎng)期投資機(jī)會(huì)，央國(guó)企已提前“抄底布局”（略）

??三、政策建議：繼續(xù)嚴(yán)控供地計(jì)劃穩(wěn)信心，避免過(guò)度發(fā)展保障房造成“誤傷”（略）

??四、優(yōu)中擇優(yōu)：寧波江東、長(zhǎng)沙谷山等兼具抗周期性與規(guī)模優(yōu)勢(shì)，未來(lái)發(fā)展預(yù)期更值得關(guān)注

??具體板塊建議方面，本文根據(jù)近年來(lái)優(yōu)質(zhì)板塊的指標(biāo)表現(xiàn)，綜合去化壓力、市場(chǎng)規(guī)模、房?jī)r(jià)波動(dòng)以及抗波動(dòng)能力等指標(biāo)對(duì)壓力城市的120個(gè)優(yōu)質(zhì)板塊進(jìn)行了客觀評(píng)分，優(yōu)中擇優(yōu)之下，最終評(píng)出了各方面綜合表現(xiàn)更佳的30個(gè)板塊，主要集中在寧波、長(zhǎng)沙、無(wú)錫、福州、南京等城市。

??這些板塊不僅平均去化壓力較輕，且市場(chǎng)規(guī)模多在市內(nèi)處于領(lǐng)先地位，2023年平均新房成交金額達(dá)到了60億元，達(dá)到了所有優(yōu)質(zhì)板塊均值的3倍，綜合其主力項(xiàng)目定位來(lái)看，也多以改善類(lèi)項(xiàng)目為主。如各項(xiàng)指標(biāo)客觀評(píng)分最高的寧波東部新城東板塊，該板塊為寧波主要豪宅區(qū)，產(chǎn)品多為改善類(lèi)、高端項(xiàng)目。2023年開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目均為千萬(wàn)豪宅項(xiàng)目，且開(kāi)盤(pán)即售罄，板塊認(rèn)可度高，2023年末狹義去化周期僅3個(gè)月。此外福州的中心城區(qū)、長(zhǎng)沙的市政府、谷山板塊等情況也較為類(lèi)似。

??值得一提的是，南京大校場(chǎng)、河西南、河西中等板塊近年來(lái)新房成交規(guī)模雖出現(xiàn)了較大幅度的下滑，二手房交易景氣也出現(xiàn)回落，但是項(xiàng)目去化率依舊全市居于前列，尤其是2023年下半年表現(xiàn)堅(jiān)挺，比如河西的中北金基涵樾府三次開(kāi)盤(pán)累計(jì)去化92%、中寧府南京住宅金額銷(xiāo)售第一。綜合這些板塊的去化壓力、市場(chǎng)規(guī)模等指標(biāo)來(lái)看，依舊能夠在優(yōu)質(zhì)板塊中排在相對(duì)前列的位置。

??就穩(wěn)定市場(chǎng)發(fā)展角度而言，建議地方主管部門(mén)更加重視這些優(yōu)質(zhì)板塊的精細(xì)化調(diào)控，尤其是在板塊土地供應(yīng)和新盤(pán)集中上市方面，一方面要做好供求規(guī)模的調(diào)控，另一方面也要注意土地和新房供給節(jié)奏的銜接，對(duì)于近年來(lái)土地供應(yīng)較少甚至斷供的板塊，可以適當(dāng)加速城改或土地征收的步伐，提高閑置非宅用地的使用效率，為這些優(yōu)質(zhì)板塊留出更多的可發(fā)展空間。而對(duì)于那些待開(kāi)發(fā)土地較多的板塊，也應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減緩供地節(jié)奏，并在城市或板塊的供地計(jì)劃中予以明示，以此保障開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者的信心。