??2024年上半年,全國新建商品房銷售延續(xù)低位回升，主要得益于短期從中央到地方利好新政刺激，銷售面積、金額同比降幅持續(xù)收窄，新開工、竣工止跌企穩(wěn)，不過房企投資開發(fā)熱情不及一季度，開發(fā)投資額累計同比降幅連續(xù)3個月走擴(kuò)至10.1%。

??預(yù)判三季度，我們認(rèn)為，因去年低基數(shù)和短期中央至地方利好新政刺激，行業(yè)有望延續(xù)弱復(fù)蘇，銷售面積、金額降幅有望收窄；而在中央保交樓等政策號召下，無論是新開工、還是竣工都有望止跌企穩(wěn)，而房企投資依舊保守也將使得開發(fā)投資額延續(xù)低位，不過考量到去年低基數(shù)，整體累計同比降幅仍有望持穩(wěn)10%左右。

??總結(jié)

??01

??寬松新政刺激全國商品房銷售面積、金額低位回升，同比降幅持續(xù)收窄

??一季度新建商品房銷售面積、金額延續(xù)低位，絕對量基本與去年12月持平，4月環(huán)比大幅回落后，5月因政策利好持續(xù)發(fā)酵，市場延續(xù)若修復(fù)：5月新建商品房銷售面積為7390萬平方米，銷售金額為7598億元，環(huán)比漲幅均在10%以上，同比降幅分別較上月收窄2.1pcts和4.1pcts。前5月銷售面積和金額累計同比降幅分別為20.3%和27.9%。

??二季度因中央到地方利好政策頻頻對短期樓市起到了很好的提振作用。先是430政治局會議定調(diào)房地產(chǎn)工作，研究消化存量住房和優(yōu)化增量住房的政策，而后517新政首付比、房貸利率、公積金利率等三大信貸政策調(diào)整，央行3000億再貸款支持政府收儲，自然資源部支持地方回收存量閑置土地等；地方省市寬松政策再度加碼，滬深限購松綁，杭鎬全面取消。短期內(nèi)居民購房信心略有修復(fù)，從CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，部分重點二三線成交率先復(fù)蘇，杭津青漢佛徐等二三線5月新房成交環(huán)比增幅均在20%以上。

??02

??二季度新開工、竣工止跌企穩(wěn)，前5月累計同比跌幅收窄至24.2%和20.1%

??1—5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積688896萬平方米，同比下降11.6%。房屋新開工面積30090萬平方米，下降24.2%。其中，住宅新開工面積21760萬平方米，下降25.0%。房屋竣工面積22245萬平方米，下降20.1%。其中，住宅竣工面積16199萬平方米，下降19.8%。

??今年以來，新開工、竣工雙雙較弱的格局并未出現(xiàn)實質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，降幅始終保持在低位運行，但有逐步企穩(wěn)之勢。

??新開工面積累計降幅連續(xù)三個月收窄，1-5月降幅較1-4月繼續(xù)收窄0.4pcts，5月新開工面積6580萬平方米，環(huán)比上漲5.67%，同比下降22.7%，但從絕對量上看，企業(yè)新開工意愿依舊不高，5月新開工量是2014年以來單月次低（僅高于上月）。

??受到去年高基數(shù)的影響，竣工面積增速在2024年跌入負(fù)區(qū)間，但無論是從單月亦或是累計增速來看，均有邊際企穩(wěn)的跡象。1-5月竣工面積跌幅較1-4月小幅收窄0.3pcts至20.1%。考慮到保交樓仍是化解當(dāng)前市場風(fēng)險的重要一環(huán)，隨著未來配套政策落地，竣工面積增速有望企穩(wěn)。

??03

??開發(fā)投資額累計同比降幅連續(xù)3個月走擴(kuò)至10.1%

??1—5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資40632億元，同比下降10.1%，降幅較1-4月擴(kuò)大0.3pcts，累計增速為2020年3月以來新低。

??而從變化情況來看，二季度開發(fā)投資額雖有止跌態(tài)勢，但是累計同比降幅連續(xù)三個月擴(kuò)大，一方面是新開工增速仍然保持在低位，對開發(fā)投資的拉動影響有限，另一方面，土地市場的走弱甚至核心城市土拍降溫也對開發(fā)投資形成拖累。根據(jù)CRIC統(tǒng)計，2024年1-5月全國300城經(jīng)營性土地成交金額同比下降28%，作為房企重點關(guān)注的一線城市降幅達(dá)到30%。

??展望

??04

??三季度銷售弱修復(fù)，核心一二線回升將拉動銷售降幅顯著收窄

??2024年二季度，整體市場延續(xù)弱復(fù)蘇走勢，銷售面積、金額同比降幅持續(xù)收窄，預(yù)判三季度，商品房銷售面積、金額仍有進(jìn)一步回升空間。

??主要基于以下幾點：一是去年三季度基數(shù)較低，當(dāng)屬2023年年內(nèi)低點；二是得益于近期從中央到地點降首付、降利率，特別是上海、深圳、杭州等核心一二線限購松綁等利好政策疊加，刺激前期存量客戶積極入市，還有一波購房需求有待釋放；三是近期二手房延續(xù)高位震蕩，二手房業(yè)主置換資金之后仍有可能轉(zhuǎn)投至新房市場。

??05

??新開工、竣工保持低位、拿地收縮將致開發(fā)投資額仍降10%左右

??受制于行業(yè)下行、銷售、融資不振帶來的現(xiàn)金流壓力等影響，三季度房地產(chǎn)新開工面積將繼續(xù)保持低位運行，但因去年同期基數(shù)較低，同比降幅或收窄至2成以內(nèi)。短期內(nèi)房企新開工意愿難以大幅提升，一方面源于過去兩年城投拿地占比較高，據(jù)CRIC監(jiān)測，30個核心一二線城市2023年城投拿地總幅數(shù)占比高達(dá)50%，開發(fā)周期相較于房企而言明顯滯后；另一方面，中央號召加快保交樓，預(yù)期房企也會將工作重點集中在現(xiàn)有項目開發(fā)建設(shè)。

??在“保交樓”政策推動下，加之目前地方政府收儲在即，主要針對已竣工未售現(xiàn)房項目，預(yù)期也將刺激房企加快工期，因而預(yù)計2024年三季度竣工面積仍有支撐，整體同比降幅也將穩(wěn)步收窄。

??此外，從土地端角度來看，因2024年以來供地規(guī)模延續(xù)歷史低位，因而全國300城前5月經(jīng)營性土地成交規(guī)模僅24997萬平方米，同比去年低位仍下降13%。

??基于新開工、竣工保持低位、拿地收縮等多重影響，三季度開發(fā)投資額預(yù)期延續(xù)低位，不過考量到去年基數(shù)較低，預(yù)期開發(fā)投資額累計降幅也將有止跌回穩(wěn)態(tài)勢。