??老人離巢方案的出現(xiàn)，折射出市場(chǎng)下行期，有部分客戶對(duì)于購(gòu)房決策保守，不得不買(mǎi)的情況下，只能犧牲距離、舒適性和便利性，保證分戶目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

??◎  文 / 特別觀察組

??七夕剛過(guò)，此次節(jié)日恰逢周末，各地民政局早早喊話，“不休息，正常登記”，也在節(jié)后第一個(gè)工作日曬出了七夕當(dāng)日登記數(shù)量。

??上海，七夕當(dāng)天全市共有1982對(duì)新人登記結(jié)婚，同比增加644對(duì)，成為近期小高峰?！敖Y(jié)婚”是購(gòu)房的主要推動(dòng)因素之一，年輕人離開(kāi)父母，開(kāi)啟新的生活，需要一個(gè)獨(dú)立的空間宣告羽翼長(zhǎng)成。

??01 在上海獨(dú)立需要多少錢(qián)——400萬(wàn)～600萬(wàn)元

??買(mǎi)一套上海的房子并不容易，雖說(shuō)豐儉由人，但均值也很可觀。

??新房市場(chǎng)受到今年高端項(xiàng)目供應(yīng)增加的影響，均價(jià)上漲至7.7萬(wàn)元/平方米，連同23年一起計(jì)算平滑掉結(jié)構(gòu)影響，粗暴估算一套普通住宅的購(gòu)入價(jià)格約為630萬(wàn)元。

??一手房：630萬(wàn)元/套（90平米普通住宅，23—24年8月上海新房均價(jià)70040元/㎡）

??二手市場(chǎng)的套均價(jià)略低于新房，以24年1-8月的套均來(lái)看，購(gòu)入成本430萬(wàn)元/套。

??二手房：432萬(wàn)元/套（2024年上海二手房成交套均價(jià)）

??02 普通上海家庭房?jī)r(jià)承擔(dān)情況——買(mǎi)得起，真的累

??上海作為一線城市，頭頂光環(huán)，總會(huì)讓不生活在這個(gè)城市中的人產(chǎn)生錯(cuò)覺(jué)，“上海人有錢(qián)”！

??“二八定律”告訴我們，普通人仍然是大多數(shù)，生活在上?，F(xiàn)下要結(jié)婚的剛需買(mǎi)房家庭大概是什么樣子呢？

??家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，三人一戶占多數(shù)——父母+獨(dú)生子女

??父母——退休，退休金穩(wěn)定

??子女——獨(dú)生子女，企業(yè)事業(yè)工作

??有一定資產(chǎn)，但不是富豪——1套自有住房+固定存款

??上海發(fā)展得很快，80、90年代就生活在這里的家庭，多數(shù)是趕上過(guò)城市發(fā)展紅利的，通過(guò)動(dòng)拆遷和自身努力，大部分擁有1套自有住房。

??家庭儲(chǔ)蓄方面，根據(jù)中國(guó)人民銀行發(fā)布2022年人均住戶存款數(shù)據(jù)，上海人均存款21+萬(wàn)元，粗暴估算家庭固定存款60萬(wàn)。

??購(gòu)房壓力——首付就是剛剛夠，還貸壓力“讓人心累”

??首付壓力：24年5月上海新政，最低首付款比例調(diào)整為不低于20%，按照400萬(wàn)-600萬(wàn)元/套的成本，首付80萬(wàn)-120萬(wàn)≈4—5人存款（1.5個(gè)家庭）

??房貸壓力：按首套房3.4%，扣除首付后，貸款320萬(wàn)的組合貸款，月供14041元≈1個(gè)職工+1個(gè)退休工人的月收入（23年上海職工平均工資12307元，2023年上海人均養(yǎng)老金4855元）

??03 幼鳥(niǎo)難飛，老人離巢

??測(cè)算雖然粗暴，但說(shuō)明問(wèn)題，對(duì)于普通家庭來(lái)說(shuō)獨(dú)立的代價(jià)確實(shí)有點(diǎn)高。

??按照以往經(jīng)驗(yàn)，這種情況下解決方案是賣掉1套自有住房，用賣房資金置換房產(chǎn)給子女結(jié)婚使用。當(dāng)前市場(chǎng)置換周期在不斷拉長(zhǎng)，房屋價(jià)值也在不斷縮水。同時(shí)，“裁員”“降薪”氛圍濃，個(gè)人收入不穩(wěn)定，后續(xù)房貸壓力亦是讓人頭疼。

??有沒(méi)有其他方案呢？

??根據(jù)不正經(jīng)的田野調(diào)查，浦東世博范圍內(nèi)某小區(qū)1棟18戶的住戶樓，23—24年期間有3戶有子女結(jié)婚，他們的選擇是老人離巢。老人購(gòu)買(mǎi)奉賢房產(chǎn)，將浦東現(xiàn)有住房進(jìn)行裝修改造作為子女婚房。對(duì)于奉賢房產(chǎn)，3戶都沒(méi)有選擇購(gòu)買(mǎi)新房，2戶選擇了二手房，1戶選擇小產(chǎn)權(quán)房。

??作出這樣的選擇，緩解資金壓力是最大的原因。2戶選擇二手房的家庭，最終支出房款均未超過(guò)200萬(wàn)元，這個(gè)價(jià)格低于新房?jī)r(jià)格，低于現(xiàn)有小區(qū)二手房套均。

??這樣的總價(jià)下，無(wú)需賣房，家庭現(xiàn)有儲(chǔ)蓄可以覆蓋50%左右的房?jī)r(jià)。每月還款金額5000元左右，1位退休老人的退休金即可覆蓋。最大的難題在于貸款如何解決，由于老人年紀(jì)不符合貸款要求，這個(gè)方案均是由子女購(gòu)買(mǎi)，占用了購(gòu)房和貸款名額。

??不正經(jīng)調(diào)查中，楊浦和虹口也有多個(gè)相似案例，老人選擇離開(kāi)上海市區(qū)，前往昆山花橋置業(yè)，騰挪出上海房產(chǎn)支持子女發(fā)展。

??——“住在奉賢雖然遠(yuǎn)，但是我們年紀(jì)大了，又沒(méi)有什么要緊的事情，就是浪費(fèi)點(diǎn)時(shí)間。只要周邊能買(mǎi)菜，能生活就行了?，F(xiàn)在房子也賣不掉，結(jié)婚又不能一直等下去的咯。貸款，壓力太大了，吃什么，喝什么……是伐”

??——“誰(shuí)不想住好房子呢，但是買(mǎi)不起呀，看得中的都600多萬(wàn)來(lái)?，F(xiàn)在這樣蠻好的，就是兩邊遠(yuǎn)一點(diǎn)。手上有2套房子，萬(wàn)一有什么難事，也有點(diǎn)辦法的?！?/p>

??——“我現(xiàn)在拿不出那么多錢(qián)付首付的，還是要靠家里支持。如果置換了買(mǎi)，貸款每個(gè)月要還到2萬(wàn)，壓力太大了，現(xiàn)在環(huán)境也不好，萬(wàn)一失業(yè)了怎么辦?！?/p>

??從調(diào)研訪談中，我們可以看到，這些家庭都有購(gòu)房需求，且初衷都是買(mǎi)改善類的房子。但購(gòu)房家庭中無(wú)論是老人還是子女對(duì)于資金壓力都非常在意。對(duì)于未來(lái)的不確定性和高安全感需求，使得他們選擇壓力更小、安全感更高的方案。

??對(duì)比來(lái)看，老人購(gòu)買(mǎi)遠(yuǎn)郊/異地購(gòu)房的成本，較原本子女分戶購(gòu)買(mǎi)市區(qū)住宅的預(yù)算縮減過(guò)半，對(duì)于杠桿的運(yùn)用接受度也很低，大致范圍為家庭收入的三成左右。

??老人離巢方案的出現(xiàn)，折射出市場(chǎng)下行期，有部分客戶對(duì)于購(gòu)房決策保守，不得不買(mǎi)的情況下，只能犧牲距離、舒適性和便利性，保證分戶目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

??或許，這些需求是可關(guān)注的一個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)，開(kāi)發(fā)適合老年人的低總價(jià)小面積段產(chǎn)品，讓他們不用飛得太遠(yuǎn)。