??導語

??近期中央和地方“穩(wěn)市場”政策效果正在持續(xù)顯現(xiàn).9、10月以來法拍房成交率的大幅上行。

??◎  文 / 馬千里、邱娟

??10月，法拍房供求規(guī)模環(huán)比均降。10月新增掛拍3.3萬套，環(huán)比下降13%，成交了4791套，環(huán)比上月下降18%。與上月供應(yīng)端變化一致，本周深圳法拍房成交套數(shù)躍居首位，為243套，其次是杭州、鄭州、廣州等城市，成交套數(shù)均在100套以上。就成交金額來看，深圳超過上海居于首位，成交金額達到10.1億元，其次是上海、北京、杭州，成交金額也在4億元以上。

??10月法拍房成交率達到29%，較上月增加6個百分點，延續(xù)了2024年下半年以來的持續(xù)上升勢頭。法拍房成交率的持續(xù)攀升，也在一定程度上印證著市場信心的逐步筑底過程，尤其是9、10月以來法拍房成交率的大幅上行，更是說明近期中央和地方“穩(wěn)市場”政策效果正在持續(xù)顯現(xiàn)。

??核心要點

??· 掛拍量：10月新增掛拍3.3萬套，環(huán)比減少13%，重回年內(nèi)均線以下

??· 交易量：典型城市法拍房成交量環(huán)比減少18%，深圳成交量躍居首位、成交金額超10億元

??· 成交率：本月掛拍房源成交率環(huán)比大幅上升，寧波、杭州、深圳等成交率突破五成

??· 折價率：成交房源平均折價率回落，變賣類房源平均折價率環(huán)比降3pcts

??后市展望

??10月法拍房掛拍量環(huán)比下降，僅鄭州一市月內(nèi)新增掛拍套數(shù)仍超過1000套。結(jié)合10月以來新房和土地市場表現(xiàn)來看，得益于新房交易熱度回升、優(yōu)質(zhì)地塊頻頻拍出高溢價的積極變化，隨著行業(yè)發(fā)展預(yù)期趨穩(wěn)，預(yù)計信貸違約新增頻次將有所下降，法拍房供求規(guī)模或出現(xiàn)階段性的收窄?；诜€(wěn)市場新政效果的持續(xù)顯現(xiàn)，房價漲跌預(yù)期的逐步筑底，預(yù)計法拍房的成交率將延續(xù)年內(nèi)高位，平均折價率也有一定回落空間。

??01 掛拍量

??掛拍套數(shù)環(huán)比下降13%
僅鄭州新增掛拍量破千套

??供應(yīng)端，10月新增掛拍3.3萬套，環(huán)比下降13%，相比前8月均值減少4%。截止10月末，2024年法拍房累計掛拍35萬套，較2023年同期增加4%。

??分城市來看，本月新增掛拍數(shù)量超千套的城市僅余鄭州一個，重慶、成都新增掛拍量均較上月減少超過30%。

??一線四城中，除深圳新增法拍房212套，環(huán)比下降近半，重回年內(nèi)正常水平之外，其余三城均保持穩(wěn)定，北京、上海、廣州本月新增掛拍量分別為226、185和241套，環(huán)比變動均在±10%以內(nèi)。

??02 成交量

??10月法拍房成交環(huán)比降18%
深圳單月成交超10億元

??成交方面，典型城市10月掛牌法拍房成交了4791套，環(huán)比上月下降18%，相比前9月均值減少了10%。截止10月末，法拍房累計成交5.2萬套

??與上月供應(yīng)端變化一致，本周深圳法拍房成交套數(shù)躍居首位，243套，其次是杭州、鄭州、廣州等城市，成交套數(shù)均在100套以上。就成交金額來看，深圳超過上海居于首位，成交金額達到10.1億元，其次是上海、北京、杭州，成交金額也在4億元以上。

??本月成交總價最高的一處標的物，位于深圳市南山區(qū)，為華僑城北片區(qū)波托菲諾純水岸的一處別墅，起拍價8275.6萬，為首次拍賣，吸引了7位買家競拍，最終歷經(jīng)158輪競價以1.45億元成交，按建筑面積計算，單價達到38.5萬元/平方米，不過對比該項目2023年高點50萬元/平方米的成交記錄來看，仍有一定差距。

??03 成交率

??10月法拍房成交率延續(xù)上行
增至接近三成

??據(jù)CRIC抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，10月法拍房成交率達到29%，較上月增加6個百分點，延續(xù)了2024年下半年以來的持續(xù)上升勢頭。法拍房成交率的持續(xù)攀升，也在一定程度上印證著市場信心的逐步筑底過程，尤其是9、10月以來法拍房成交率的大幅上行，更是說明近期中央和地方“穩(wěn)市場”政策效果正在持續(xù)顯現(xiàn)。

??分城市來看，月內(nèi)寧波、杭州、上海、深圳、北京、重慶等城市表現(xiàn)較佳，法拍房成交率超過50%。其中寧波、杭州、上海、深圳更是超過七成。在更為堅實的民富基礎(chǔ)支持下，這些城市法拍房套利空間關(guān)注者更多，至于成都、武漢、南京、鄭州等城市，在更大的房價跌幅背景下，法拍房成交率均只有三成左右。

??04 折價率

??成交折價率回落
變賣類房源平均折價率環(huán)比降3pcts

??價格上來看，10月掛拍法拍房平均起拍折價率為29%，成交法拍房平均起拍折價率為33%，二者差距為3.94個百分點。進一步就拍賣階段來看，一拍和二拍、三拍之間的折扣相差10個百分點左右，無論是從新增掛牌還是成交來看均是如此。

??對比上月來看，成交房源的平均折價率較環(huán)比下降2個百分點，其中變賣類房源平均折價率更是只有36%，環(huán)比下降了3個百分點。隨著行業(yè)政策效果的不斷顯現(xiàn)，伴隨著市場信心的恢復，以及法拍房成交率的上升，年末法拍房折扣率仍有小幅收窄的空間。