??自930新政后，新房市場持續(xù)回溫，百城10月新房成交環(huán)比增46%，同比轉(zhuǎn)正微增2%，絕對量達(dá)年內(nèi)新高。而聚焦微觀項目層面，20城項目去化率“前高后低”仍處于3成以上，好于9月周均。究竟新政對哪些項目的提振作用比較明顯，而不同檔次樓盤的熱銷原因又有哪些呢？

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??新政后20城平均去化率“前高后低”

??熱銷項目中剛需盤占比近6成

??縱觀20個典型城市新政后周度平均去化率變動情況，基本呈現(xiàn)出“前高后低”走勢：據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，20個典型城市930新政后平均去化率波動上行至第43周（10.21-10.27）高點達(dá)68%，而后穩(wěn)步下行，最近一周第46周（11.11-11.17）僅為32%，仍高于新政前9月周均水平。

??聚焦新政后10月以來69個熱銷項目產(chǎn)品檔次情況，我們可以看出，處于城市均價0.8-1.2倍的剛需項目個數(shù)高達(dá)39個，占比高達(dá)57%，中改、高改、豪宅項目不分伯仲，占比均在10個左右。

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??剛需客群活躍度高，滬深杭漢渝等近遠(yuǎn)郊剛需盤去化率明顯提升

??細(xì)化到微觀項目層面，熱銷剛需項目主要集中在核心城市近遠(yuǎn)郊片區(qū)，下表我們羅列了部分剛需盤新政前后去化率情況對比，可以看出，得益于新政刺激，上海、深圳、杭州、武漢、重慶等多城市近遠(yuǎn)郊剛需剛改盤市場熱度穩(wěn)步提升。

??以上海為例，新政后單價4-7萬元/平的首置首改盤來訪、認(rèn)購節(jié)節(jié)攀升，松江洞涇板塊的保利·西郊和煦、寶山共富、共康板塊的大華公園柏翠、奉賢南橋板塊的龍湖奉賢·觀萃項目，10-11月開盤去化率均在7成以上，較新政前提升了10-30個百分點不等。

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??產(chǎn)品創(chuàng)新（四代宅）+準(zhǔn)現(xiàn)房刺激中高改客群回流至新房市場

??而中改、高改和豪宅項目更多是憑借產(chǎn)品創(chuàng)新吸引客戶回流，尤其是近期較為火熱的“四代宅”項目在南京、武漢、重慶等多地陸續(xù)入市，提升戶型得房率的同時，為居住者提供了一個和諧、健康、舒適的居住環(huán)境，相較于二手次新房而言具備不可比擬的產(chǎn)品優(yōu)勢。

??以南京為例，江韻瑧悅項目地處供應(yīng)過剩的江北片區(qū)，于十一國慶期間啟動認(rèn)籌，放風(fēng)價格即為實際成交價格，低價吸引客戶下定。首開優(yōu)先推售一棟洋房產(chǎn)品，半小時內(nèi)以4倍認(rèn)籌率售罄，后趁熱依次加推高層、小高層產(chǎn)品，熱度延續(xù)到11月，累計銷售超100套。而之所以能實現(xiàn)熱銷主要得益于產(chǎn)品迭代，該項目為江北首個上市的第四代住宅產(chǎn)品，高得房率及露臺贈送產(chǎn)品力遠(yuǎn)超同板塊競品，同時首開的143平洋房客廳挑空設(shè)計，疊加露臺外挑空間，給客戶創(chuàng)造了全新居住體驗。

??武漢如是，同片區(qū)的四代宅項目銷售流速明顯高于非四代宅項目，下表羅列的城投金沙府、沙湖天境、中建壹品漢韻公館等均為四代宅項目，城投金沙府為武昌二環(huán)內(nèi)首個準(zhǔn)四代宅項目，得房率約90%，面積段橫跨103-142平，定價合理，主力總價為215-320萬，11月去化率高達(dá)47%，較9月顯著提升。沙湖板塊沙湖天境項目除了產(chǎn)品優(yōu)勢高得房率98-105%之外，一線臨沙湖，配套成熟，擬引入優(yōu)質(zhì)教育資源，10月末開盤212套也實現(xiàn)售罄。

??還有部分項目通過差異化的產(chǎn)品打造策略來吸引板塊內(nèi)對應(yīng)客群從而實現(xiàn)高去化。以重慶觀音橋項目為例，項目主力面積段集中在92-123平方米，總價段在210-290萬元/套區(qū)間，精準(zhǔn)抓住板塊內(nèi)改善客戶，首開去化率高90%。

??除了上述產(chǎn)品創(chuàng)新和差異化產(chǎn)品打造策略之外，青島、重慶、常州等弱二三線城市部分項目憑借較快的施工進(jìn)度以現(xiàn)房/準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，也增強了客戶對產(chǎn)品的信心。以常州為例，2024年10月以來成交套數(shù)TOP10項目中現(xiàn)房/準(zhǔn)現(xiàn)房項目占比高達(dá)6個，同時部分項目再通過贈送家裝包、送車位等形式加大促銷力度，也使得銷量走高。

??總體來看，得益于新政刺激，各城市項目開盤去化率穩(wěn)中有增，走勢“前高后低”仍顯著好于新政前9月均值，而從熱銷項目來看，城市均價0.8-1.2倍近遠(yuǎn)郊剛需盤提振作用較為顯著，69個熱銷項目中剛需盤占比接近6成。而熱銷項目中剛改、中改和高改盤主要憑借著產(chǎn)品創(chuàng)新——四代宅打造逐步提升居住舒適度和差異化產(chǎn)品打造策略來創(chuàng)造競爭優(yōu)勢。而加快工程進(jìn)度以現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房交付也使得客戶減少了購房疑慮，彌合一二手房差異性。

??預(yù)判后市，我們認(rèn)為，930新政后各地政策寬松力度有增無減，一定程度上也將持續(xù)鞏固當(dāng)前來之不易的回溫成果，年末將至，若開發(fā)商能積極自救，在政策利好基礎(chǔ)上加大營銷力度，將使得新房成交占比持續(xù)擴(kuò)容。