??2024年以來(lái)，與新房市場(chǎng)一致，二手房同樣經(jīng)歷了三輪成交規(guī)模的反彈期：年初1月、年中6-7月、以及10月。

??三次反彈期的形成原因各不相同，回升幅度也有明顯差距：

??1月份回升幅度最高，同比增加50%，更多的還是由于2023年疫情剛剛解封、基期數(shù)值較低，以及春節(jié)錯(cuò)期的影響。

??年中回升幅度其次，同比增加33%，受益于“517”新政降首付、降利率及地方限制性政策寬松推動(dòng)。

??10月回升幅度最小，同比增加24%，得益于“四取消、四降低、兩增加”政策組合拳、地方政策落地、企業(yè)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品加推對(duì)需求側(cè)信心的提振。

??不同于新房市場(chǎng)十月的優(yōu)異表現(xiàn)，二手房成交反彈幅度為何不及年中？是哪些城市、哪些類型項(xiàng)目“拖了后腿”？

??PART01

??深圳、武漢成交同比增速大幅加快

??重慶、南京等由升轉(zhuǎn)降

??分城市表現(xiàn)來(lái)看，10月同比增速較年中上升的有：深圳、北京、武漢、合肥四市。9月末以來(lái)的政策寬松，對(duì)這些城市二手房成交均起到了明顯的推升作用。

??其中深圳表現(xiàn)最為搶眼，10月份二手房交易量同比增幅達(dá)到107%，增速較年中提升了30個(gè)百分點(diǎn)，較歷史高點(diǎn)（2021年均值）也增加了83%。2024年以來(lái)，深圳二手房市場(chǎng)成交規(guī)模持續(xù)放量，除2-3月之外，均維持同比正增，且在年內(nèi)的三輪成交反彈期中，深圳成交增幅均領(lǐng)漲樣本城市，年中的社保年限三轉(zhuǎn)一、9月的非核心區(qū)購(gòu)房無(wú)需社保等政策推出，加速推動(dòng)外來(lái)常住人口積壓住房需求的釋放，大幅提升了深圳二手房的市場(chǎng)熱度。

??此外武漢表現(xiàn)也值得關(guān)注，年中武漢二手房成交尚且同比回落3%，但到了10月份卻由降轉(zhuǎn)增，同比大幅增長(zhǎng)47%。9月末“漢十條”發(fā)布，對(duì)2024年四季度新購(gòu)新建商品住宅，按首套房認(rèn)定申請(qǐng)貸款，并促進(jìn)“以舊換新”新房消費(fèi)，在提振新房交易的同時(shí)，也大大促進(jìn)了二手房成交。

??增速下降的城市方面，重慶、南京、蘇州等城市新政效果更多的還是利好新房市場(chǎng)，對(duì)而二手房市場(chǎng)提振作用有限。不過(guò)從產(chǎn)品類型角度來(lái)看，剛需類產(chǎn)品交易量仍較為穩(wěn)定，比如南京10月份200萬(wàn)以下二手房成交約4100套，同環(huán)比均保持正增。

??至于天津和西安方面，一方面是由于新房市場(chǎng)表現(xiàn)更佳，如天津10月全面取消限購(gòu)、限售、限價(jià)，大幅推升了高性價(jià)比和無(wú)競(jìng)品新房項(xiàng)目的去化速度，另一方面是受基數(shù)值過(guò)高影響，2023年以來(lái)兩地二手房交易規(guī)模走勢(shì)明顯好于其他樣本城市，對(duì)比新房交易峰值的2021年來(lái)看，2024年10月份兩市二手房交易量均較2021年有所增長(zhǎng)，其中西安二手房交易量更是較2021年平均增長(zhǎng)了90%。

??PART02

??二手改善、高端項(xiàng)目增幅大幅回落

??十月同比漲幅被剛需項(xiàng)目趕超

??在年初和年中，交易量同比增幅最大的均為改善和高端項(xiàng)目，到了10月份，同比增幅最快的則轉(zhuǎn)變?yōu)閯傂桀愴?xiàng)目。

??與年中相比，改善、高端類項(xiàng)目同比增幅分別下降了13和19個(gè)百分點(diǎn)，而剛需類項(xiàng)目增幅僅下降了5個(gè)百分點(diǎn)。

??導(dǎo)致10月份二手房同比增速下降的原因，更多的還是由于改善、高端、頂豪類的增速下降所致。

??改善、高端類二手房項(xiàng)目交易量的增速“缺位”，必然反哺到新房市場(chǎng)上。

??結(jié)合10月新房市場(chǎng)走向來(lái)看，各城市高品質(zhì)項(xiàng)目均取得了優(yōu)異的成交表現(xiàn)。比如深圳的深業(yè)上城學(xué)府、鴻榮源珈譽(yù)玖璽，上海的融創(chuàng)外灘壹號(hào)院、青溪雲(yún)邸等等項(xiàng)目均在10月份取得了上佳的去化率數(shù)據(jù)。

??PART03

??二手剛需項(xiàng)目成交占比攀高

??北京、上海、天津剛需市場(chǎng)份額均超六成

??在年內(nèi)歷次反彈期中，剛需項(xiàng)目成交占比均在小幅穩(wěn)步提升，10月份剛需類新項(xiàng)目平均成交占比51%。對(duì)比年中成交份額，北京、深圳、上海、廣州剛需類項(xiàng)目提升幅度較為明顯，其中北京、上海、天津剛需類項(xiàng)目二手房成交占比均超過(guò)六成。

??比如北京通州的楊莊南里、上海松江新城的松南城善德苑、廣州從化的珠江國(guó)際城、深圳龍崗的龍珠花園等剛需項(xiàng)目，2024年10月流速同比增幅均超過(guò)100%。

??至于剛需類項(xiàng)目成交占比下降的城市，二手房成交動(dòng)向表現(xiàn)也大多不佳。除武漢得益于“漢十條”新政推動(dòng)，同比大幅轉(zhuǎn)增之外，蘇州、南京、重慶10月份二手房交易量均為同比下降。

??PART04

??十月二手房成交占比驟降五個(gè)百分點(diǎn)

??大量客群涌入新房市場(chǎng)

??2024年10月，二手房成交占比65%，較9月份驟降5個(gè)百分點(diǎn)，更低于年初和年中交易份額5個(gè)百分點(diǎn)以上。（6月份受企業(yè)業(yè)績(jī)結(jié)算和新房項(xiàng)目集中備案的影響，一手房成交占比偏高）。由此推論，二手改善、高端類項(xiàng)目“回落”的同比增幅，正在被新房市場(chǎng)所承接，再加上購(gòu)房門檻降低帶來(lái)的優(yōu)質(zhì)首置客群。2024年四季度，一手房終于迎來(lái)了二手房交易份額的反哺。

??2024年10月，多數(shù)城市二手房成交占比出現(xiàn)下降，典型如廣州、重慶、蘇州、天津降幅更是超過(guò)5個(gè)百分點(diǎn)，典型如重慶10月新房成交環(huán)比翻番，分流了大量購(gòu)房客群，導(dǎo)致二手房成交出現(xiàn)量?jī)r(jià)雙降。

??而二手房成交占比并未下降的，則是杭州、上海、西安等年內(nèi)新房去化表現(xiàn)已然較好的城市。

??一二手房成交的發(fā)展趨勢(shì)，終歸是休戚相關(guān)的。前些年二手房承接了大量剛需剛改，如今一手房又在重新奪回更多高品質(zhì)住房需求。最近三次成交反彈期中，二手房增速連連下降的另一面，也恰恰是一手房同比的努力回正。