[克而瑞]杭州新政“打補(bǔ)丁”，成都、銀川等哪個(gè)將會(huì)“接力”

??9月4日，杭州再次出臺(tái)調(diào)控新政，新政在限購(gòu)層面邊際收緊，完善了無(wú)房家庭傾斜政策，并著重強(qiáng)調(diào)要強(qiáng)化住房貸款審查。聯(lián)系到7月“調(diào)控潮”正是由杭州始，并蔓延至多個(gè)重點(diǎn)城市，而近期中央又屢次重申“房住不炒”定位，并加強(qiáng)對(duì)熱點(diǎn)城市的窗口指導(dǎo)。9月是否又會(huì)是“調(diào)控接力”月？哪些城市又會(huì)接過(guò)調(diào)控接力棒？

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??精細(xì)化調(diào)控“打補(bǔ)丁”

??限購(gòu)收緊、加強(qiáng)購(gòu)房資金審查

??9月4日，杭州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，這是繼7月2日搖號(hào)新規(guī)發(fā)布以來(lái)，杭州再度發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控新政。整體而言，本次新政有收有放，限購(gòu)政策邊際收緊，完善了無(wú)房家庭優(yōu)先購(gòu)房政策，并著重強(qiáng)調(diào)要強(qiáng)化個(gè)人住房貸款審查。具體而言： 

??第一，限購(gòu)收緊，填補(bǔ)投靠落戶(hù)購(gòu)房的漏洞。父母投靠成年子女方式落戶(hù)的，滿3年方可作為獨(dú)立購(gòu)房家庭在限購(gòu)范圍內(nèi)購(gòu)房。 

??第二，完善無(wú)房家庭傾斜政策。一方面，調(diào)整了無(wú)房家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，防止“誤傷”剛需。30周歲以上未婚單身、離異單身滿3年的無(wú)房購(gòu)房者可以認(rèn)定為無(wú)房家庭。另一方面，對(duì)無(wú)房家庭優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)方面加以制約，填補(bǔ)政策疏漏。無(wú)房家庭房源傾斜比例達(dá)到80%的商品住房項(xiàng)目，無(wú)房家庭以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)方式取得的住房，自買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案之日起5年內(nèi)不得上市交易。

??第三，強(qiáng)化個(gè)人住房貸款審查。新政強(qiáng)調(diào)要強(qiáng)化借款人資格審查、嚴(yán)格執(zhí)行收入認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和月供收入比要求，以及嚴(yán)防消費(fèi)貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款等違規(guī)挪用于購(gòu)房。

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??杭州房?jī)r(jià)同比漲4.9%且高于一二線均值

??半數(shù)新盤(pán)屢屢開(kāi)盤(pán)即售罄

??自7月調(diào)控政策發(fā)布以來(lái)，杭州樓市熱度依舊不減。7、8月杭州商品住宅成交面積仍維持高位，同比增幅逐月走高，項(xiàng)目去化形勢(shì)依舊良好，二手房市場(chǎng)熱度不減。因此，有必要適度加碼調(diào)控，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果、筑牢房住不炒底線。 

??6月，杭州商品住宅成交面積達(dá)到202萬(wàn)平方米，創(chuàng)近三年來(lái)新高。7月、8月，受季節(jié)性因素和調(diào)控政策雙重影響，新房成交面積略有回落，但仍維持在150萬(wàn)平方米左右的相對(duì)高位，同比增幅分別高達(dá)35%和55%。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)來(lái)看，7月杭州新房成交均價(jià)同比上漲4.9%，高于一、二線城市平均漲幅。

??與此同時(shí)，二手房市場(chǎng)熱度依舊高漲。7月，全市二手房成交面積達(dá)到104萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)13%，同比增長(zhǎng)29%，8月，二手房成交面積小幅回調(diào)至80萬(wàn)平方米，但同比漲幅仍然高達(dá)16%。

??從項(xiàng)目去化層面來(lái)看，7、8兩月，杭州共有31個(gè)項(xiàng)目首開(kāi)，七成以上項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)單日去化率在70%以上，保利·潮起云上府、濱江·嘉品、融信·展望等14個(gè)項(xiàng)目更是實(shí)現(xiàn)當(dāng)日售罄。

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??經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)、樓地市強(qiáng)勁復(fù)蘇

       成都、銀川等熱點(diǎn)城市調(diào)控料將“緊多松少”

??聯(lián)系到7月的“調(diào)控潮”正是自杭州始，并蔓延至全國(guó)多個(gè)重點(diǎn)城市。疊加近期中央多次重申“房住不炒”定位，并在7月24日、8月26日兩次召開(kāi)房地產(chǎn)工作座談會(huì)，對(duì)深圳、成都、寧波、沈陽(yáng)等14個(gè)熱點(diǎn)城市進(jìn)行重點(diǎn)督導(dǎo)。 

??再結(jié)合我們的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，8月樓市、地市淡季不淡，一線、強(qiáng)二線城市成交持續(xù)放量，9月成交規(guī)模大概率維持高位。我們認(rèn)為，9月仍有可能再現(xiàn)7月的“調(diào)控接力”局面，那些樓市熱度居高不下甚至出現(xiàn)投機(jī)潮的城市，未來(lái)調(diào)控加碼預(yù)期強(qiáng)烈。 

??兩類(lèi)城市更應(yīng)引起特別關(guān)注，第一類(lèi)是成都、沈陽(yáng)等14個(gè)出席座談會(huì)的城市。尤其是成都，早在4月就因?yàn)椤叭f(wàn)人搖”頻現(xiàn)而屢屢引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注，同期樓市異?；馃岬纳钲?、杭州、南京都已升級(jí)調(diào)控政策，唯獨(dú)成都成“漏網(wǎng)之魚(yú)”。8月，成都樓市熱度不減，商品住宅成交建面再創(chuàng)新高，綜合來(lái)看，未來(lái)加碼調(diào)控可能性較大。 

       第二類(lèi)是全國(guó)70城房?jī)r(jià)榜中漲幅居前的城市，如徐州、唐山等城市，未來(lái)也不排除政策加碼的可能性?，F(xiàn)階段，房?jī)r(jià)仍然是不能觸碰的紅線，也是決策層監(jiān)管房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要信號(hào)。