馬千里,周奇2021-02-26 11:28:54來源:克而瑞
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??[克而瑞]集中供地新政快評③|對22城市場供求預(yù)期有哪些影響?
??導(dǎo) 讀
??若“兩集中”供地政策確定實施,對市場運行會產(chǎn)生怎樣的影響?
??◎ 作者 / 馬千里,周奇
??2月24日坊間傳言,住建部將在全國22個重點城市暫停發(fā)布住宅用地公告,并要求重點城市實現(xiàn)兩集中,且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過三次。隨后,又傳出22個城市名單之內(nèi)的天津、鄭州等城市已暫停宅地掛牌出讓活動,同樣在名單之內(nèi)的青島也于2月24日發(fā)布公告確認(rèn)將嚴(yán)格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓。若“兩集中”供地政策確定實施,對市場運行會產(chǎn)生怎樣的影響?有哪些“副作用”需要警惕?
??01
??重點城市地市熱度依舊居高不下
??土地側(cè)調(diào)控升級在情理之中
??就傳聞信息來看,“兩集中”供地指22個重點城市在接下來的涉宅土地出讓需要做到集中掛牌,集中出讓。22個重點城市涵蓋了4個一線城市和18個熱點二三線城市,包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門、合肥、濟(jì)南、武漢、成都、福州、鄭州、無錫、蘇州、沈陽、長春、寧波、青島、長沙。
??在十九屆五中全會、中央經(jīng)濟(jì)工作會議一再強(qiáng)調(diào)供地保障、房住不炒等要求的大背景下,傳聞名單中的重點城市1月以來的土地市場熱度居高不下。如重點城市名單中的杭州、南京近兩月來成交涉宅土地?zé)o論是主城還是邊緣板塊基本均觸及總價上限,上海更是在2月份拍出了兩個區(qū)域單價地王。
??進(jìn)一步聯(lián)系2021年開年以來重點城市的溢價率走勢來看,在多城已采取“限價拍地”的方式下,仍有6個城市的涉宅用地成交溢價率超過20%,其中無錫、寧波和杭州的成交溢價率更是超過了25%,說明這些重點城市的地市熱度有待進(jìn)一步控制。而地價的上漲會傳遞到樓市,引發(fā)房價上漲預(yù)期,不利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。
??02
??“兩集中”政策下熱點地塊競拍熱度難降
??“高流拍”現(xiàn)象可能會卷土重來
??具體而言,“兩集中”政策若確定實施對土地市場會造成怎樣的影響?我們認(rèn)為有以下五方面值得關(guān)注:
??1,土拍整體熱度下降
??這種集中放量的供地方式下,意味著重點城市土地供應(yīng)量會在短期內(nèi)明顯增加,大幅增加土地市場供給端透明度,規(guī)范土地要素流轉(zhuǎn)。同時,大規(guī)模的土地供應(yīng),也利于社會形成土地供應(yīng)充足的預(yù)期,并為企業(yè)提供更多選擇,分散地塊的競拍關(guān)注度,進(jìn)而降低地市競拍熱度,控制地價上漲。
??并且大批量土地進(jìn)入拍賣環(huán)節(jié)時,若采取“先普通、后優(yōu)質(zhì)”的順序出讓,在“好貨在后面”的心理下,有利于控制一般地塊的競爭。
??2,部分地塊會獲得更高的市場關(guān)注度
??但這種拍地模式下,熱點地塊的競拍熱度仍會居高不下。雖然集中供地會造成企業(yè)現(xiàn)金流緊張進(jìn)而降低整體市場土拍熱度。但正是由于集中拍地,保證金無法在多輪次土拍中“重復(fù)進(jìn)場”,房企無法將分散資金和精力,只能優(yōu)先將關(guān)注度放在已有意向的重點地塊上,這也就要求企業(yè)在投資時更青睞選擇盈利風(fēng)險較低、或自認(rèn)為競爭風(fēng)險不高的優(yōu)質(zhì)地塊。從這一層面來看熱點地塊的競拍熱度仍然難以回落。
??3,素質(zhì)一般地塊流拍風(fēng)險上升
??缺乏關(guān)注的素質(zhì)一般的土地,流拍概率將會進(jìn)一步加大,土地市場高流拍現(xiàn)象可能會卷土重來。結(jié)合“三條紅線”和房貸集中度管理出臺后土地市場表現(xiàn)來看,在企業(yè)資金收緊后,普通地塊受到?jīng)_擊最大,流拍土地多是位于遠(yuǎn)郊板塊的素質(zhì)普通的宅地。集中供應(yīng)的模式下,條件普通地塊也會大量同期入市,進(jìn)而造成重點城市土地流拍風(fēng)險增加。
??4,推升部分非重點城市土拍熱度,如鹽城、南通等
??22個重點城市集中供地如若成行,對南通、鹽城這類非重點城市土地市場熱度有比較高的影響。企業(yè)在22個重點城市拿地難度的加大,必然使得不少企業(yè)的拿地重心進(jìn)一步向其他“次熱點”城市轉(zhuǎn)移,在此情形下,南通、鹽城此類規(guī)劃利好明確,本身具有一定關(guān)注度的非重點城市,接下來市場熱度或迎來一輪升溫行情,政企雙方對此亦應(yīng)早做準(zhǔn)備。
??5,實際執(zhí)行層面可能遇到的問題:
??集中大批量的土地出讓,會對地方土拍組織帶來更大的考驗,并且在出讓安排上也會存在眾多問題,需要地方主管部門和企業(yè)警惕:
??1),資金實力一般的企業(yè),如何避開大熱的“次優(yōu)地塊”?
??在供應(yīng)大增、而自身資金有限的情況下,資金實力一般的企業(yè)自然會更青睞“自認(rèn)為競爭風(fēng)險不高”的次優(yōu)地塊,但是如果競拍企業(yè)判斷趨同,在拿地機(jī)會有限的情況下,有可能造成這些次優(yōu)地塊價格的非理性上漲。若要解決這一問題,需要地方主管部門在掛牌階段即及時公開掛牌信息,并適當(dāng)允許企業(yè)撤牌,以免市場非充分競爭。
??2),土拍細(xì)則如何調(diào)整
??在“兩集中”的土拍模式下,土地拍賣邏輯與現(xiàn)行模式發(fā)生根本性改變,地方細(xì)則應(yīng)如何調(diào)整?比如南京目前規(guī)定在一輪土拍中,一家企業(yè)只能參與一幅地塊的競拍,在根本上減少了企業(yè)的土拍競爭,那么在“兩集中”后這一政策應(yīng)當(dāng)如何放松?
??3),警惕棄拍風(fēng)險的上升
??為增加拿地概率,部分企業(yè)或過多地參與多幅地塊掛牌,如何避免企業(yè)獲得土地后,因現(xiàn)金流問題而放棄拿地。
??03
??重點城市地價漲幅有望放緩
??“兩集中”供地對地方拍地提出更高要求
??歸根結(jié)底,控制市場熱度還是需要增加供應(yīng)、提高透明度,因此長遠(yuǎn)來看,“兩集中”供地政策在提高市場透明度意義更大。在透明度提升下,更多企業(yè)可參與土地市場交易中,同時企業(yè)也有更多競品選擇,有助于降低整體市場競拍熱度。同時,整體地價也會因土地市場集中放量而平緩,地價漲幅也有望進(jìn)一步降低。
??但需要警惕,集中供地下土地市場熱度分化趨勢或?qū)⑦M(jìn)一步加劇。集中式供地會導(dǎo)致企業(yè)資金壓力進(jìn)一步增加,進(jìn)而造成熱點地塊關(guān)注度更高、關(guān)注度較低的地塊則慘遭流拍的現(xiàn)象。若未能安排合理的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和節(jié)奏,高流拍的現(xiàn)象將會卷土重來,反而不利于市場供求平衡。因此,作為土地市場的供給方,政府需要對市場把握更加精準(zhǔn),合理安排土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和出讓時序,并對拍地規(guī)則進(jìn)一步完善,以防熱度分化造成土地流拍現(xiàn)象頻發(fā)。