[克而瑞]集中供地新政快評(píng)③|對(duì)22城市場(chǎng)供求預(yù)期有哪些影響？

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??[克而瑞]集中供地新政快評(píng)①|(zhì)對(duì)企業(yè)影響幾何？哪些房企將受益？

??[克而瑞]集中供地新政快評(píng)②|對(duì)土地市場(chǎng)有哪些影響？

??導(dǎo) 讀 

??從城市角度來看，供地新規(guī)對(duì)市場(chǎng)有哪些影響？

??◎  作者 / 楊科偉、李詩(shī)昀

??昨日，消息稱22個(gè)重點(diǎn)城市將推行土地集中出讓制度，通俗說“由零售改批發(fā)”，一年內(nèi)集中供地不超過3次。從城市角度來看，供地新規(guī)對(duì)市場(chǎng)有哪些影響？不同類型城市所受影響又是否存在顯著差異？

??01

??城市分化加劇：庫(kù)存緊缺城市土拍愈加激烈

??過剩型城市流拍率或升高

??2020年，城市間市場(chǎng)分化不斷加劇。熱點(diǎn)城市如深圳、寧波、上海，市場(chǎng)持續(xù)供不應(yīng)求，庫(kù)存消化周期縮短至6個(gè)月以下，而壓力城市如沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等，去化持續(xù)承壓，庫(kù)存消化周期持續(xù)攀升至20個(gè)月以上。另一方面，由于供地顯著過量，福州、鄭州等土地消化周期攀升至兩年以上，中長(zhǎng)期去化堪憂。

??土地集中供應(yīng)制度或?qū)⑦M(jìn)一步強(qiáng)化城市間、區(qū)域間分化格局?？偟膩碚f，供地緊缺型城市土地競(jìng)拍或?qū)⒏蛹ち遥鴮?duì)長(zhǎng)期供地過剩型城市而言，密集供地反而可能導(dǎo)致土地流拍率升高。

??上海、深圳等供地緊缺型城市土拍競(jìng)爭(zhēng)或更加激烈。典型如深圳，由于長(zhǎng)期土地資源緊缺，即便2020年已經(jīng)超額完成供地計(jì)劃，也難以真正彌合供應(yīng)缺口，土地去化周期縮短至0.6年，商品住宅去化周期也已低至6個(gè)月。集中供地一方面無益于緩解供地緊張局勢(shì)，另一方面，由于競(jìng)拍機(jī)會(huì)的減少，客觀上反而放大了土地的稀缺屬性，從而誘發(fā)哄搶效應(yīng)。

??而對(duì)于沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等長(zhǎng)期供地過剩型城市而言，集中供地或?qū)⒓觿⊥恋亓髋?。典型如長(zhǎng)春，商品住宅去化周期已明顯超過18個(gè)月的警戒線，土地消化周期也逼近2年，庫(kù)存壓力顯而易見。對(duì)于這類城市，房企拿地趨于謹(jǐn)慎，密集供地反而可能導(dǎo)致整體流拍率升高。

??當(dāng)然，更多城市供地和庫(kù)存情況并不似深圳、長(zhǎng)春一樣極端，但結(jié)構(gòu)性供地過剩依然存在，典型如鄭州，中心區(qū)域供地總體有序、庫(kù)存壓力可控，而遠(yuǎn)郊區(qū)域供地明顯過量，庫(kù)存高企，集中供地或許將加劇區(qū)域間的市場(chǎng)分化。

??02

??供應(yīng)潮、空窗期交替：熱點(diǎn)城市周期波動(dòng)加劇

??壓力城市去化難上加難

??從城市周期看，土地集中供應(yīng)，或?qū)?dǎo)致新房集中供應(yīng)潮和空窗期的交替出現(xiàn)，擾動(dòng)住宅市場(chǎng)供求關(guān)系，加劇市場(chǎng)季節(jié)性波動(dòng)。以天津市公布的“兩集中”新規(guī)為例，2021年3、6、9月集中供應(yīng)土地，意味著在9月到來年3月土地供應(yīng)完全停滯，如果以6-9個(gè)月拿地到首次開盤周期推算，2022年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)集中供應(yīng)潮，而下半年則進(jìn)入供應(yīng)空窗期。

??供應(yīng)潮和空窗期輪番出現(xiàn)，對(duì)不同類型城市影響可能截然相反。具體來說：

??就上海、深圳等供應(yīng)稀缺型城市而言，成交規(guī)?；救Q于供應(yīng)體量，因此，成交的周期性波動(dòng)會(huì)隨著供應(yīng)集中度增加而加劇，短周期內(nèi)的供求失衡或?qū)㈩l繁出現(xiàn)。另一方面，極端情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)主要集中在個(gè)別月份，其余時(shí)間供應(yīng)持續(xù)低位運(yùn)行甚至歸零，購(gòu)房需求或被迫外溢至二手房市場(chǎng)。

??而對(duì)于沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等供應(yīng)過量型城市，短期內(nèi)商品住宅庫(kù)存已然高企，集中供應(yīng)潮的出現(xiàn)更是加劇市場(chǎng)觀望情緒，項(xiàng)目去化壓力進(jìn)一步加大。新開盤項(xiàng)目去化情況或?qū)⑷Q于企業(yè)讓利優(yōu)惠力度，打折降價(jià)、送車位、去精裝等更為常態(tài)化。

??與此同時(shí)，為了爭(zhēng)取良好銷售窗口期，實(shí)現(xiàn)錯(cuò)峰供應(yīng)、避免陷入同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，房企將盡力搶工期抓進(jìn)度，竭力壓縮拿地到首次開盤周期，并向3個(gè)月的極限靠攏，高周轉(zhuǎn)也將成為房企開發(fā)能力的“基本功”。