[克而瑞]集中供地新政快評(píng)①|(zhì)對(duì)企業(yè)影響幾何？哪些房企將受益？

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??[克而瑞]集中供地新政快評(píng)②|對(duì)土地市場(chǎng)有哪些影響？

??[克而瑞]集中供地新政快評(píng)③|對(duì)22城市場(chǎng)供求預(yù)期有哪些影響？

??導(dǎo) 讀 

??雖然本次土拍新政尚未落地，但供給側(cè)的變革會(huì)加速行業(yè)新一輪的洗牌。

??◎  作者 / 謝楊春 吳嘉茗

??近日，有網(wǎng)傳消息表示，土地市場(chǎng)政策將迎來重大改革，22個(gè)重點(diǎn)城市將集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過三次。細(xì)則雖未出，但落地后勢(shì)必將對(duì)市場(chǎng)造成深遠(yuǎn)影響，企業(yè)也會(huì)迎來新一輪洗牌。

??22城供地“兩集中”之下，將會(huì)對(duì)企業(yè)投資布局產(chǎn)生巨大影響。第一，投資策略、流程、審核節(jié)點(diǎn)需要重新調(diào)整。投資節(jié)奏固定后，房企博弈性增大，即使有錢也不一定能拍到地，精選城市的同時(shí)還需考慮競(jìng)爭(zhēng)激烈程度。因此過往的投資策略、投資流程均需要調(diào)整。投研和投決工作需要前置，注重對(duì)城市周期的研究，并在資金有限的情況下使得效益最大化；第二，聚焦收斂、合作開發(fā)成為常態(tài)。城市選擇上，廣撒網(wǎng)的模式在22城中難實(shí)現(xiàn)，因此聚焦、深耕仍是投資的主旋律。一旦明確了限制企業(yè)在集中供地中參拍次數(shù)，合作開發(fā)比例會(huì)大幅提升；第三，收并購將成為納儲(chǔ)的重要手段?？紤]到保證金提交、退回需一周左右，現(xiàn)金流無法同時(shí)滿足多處拍地，實(shí)際可參拍地塊減少，核心城市收并購將是快速增儲(chǔ)的機(jī)會(huì)點(diǎn)，甚至不排除部分小企業(yè)斷糧后出現(xiàn)“大魚吃小魚”局面。第四，能級(jí)選擇或?qū)⑾鲁?。由?2個(gè)核心城市拍地難度加大，部分重倉一二線的房企會(huì)選擇下沉三四線，但押注三四線房企回歸一二線難度較大。

??投資轉(zhuǎn)變可謂“牽一發(fā)則動(dòng)全身”，房企經(jīng)營端節(jié)奏和模式必須動(dòng)態(tài)調(diào)整以匹配投資。強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流管理之下倒逼供需回節(jié)點(diǎn)重新鋪排，運(yùn)營要根據(jù)城市供地節(jié)奏調(diào)整項(xiàng)目，提升資金的統(tǒng)籌能力，強(qiáng)調(diào)投融營一體化。

??如此影響下，又有哪些房企會(huì)從中受益？

??01

??龍頭房企憑借全國化布局、資金渠道多

??標(biāo)準(zhǔn)化管理以及良好的信用背書將最為受益

??按照目前網(wǎng)傳的集中供地出讓的招拍掛規(guī)則，我們認(rèn)為首先利好龍頭房企，但需要分不同情況考慮。

??第一是，按照現(xiàn)有的初步規(guī)則來看，并沒有限制企業(yè)在某次集中供地中的參拍次數(shù)，此舉無疑將更為利好龍頭房企，中小型房企在這22個(gè)核心城市拿地將更加困難。

??首先，龍頭房企資金量大、資金渠道優(yōu)勢(shì)明顯，投資節(jié)奏統(tǒng)一安排后，彈藥可以更加集中，拿地的次數(shù)和成功概率將大幅提升，規(guī)模效應(yīng)將進(jìn)一步放大。尤其是保利、中海等國企、央企優(yōu)勢(shì)更加明顯。

??其次，龍頭房企標(biāo)準(zhǔn)化管理在行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先。集中供地后更考驗(yàn)企業(yè)投融營一體化管理，“供銷回”節(jié)奏的調(diào)整都需要組織在流程方面給予快速響應(yīng)。

??最后，多數(shù)龍頭房企基本已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全國化布局，在22城中多數(shù)已組建了相對(duì)完備且富有經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)，集團(tuán)在投資標(biāo)準(zhǔn)化體系和投決研究方面積累較多，給予支持大，一旦集中供地出讓，先發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯。

??此外，從數(shù)次土拍政策變革來看，對(duì)土地出讓中對(duì)于企業(yè)資質(zhì)要求會(huì)越發(fā)嚴(yán)苛，“價(jià)高者得”的背后或?qū)⒂兄T多門檻限制，因此在政府良好的信用背書、“不會(huì)爛尾”、社會(huì)影響力等優(yōu)勢(shì)下，部分地塊拍賣中龍頭房企優(yōu)勢(shì)顯著。

??第二是，考慮到未來若出臺(tái)細(xì)則，規(guī)定限制企業(yè)在集中供地中參拍次數(shù)，龍頭房企遭遇限制，唯有合作開發(fā)才能共贏，屆時(shí)行業(yè)洗牌的劇烈程度大打折扣。但對(duì)于中小房企而言，寶貴的“資格”將成為合作開發(fā)的重要籌碼，當(dāng)然也會(huì)出現(xiàn)中小企業(yè)“抱團(tuán)取暖”現(xiàn)象。

??02

??已提前重倉一二線城市的房企

??擁有更大的定價(jià)權(quán)和靈活的投資策略

??已在一二線城市重倉布局、土儲(chǔ)豐厚的房企利好更大，未來在22個(gè)核心城市土拍難度加大毫無疑問，手握豐厚土儲(chǔ)，相當(dāng)于贏在了起跑線上。

??一方面，房企即使在22城公開市場(chǎng)上以較高的價(jià)格拿地，仍能通過原有的土地儲(chǔ)備來分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)、降低成本。土地儲(chǔ)備充足的情況下，此類房企投資、銷售靈活操作的空間和時(shí)間都較大。如此循環(huán)之下，未來一二線城市的市場(chǎng)集中度仍將走高。

??另一方面，對(duì)于重倉一二線的房企開發(fā)節(jié)奏掌控在企業(yè)手中。對(duì)于中小企業(yè)而言，土地集中出讓也意味著將幾乎同步開工、開售，產(chǎn)品上市時(shí)面臨著較多的競(jìng)品和競(jìng)爭(zhēng)壓力，如何做到差異化、占領(lǐng)細(xì)分領(lǐng)域市場(chǎng)將更為關(guān)鍵。但是對(duì)于已有大量土儲(chǔ)的房企來說，可以比統(tǒng)一土拍提前2-3個(gè)月開工、開售，與土地供應(yīng)潮的項(xiàng)目形成時(shí)間差，這樣在入市時(shí)既能夠降低競(jìng)爭(zhēng)壓力，又能夠具備一定的定價(jià)權(quán)。

??此外，三四線城市土地市場(chǎng)并未受到這次政策的波及，未來唯一可能面臨的影響是在22城拿不到地的房企是否會(huì)集中進(jìn)入三四線優(yōu)質(zhì)土地爭(zhēng)奪，但考慮到已有市占率和市場(chǎng)口碑，對(duì)碧桂園、新城這類三四線之王影響不大。

??綜合來看，未來一二線、三四線城市逐漸形成兩個(gè)市場(chǎng)陣營的情況也可能發(fā)生。相較而言，重倉一二線城市企業(yè)向下滲透難度較小，但需要對(duì)三四線城市精準(zhǔn)投資，而重倉三四線的企業(yè)想要回歸一二線則逐步加碼，博弈難度加大。

??但這種拍地模式下，熱點(diǎn)地塊的競(jìng)拍熱度仍會(huì)居高不下。雖然集中供地會(huì)造成企業(yè)現(xiàn)金流緊張進(jìn)而降低整體市場(chǎng)土拍熱度。但正是由于集中拍地，保證金無法在多輪次土拍中“重復(fù)進(jìn)場(chǎng)”，房企無法將分散資金和精力，只能優(yōu)先將關(guān)注度放在已有意向的重點(diǎn)地塊上，這也就要求企業(yè)在投資時(shí)更青睞選擇盈利風(fēng)險(xiǎn)較低、或自認(rèn)為競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)不高的優(yōu)質(zhì)地塊。從這一層面來看熱點(diǎn)地塊的競(jìng)拍熱度仍然難以回落。

??03

??三道紅線下紅、橙房企

??迎來時(shí)間換空間的“喘息期”

??去年8月“三道紅線”政策一出，被劃分成了紅、橙房企成為了融資難、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高的類型，兩類房企的拿地積極性大幅衰減。以9月前后的房企平均月度投資金額作為對(duì)比，紅色、橙色兩檔房企投資金額均有較大力度回落，其中橙色房企降幅最大，達(dá)到58%，其次紅色房企也有40%的大幅下降。

??一旦土拍新政落地，從某種意義上來看給了紅、橙檔房企在重點(diǎn)城市“時(shí)間換空間”的“喘息期”：按1月份的土地市場(chǎng)情況來看，由于原本的供地相對(duì)分散，大量紅、橙檔位房企只能通過撿漏的方式獲取一些底價(jià)成交的地塊，在土拍市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力較弱；但本次新政后，重點(diǎn)城市土地供應(yīng)一年3次，供地的頻率下降，反而給了紅色檔位房企更多的時(shí)間來修復(fù)自身的負(fù)債指標(biāo)，增厚現(xiàn)金流實(shí)力，提升參拍競(jìng)爭(zhēng)力。相較之下，原本綠色房企的投資節(jié)奏的優(yōu)勢(shì)也被“抹平”，集中供地雖不能將所有重新拉回同一起跑線，但至少給予了大量時(shí)間去緩解三道紅線下的差距。

??04

??投資渠道多元化、擅長(zhǎng)舊改

??及收并購的企業(yè)占優(yōu)

??本次新政影響最大的是公開市場(chǎng)土拍，且主要集中在22個(gè)核心城市。對(duì)于投資渠道較為多元的且優(yōu)勢(shì)明顯的房企而言，通過舊改、產(chǎn)業(yè)拿地以及收并購或?qū)⒖烊艘徊健?/p>

??例如粵系房企中，很多房企通過與政府合作的方式拿下大片舊改用地、或者簽訂協(xié)議發(fā)展TOD物業(yè)，而舊改、TOD率先發(fā)展起來的城市主要正是廣州、深圳等一二線城市。其他房企還在公開市場(chǎng)上激烈競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)候，這些房企已經(jīng)通過其他方式，大幅增加了土地儲(chǔ)備。此外收并購也是另一重要渠道，去年世茂收購福晟、今年旭輝收購彰泰，對(duì)企業(yè)最直觀的影響就是土地儲(chǔ)備的大幅增加。

??不過無論是走舊改、產(chǎn)業(yè)的道路，還是大幅收并購的道路，對(duì)房企的運(yùn)營能力要求都很高。舊改項(xiàng)目的戰(zhàn)線往往拉得很長(zhǎng)，房企需要很強(qiáng)的資金管理能力，收并購則要求房企具備高度專業(yè)的收并購團(tuán)隊(duì)，處理收并購后復(fù)雜的債務(wù)問題。很多房企“多渠道拿地”提倡了很久，但實(shí)際上仍然是以公開市場(chǎng)招拍掛為主，其他渠道為輔，這一次的新政再度敲響了警鐘，多渠道拿地的重要性不言而喻。

??05

??高周轉(zhuǎn)房企有利有弊

??數(shù)字化投決研判強(qiáng)的房企將“快人一步”

??隨著杠桿紅利的消失，向管理要效益，精益化管理是房企提質(zhì)增效的關(guān)鍵，而本次土地新政的出臺(tái)，也從側(cè)面則證明了管理能力、管理機(jī)制、管理思維對(duì)企業(yè)發(fā)展和應(yīng)對(duì)突然問題的重要性。

??首先，重點(diǎn)城市土地掛牌統(tǒng)一意味著房企將在同一時(shí)間面臨多宗地塊的篩選工作，集團(tuán)投資中心難以同時(shí)兼顧所有城市的土地競(jìng)拍，那么就對(duì)一線人員的專業(yè)能力提出了更高的要求，精總部、強(qiáng)一線將是房企投資線條的組織持續(xù)優(yōu)化的方向。

??由于每個(gè)重點(diǎn)城市每年僅有三次統(tǒng)一出讓的時(shí)間，那么在該城市沒有土地掛牌的空檔期中，該城市的投資團(tuán)隊(duì)如何運(yùn)作、能否兼顧其他城市的土地投資、增強(qiáng)投資團(tuán)隊(duì)的機(jī)動(dòng)性也成為房企需要考慮的問題。

??其次，多宗地塊需要同時(shí)進(jìn)行前期可研，對(duì)房企內(nèi)部設(shè)計(jì)、營銷、財(cái)務(wù)和投資的協(xié)調(diào)能力提出了較高的要求，是對(duì)房企運(yùn)營能力的重要考驗(yàn)。投資流程標(biāo)準(zhǔn)化、信息化和篩選動(dòng)作的數(shù)據(jù)化將成為房企提升效率的關(guān)鍵。相比之下，部分已經(jīng)開始了數(shù)字化決策的房企的將擁有先發(fā)優(yōu)勢(shì)。根據(jù)CIOC數(shù)據(jù)顯示，TOP50房企中近八成房企布局單領(lǐng)域數(shù)字化，僅有小部分打通全業(yè)務(wù)流程數(shù)據(jù)，如萬科、龍湖、越秀等。

??對(duì)于高周轉(zhuǎn)房企而言，本次新政的出臺(tái)成為一把“雙刃劍”，3次集中掛牌將強(qiáng)制企業(yè)的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)速度變慢，與高周轉(zhuǎn)房企的運(yùn)作模式相悖；而在獲取地塊之后，高周轉(zhuǎn)又成為了房企的優(yōu)勢(shì)，在同時(shí)競(jìng)得土地后，高周轉(zhuǎn)房企擁有更快的開發(fā)節(jié)奏，開盤速度得以提前，能夠搶收客戶。

??綜合而言，雖然本次土拍新政尚未落地，但供給側(cè)的變革會(huì)加速行業(yè)新一輪的洗牌。龍頭、規(guī)模房企的優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步放大，有著更高專業(yè)能力的房企或?qū)⒃谶@樣的政策調(diào)控之下反而將迎來新的機(jī)遇。