公司 2023-05-04 09:00:20 來源:丁祖昱評樓市
??2022年末,房企融資政策迎來轉(zhuǎn)向,紓困方向從此前“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)換至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”。
??進(jìn)入2023年,1月10日,央行、銀保監(jiān)會召開銀行信貸工作座談會,強(qiáng)調(diào)保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序,并實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃。此后多部門也陸續(xù)強(qiáng)調(diào),要促進(jìn)金融與房地產(chǎn)正常循環(huán)、落實(shí)“金融16條”等。同時,優(yōu)質(zhì)房企及白名單企業(yè)保持融資優(yōu)勢。
??除了部分優(yōu)質(zhì)及白名單房企融資開閘,存量資產(chǎn)盤活也有了新突破。2月21日中基協(xié)發(fā)布《不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引》,允許基金投資存量住宅以及市場化租賃住房項(xiàng)目,為房企提供了項(xiàng)目層面盤活資產(chǎn)的另一種方式。
??雖然當(dāng)前已出現(xiàn)融資政策利好,但融資開閘仍僅限于優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企,整體行業(yè)面融資仍未有全面回暖。在當(dāng)前行業(yè)風(fēng)險仍未完全出清,市場信心未完全恢復(fù)的背景下,多數(shù)民營房企融資難、融資貴的問題仍有待解決。
??從歷年80家典型房企的融資總量來看,2023年前4月80家典型房企的融資量為2254億元,同比下降23%;其中2023年4月融資量為497億元,同比下降29%。2022年四季度以來雖然政策放松,但融資開閘仍僅限于優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企,整體行業(yè)面融資仍未有全面回暖,多數(shù)民營房企尤其是出險房企融資難的問題依然突出。
??從企業(yè)債券發(fā)行來看,2023年前4月企業(yè)發(fā)債金額達(dá)1330億元,相比2022年同期下降了8%。其中,境內(nèi)發(fā)債1263億元,相比同期增長了14%;而境外發(fā)債相比同期大幅下降81%到67億元,占比同比下降了21個百分點(diǎn)至5%。
??從企業(yè)的債券類融資成本來看,境外債券融資成本高達(dá)8.92%,較2022年全年抬升1.87個百分點(diǎn);境內(nèi)債券融資成本3.52%,較2022年全年略下降了0.02個百分點(diǎn)。境外融資成本較高主要為期內(nèi)萬達(dá)發(fā)行了境外債券成本高達(dá)11%,從而提升了整體利率水平。此外境內(nèi)債券融資成本較低,主要由于發(fā)債主體大多數(shù)為國企央企及優(yōu)質(zhì)民企,這類企業(yè)融資優(yōu)勢較為明顯。
??隨著境內(nèi)發(fā)債成本降低以及境內(nèi)發(fā)債占比攀升,整體發(fā)債融資成本呈現(xiàn)下滑趨勢。2023年前4月整體新增債券類融資成本3.79%,較2022年全年下降0.44個百分點(diǎn)。
??從各梯隊(duì)表現(xiàn)來看,2023年前4月TOP10房企的發(fā)債總量為256億元,同比下降54%,降幅相對其他梯隊(duì)較大,主要在于去年同期TOP10梯隊(duì)中發(fā)債房企較多,且規(guī)模較大;如中海2022年1月就發(fā)行了30億的中票,龍湖發(fā)行了28億的公司債;而萬科前兩月更是發(fā)行了80億的中票。進(jìn)入2023年這類房企由于債券應(yīng)發(fā)盡發(fā),或通過管控負(fù)債規(guī)模,維持穩(wěn)健運(yùn)營,發(fā)債規(guī)模有所下降;但從融資成本來看,TOP10房企僅為2.80%,同比下降了0.56個點(diǎn),處于各梯隊(duì)的最低位。
??此外TOP11-30與TOP51+梯隊(duì)的房企,發(fā)債規(guī)模分別增長20%及11%;TOP31-50梯隊(duì)房企發(fā)債規(guī)模是增長最高達(dá)44%,主要是由于保利置業(yè)期間發(fā)行了多筆公司債及中票。
??從企業(yè)的性質(zhì)分類來看,2023年前4月國企、央企的發(fā)債量為1148億元,同比增長了5%,民營企業(yè)發(fā)債量為182億元,同比大幅下降48%,從而使得國企央企的發(fā)債占總量占比較2022年的72%繼續(xù)上漲14個pct至86%,主要由于規(guī)模國企央企歷來財務(wù)較為穩(wěn)健,同時具有天然的信用背景優(yōu)勢,受到融資政策影響較小。
??從成本上來看,國企央企2023年前4月的融資成本為3.38%,民營企業(yè)達(dá)到6.34%,兩者之間的差距達(dá)到2.96個百分點(diǎn),未來在行業(yè)集中度向頭部集中下,房企無論是融資量還是融資成本預(yù)計(jì)將持續(xù)分化,更多的低息債將持續(xù)流向優(yōu)質(zhì)房企。
??進(jìn)入2023年,債務(wù)違約現(xiàn)象仍在持續(xù),與此同時,出險房企的債務(wù)重組進(jìn)程也明顯提速。雖然當(dāng)前這些房企的債務(wù)壓力依然很大,但隨著利好消息的傳來,行業(yè)信心也有望逐步修復(fù)。
??2023年3月10日,佳兆業(yè)集團(tuán)在停牌近一年后復(fù)牌,成為2023年首家復(fù)牌的出險房企。此后3月28日,融創(chuàng)境外債務(wù)重組公布進(jìn)展。融創(chuàng)90.48億美元的境外債務(wù)重組,已與境外債權(quán)人小組訂立重組支持協(xié)議(融創(chuàng)的債權(quán)人小組持債金額超過30%,近30億美元);4月12日,融創(chuàng)中國控股有限公司發(fā)布公告稱,達(dá)成復(fù)牌指引及恢復(fù)買賣。與此同時,4月14日花樣年債務(wù)重組方面也傳出利好,有消息稱花樣年40億美元境外債務(wù)的庭內(nèi)重組方案已經(jīng)獲得了足夠多債權(quán)人的支持,擁有75%債權(quán)的投資人簽署了同意書以接受重組支持協(xié)議。
??目前從出險房企的進(jìn)展來看,部分違約開發(fā)商正考慮將債轉(zhuǎn)股作為延長或重組債務(wù)計(jì)劃的一部分。如2023年1月底,華夏幸福與其離岸債權(quán)人達(dá)成協(xié)議,對其49.6億美元的離岸債券進(jìn)行重組,方案涉及股權(quán)抵償。該協(xié)議安排重組已于1月底取得英國法院裁決生效。重組后,華夏幸福將有近八成金融債務(wù)實(shí)現(xiàn)重組。這也是自2022年富力地產(chǎn)重組美元債后,國內(nèi)房企首次實(shí)現(xiàn)對境外債“以股抵債”的重組交易,目前包括恒大、花樣年等在內(nèi)的房企也在嘗試推進(jìn)“債轉(zhuǎn)股”的方式化解境外債務(wù)。
??3月22日,中國恒大公布了境外債重組方案。具體內(nèi)容包括,方案1:協(xié)議安排債權(quán)人可以按其可獲償金額1:1的轉(zhuǎn)換比率獲得將由該公司發(fā)行的新票據(jù),新票據(jù)期限為10-12年,將隨著時間的推移償還。方案2:協(xié)議安排債權(quán)人可以選擇將其可獲償金額轉(zhuǎn)換為:期限為5-9年的將由該公司發(fā)行的新票據(jù);由5筆與恒大物業(yè)、恒大新能源汽車或該公司上市股票掛鉤的股權(quán)掛鉤票據(jù)構(gòu)成的組合,掛鉤方式包括由其擔(dān)保、掛鉤、可強(qiáng)制交換或可強(qiáng)制轉(zhuǎn)換對應(yīng)股票(按所適用的);或者是兩者的組合。4月3日,中國恒大披露境外債務(wù)重組進(jìn)展,恒大已與債權(quán)人特別小組成員(其分別持有現(xiàn)有恒大和現(xiàn)有景程票據(jù)的未償還本金總額超過20%及35%)簽訂了三份重組支持協(xié)議。據(jù)此各方同意合作以促進(jìn)擬議重組的實(shí)施,并表示誠邀所有債權(quán)人盡快審閱適用的重組支持協(xié)議并加入適用的重組支持協(xié)議。
??對于出險房企而言,債務(wù)重組落地越早越好,有利于企業(yè)盡快向正常經(jīng)營過渡。但重組展期也并非適用于每一家出險房企,因?yàn)檫@種方式主要是以時間換空間,僅將償債時間延后,而實(shí)質(zhì)債務(wù)壓力并未減少,這也意味著企業(yè)需要在約定時間內(nèi)恢復(fù)足夠的流動性,因此僅有項(xiàng)目變現(xiàn)能力強(qiáng)、資產(chǎn)價值高、流動性釋放預(yù)期較好的出險房企可能得到市場的認(rèn)可進(jìn)行債務(wù)的整體重組和展期。從目前落地狀況來說,債權(quán)人對整體債務(wù)重組仍保持著謹(jǐn)慎態(tài)度,部分企業(yè)重組方案也一再優(yōu)化,但是仍有較大的通過難度。
??與此同時,一些出險房企同時面臨境內(nèi)與境外債務(wù)重組,由于政策環(huán)境、債權(quán)人的權(quán)益保障不一樣,因此也面臨不同的難度,這些企業(yè)重組方案的制定與談判并不簡單,目前僅有富力地產(chǎn)、華夏幸福、花樣年等部分企業(yè)基本完成了境內(nèi)和境外債務(wù)的整體重組。龍光集團(tuán)、融創(chuàng)中國等企業(yè)盡管完成了境內(nèi)債務(wù)整體展期,但境外債務(wù)展期工作尚未落地,債務(wù)的重組工作還將繼續(xù)。
??目前來看,整體行業(yè)面融資仍未有全面回暖。尤其是對于多數(shù)民企而言,境內(nèi)銀行授信和債券增信基本上仍偏向支持財務(wù)狀況較為良好的優(yōu)質(zhì)房企;股權(quán)融資雖然大多數(shù)民企都可以使用,且2022年12月以來房企配股融資的熱情也相對高漲,但是這種融資方式卻并不具有可持續(xù)性。在境外,雖然部分優(yōu)質(zhì)房企通過內(nèi)保外貸完成了境外融資,但是對于大部分企業(yè)而言境外融資環(huán)境依然處于冰封期。
??與此同時,從債務(wù)到期來看,2023年前4月房企債券到期總規(guī)模為3323億元,而發(fā)行規(guī)模僅為903億元,到期規(guī)模高出發(fā)行規(guī)模268%,這也意味著房企無法通過發(fā)行新債的方式覆蓋到期舊債。
??2023年7月及9月仍舊有到期高峰,今年房企的債務(wù)壓力依然較大,若銷售市場長期低迷,債務(wù)違約現(xiàn)象或仍會出現(xiàn)。
??對于有著優(yōu)質(zhì)物業(yè)的房企而言,可以多加關(guān)注近期的政策動向,尤其是不動產(chǎn)私募投資基金等工具,從而有效盤活旗下存量資產(chǎn),減輕母公司財務(wù)壓力。
中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:914403006188329255 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:2000000(萬元)
風(fēng)險情況: 自身風(fēng)險 0 變更提醒 711 關(guān)聯(lián)風(fēng)險 950
中海地產(chǎn)集團(tuán)有限責(zé)任公司
統(tǒng)一社會信用代碼:91100000100005204H 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:1049000(萬元)
風(fēng)險情況: 自身風(fēng)險 0 變更提醒 173 關(guān)聯(lián)風(fēng)險 241
重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:91500000202879682L 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:130800(萬元)
風(fēng)險情況: 自身風(fēng)險 0 變更提醒 319 關(guān)聯(lián)風(fēng)險 167
濟(jì)南龍湖泰熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:91370100MA3F8BCG7X 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:444622(萬元)
萬科企業(yè)股份有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:91440300192181490G 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:1099521(萬元)
風(fēng)險情況: 自身風(fēng)險 0 變更提醒 264 關(guān)聯(lián)風(fēng)險 236
上海萬科企業(yè)有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:91310112630419770R 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:1000000(萬元)
保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:91440101741884392G 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:1197044(萬元)
風(fēng)險情況: 自身風(fēng)險 0 變更提醒 446 關(guān)聯(lián)風(fēng)險 399
鄭州保利亨業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:91410100MA3XBTT73D 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:458900(萬元)
佳兆業(yè)集團(tuán)(深圳)有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:91440300715201631K 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:347600(萬元)
風(fēng)險情況: 自身風(fēng)險 15 變更提醒 583 關(guān)聯(lián)風(fēng)險 999+
佳兆業(yè)地產(chǎn)(武漢)有限公司
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恒大現(xiàn)代新城房地產(chǎn)開發(fā)(沈陽)有限公司
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恒大地產(chǎn)集團(tuán)濟(jì)南置業(yè)有限公司
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風(fēng)險情況: 自身風(fēng)險 36 變更提醒 311 關(guān)聯(lián)風(fēng)險 999+
花樣年(成都)生態(tài)旅游開發(fā)有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:915101007900191517 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:197139(萬元)
花樣年(深圳)城市更新投資發(fā)展(集團(tuán))有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼:91440300618879870N 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊資本:94684(萬元)
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場變化,4城取消地價限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價11513元/平方米。9月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
2023-10-19政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。南京出臺存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
- 12:48
- 12:21
- 11:56
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- 08:58
中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 4央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險
- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房價:下跌態(tài)勢有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢明顯
- 7開創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國首個國土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場的不當(dāng)言論