??“現(xiàn)在沒有什么賺快錢的機(jī)會(huì)，這不是選擇，而是現(xiàn)實(shí)?！本┩栋l(fā)展股份有限公司（以下簡稱“京投發(fā)展”）總裁高一軒在談及行業(yè)發(fā)展時(shí)說，會(huì)繼續(xù)在這條小而美的路上堅(jiān)守?！斑^去技術(shù)優(yōu)勢是核心競爭力，現(xiàn)在已不可避免地轉(zhuǎn)向用戶主義?！?/p>

??4月28日，在青島召開的第五屆TOD創(chuàng)新論壇上，幾乎所有城市軌道交通的主要負(fù)責(zé)人來到了展會(huì)現(xiàn)場。高一軒說，大家一起做了關(guān)于TOD的交流，感覺行業(yè)走到了一個(gè)十字路口：“北上廣深除外，像有些二線城市、弱二線城市，它的TOD發(fā)展遇到了巨大的障礙和挑戰(zhàn)?！?/p>

??TOD模式是以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)（transit-oriented development，TOD）是規(guī)劃一個(gè)居民區(qū)或者商業(yè)區(qū)時(shí)，使公共交通的使用最大化的一種非汽車化的規(guī)劃設(shè)計(jì)方式。

??“這條路很難，你想做加法的時(shí)候，行業(yè)在做減法，這對我們的挑戰(zhàn)其實(shí)很大，但同時(shí)也是機(jī)會(huì)?！标P(guān)于TOD，讓高一軒感觸較深的變化是，“以前逢說房地產(chǎn)必說TOD。現(xiàn)在企業(yè)變得更理性，沒有一窩蜂似的非要干了，這也給了真正想在行業(yè)深耕的企業(yè)機(jī)會(huì)?！?/p>

??中國城市軌道交通協(xié)會(huì)會(huì)長、北京市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司黨委書記、董事長張燕友認(rèn)為，當(dāng)前，構(gòu)建以軌道為主的TOD發(fā)展格局已成為各大城市引領(lǐng)城市布局優(yōu)化、增強(qiáng)城市功能品質(zhì)、促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展、打造職住平衡體系的重要抓手。但各地在項(xiàng)目實(shí)際推進(jìn)過程中，仍在規(guī)劃引領(lǐng)片區(qū)統(tǒng)籌、用戶體驗(yàn)等方面存在不少掣肘和痛點(diǎn)，需要全行業(yè)不斷探索實(shí)踐，完善解決。

??TOD轉(zhuǎn)向增存量并重的內(nèi)涵模式 國家層面明確倡導(dǎo)發(fā)展

??“運(yùn)營軌道交通的城市達(dá)到了55個(gè)，包括了有軌電車，如果不包括有軌電車，我的印象應(yīng)該是45個(gè)?！敝袊鞘熊壍澜煌▍f(xié)會(huì)常務(wù)副會(huì)長周曉勤說，各個(gè)已經(jīng)開通運(yùn)營和規(guī)劃軌道交通的城市，已經(jīng)將TOD上升為城市的戰(zhàn)略，促進(jìn)軌道與城市高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展，已經(jīng)成為大家的共識(shí)。

??周曉勤觀察，在城市戰(zhàn)略之下，近期TOD發(fā)展呈現(xiàn)出全市全域發(fā)展、全公共交通模式的支撐、全生命周期的考慮，全利益主體參與的特點(diǎn)。

??2022年7月，國家發(fā)改委出臺(tái)“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案，要求推廣以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)TOD模式，打造站城融合綜合體，鼓勵(lì)軌道交通地上地下空間綜合開發(fā)利用。今年3月，交通運(yùn)輸部等聯(lián)合印發(fā)《加快建設(shè)交通強(qiáng)國五年行動(dòng)計(jì)劃》，指出要深入實(shí)施城市公共交通優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略，國家層面對于TOD的倡導(dǎo)已經(jīng)非常明確。

??“在政策利好的同時(shí)，我們也必須清晰的認(rèn)識(shí)到后疫情時(shí)代，我國TOD發(fā)展所面臨的總體人口負(fù)增長、老齡化日趨嚴(yán)重、總體經(jīng)濟(jì)增速下行等嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。”周曉勤認(rèn)為，在此背景下，TOD必須從過去的軌道、房地產(chǎn)增量發(fā)展模式，轉(zhuǎn)變?yōu)樵龃娌⒅氐膬?nèi)涵模式的發(fā)展模式，承擔(dān)更多城市高質(zhì)量發(fā)展的使命。

??就高質(zhì)量推動(dòng)軌道交通TOD發(fā)展，張燕友提出了三點(diǎn)建議：第一，加強(qiáng)規(guī)劃引領(lǐng)，強(qiáng)化軌道規(guī)劃與城市規(guī)劃的橫向融合及持續(xù)銜接。在軌道線網(wǎng)及規(guī)劃階段，要同步開展用地一體化的策劃研究，確保將建設(shè)用地和建設(shè)指標(biāo)向場站周邊集中配置。

??其次，推進(jìn)高效融合，強(qiáng)化解決軌道交通最后一公里的難題，多維度、深度推進(jìn)軌道和公交融合，軌道與產(chǎn)業(yè)融合，軌道與公共服務(wù)設(shè)施融合，確保軌道TOD模式導(dǎo)向下的公交接駁更加便利，產(chǎn)業(yè)策劃更加優(yōu)化，資源分配更加合理。

??最后是統(tǒng)籌片區(qū)策劃，按照軌道+土地實(shí)施的理念，統(tǒng)籌開展重點(diǎn)場站+片區(qū)一體化規(guī)劃設(shè)計(jì)，即用地策劃研究，構(gòu)建沿軌道珠鏈?zhǔn)降陌l(fā)展，發(fā)展TOD微中心，并將其打造成為城市新的活力中心，確保土地綜合收益反哺軌道建設(shè)，充分實(shí)現(xiàn)軌道外部效益的內(nèi)部化。

??從“技術(shù)經(jīng)驗(yàn)”到“用戶主義”  企業(yè)選擇回歸理性

??“在過去五年，從產(chǎn)品到用戶，我們意識(shí)到，快錢的時(shí)代一去不復(fù)返，必須要慢下來?！备咭卉幷f，過去三年，所有的TOD從業(yè)者面臨了諸多挑戰(zhàn)，其根源是TOD的發(fā)展模式已經(jīng)在時(shí)代之下需要做新的變化。“從技術(shù)經(jīng)驗(yàn)到用戶主義，底層邏輯變了”。

??在高一軒看來，TOD是一個(gè)具有非常高技術(shù)門檻的物業(yè)開發(fā)形態(tài)，在技術(shù)作為主導(dǎo)、房地產(chǎn)大發(fā)展的時(shí)代，技術(shù)這樣一個(gè)門檻就可以構(gòu)成所有地鐵公司、所有TOD企業(yè)的一個(gè)核心競爭能力?！半S著時(shí)代的發(fā)展、市場的調(diào)整以及行業(yè)的變化，這樣一個(gè)單純的優(yōu)勢已經(jīng)不足以讓我們在TOD發(fā)展過程當(dāng)中跟上時(shí)代的步伐，所以我們不可避免要轉(zhuǎn)向用戶主義?！?/p>

??高一軒親歷了五年來TOD行業(yè)的發(fā)展和變化。他還記得2018年第一屆TOD論壇上，京投發(fā)展首次提出了TOD智慧生態(tài)圈，那個(gè)時(shí)候公司更多強(qiáng)調(diào)To G（政府客戶）、To B（企業(yè)客戶）的價(jià)值，To C（一般客戶）的價(jià)值在那個(gè)時(shí)代并沒有變成唯一的主題。

??后疫情時(shí)代，客戶的需求發(fā)生了明顯變化。也迫使做企業(yè)的人靜下來反思，快速發(fā)展時(shí)代下，哪些是客戶真正的需求。

??“第四屆TOD論壇上，我們當(dāng)時(shí)已經(jīng)開始學(xué)會(huì)用社會(huì)學(xué)的手段來洞察當(dāng)代時(shí)代存在的重大問題，并根據(jù)這樣的問題推出我們的解決方案?！备咭卉幷f。三個(gè)社會(huì)深刻洞察包括自然環(huán)境的疏離、情感生活的匱乏和精神生活的單調(diào)。

??洞察到這個(gè)社會(huì)問題以后，京投發(fā)展的商業(yè)邏輯發(fā)生了重大變化，公司從產(chǎn)品中心主義向用戶中心主義轉(zhuǎn)變，從單維價(jià)值向多維價(jià)值的創(chuàng)造，從功能化的產(chǎn)品向生活方式的轉(zhuǎn)移?！斑@個(gè)我想是用來指導(dǎo)整個(gè)京投發(fā)展在過去的五年，在TOD的迭代和更新之路上所具備的一個(gè)指導(dǎo)性的原則。”

??“我們在場景搭建、內(nèi)容運(yùn)營上如果能夠做得更好，我們的價(jià)值鏈就可以變得更長。從技術(shù)本位向人本位的進(jìn)化，是從產(chǎn)業(yè)藍(lán)海向人文藍(lán)海的跨越?！痹诟咭卉幙磥?，團(tuán)隊(duì)已經(jīng)有了很好的物理基礎(chǔ)、技術(shù)儲(chǔ)備，能夠創(chuàng)造一個(gè)超級的場景，但是缺乏超級運(yùn)營和超級內(nèi)容?！拔矣X得TOD這個(gè)事，現(xiàn)在大家已經(jīng)不是一擁而上了，變得更理性。”

??對  話

??中國房地產(chǎn)報(bào)：越來越多的城市以TOD為抓手，來促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展。你認(rèn)為當(dāng)下中國TOD發(fā)展處于一個(gè)什么樣的階段？

??高一軒：這個(gè)是一個(gè)很好的問題，這次因?yàn)榇笳箷?huì)，幾乎所有城市軌道交通的主要負(fù)責(zé)人都到了，我們也做了關(guān)于TOD的交流。普遍認(rèn)為，TOD發(fā)展確實(shí)到了一個(gè)十字路口，北上廣深除外，像有些二線城市、弱二線城市，TOD發(fā)展遇到了巨大的障礙和挑戰(zhàn)，主要是涉及公共利益和開發(fā)價(jià)值的平衡，很多地方算不過賬來。這是我今天溝通了很多城市的地鐵公司大家共同面臨的困難。而且周期非常長，因?yàn)門OD前期準(zhǔn)備的事情非常長，大量的技術(shù)協(xié)同、政策協(xié)同。而且對于政策而言，也不是所有城市的各個(gè)部門從上到下認(rèn)知都在完全一個(gè)平面上，并不是所有的城市和所有的政府組成部門都把這個(gè)事當(dāng)成中心任務(wù)去做。如果不當(dāng)成中心任務(wù)去做，又需要重大的政策、各種協(xié)調(diào)突破，周期就變得非常長，甚至有些項(xiàng)目就停滯在半路，多年沒有進(jìn)展，這是我認(rèn)為現(xiàn)在TOD出現(xiàn)的重大問題。

??但也有機(jī)會(huì)，那就是換打開方式。比如有的城市在郊區(qū)做養(yǎng)老，有的在地鐵上蓋開醫(yī)院等等。大家都在思考怎么更貼近市場，先從功能上滿足，最后是從情感和自我實(shí)現(xiàn)上的滿足，還要再創(chuàng)造價(jià)值。

??我現(xiàn)在勸很多地鐵公司沒有必要強(qiáng)做，我建議理性去考慮TOD這種模式，特別是車輛段開發(fā)的模式，是否特別適合每一個(gè)城市，我覺得這在房地產(chǎn)、軌道交通大發(fā)展的時(shí)代沒有問題，但是隨著時(shí)代的變化，我們要重新審視這個(gè)問題，因城施策，甚至在一個(gè)城市里面因區(qū)施策做選擇，做好這個(gè)選擇是重要的。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：TOD是一條相對小眾的路，持續(xù)的產(chǎn)品進(jìn)階和堅(jiān)守你最大的感受是什么？

??高一軒：最深的感受就是活不好干，因?yàn)門OD除了剛才我說的這些問題，它還有一個(gè)問題，就是限制很多，特別是它的用地限制很多。所以你看同樣一個(gè)白地上能排出來很多很好的產(chǎn)品，在TOD上就不太好隨意發(fā)揮。我們的退線，我們結(jié)構(gòu)的承載，預(yù)留的條件，因?yàn)榇蠹乙捕加龅搅舜┰街芷诘膯栴}，很難，上面要蓋樓，底下的基礎(chǔ)要做好預(yù)留，但又不能全預(yù)留，是有樓的地方預(yù)留。但是有樓的地方預(yù)留，從策劃這個(gè)事的時(shí)候戶型就定下來了，推出市場五年以上的時(shí)間，這個(gè)地才上市，這個(gè)時(shí)候戶型早迭代了，怎么穿越周期？后來想了一個(gè)辦法，好把底下這個(gè)結(jié)構(gòu)弄得特別靈活，所謂用轉(zhuǎn)換層的方式，一個(gè)蓋板投10億元以上的都有，它一定程度上可以保證你穿越周期。

??所以后來我們在做產(chǎn)品的時(shí)候給TOD做了一個(gè)比喻，不一定恰當(dāng)，我說可能更像有瑕疵的玉，你一定要巧雕，它這個(gè)瑕疵如果你用好了，反而可以雕出一個(gè)妙趣橫生作品，這就是TOD的趣味性和二次價(jià)值創(chuàng)造的地方，這個(gè)價(jià)值創(chuàng)造我覺得對從業(yè)者來說也是一種機(jī)遇。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：現(xiàn)在有越來越多的開發(fā)商加入這個(gè)賽道，從上市公司的角度來看，你會(huì)不會(huì)覺得有危機(jī)感？京投發(fā)展如何保持核心優(yōu)勢？

??高一軒：危機(jī)意識(shí)肯定是有的，但是我們沒有太想在剛才我講的那個(gè)傳統(tǒng)賽道上去卷。當(dāng)然那個(gè)該卷還是要卷，但是我們會(huì)嘗試開辟第二曲線。我從2020年開始就在說這個(gè)事，我們一定要去做新東西，一定要開辟第二曲線，這個(gè)曲線不是去卷立面、戶型、園林，我們?nèi)ゾ磉\(yùn)營、卷場景、卷服務(wù)。這個(gè)對標(biāo)我覺得其實(shí)蠻重要，這個(gè)能夠讓我們具備傳統(tǒng)之外的另外一個(gè)能力，這個(gè)能力才能保證我們的持續(xù)優(yōu)勢，因?yàn)樗线@個(gè)時(shí)代。再卷，也不符合這個(gè)時(shí)代，如果你一旦進(jìn)入素質(zhì)教育時(shí)代了，你說我就要去做應(yīng)試教育，卷到極致，其實(shí)最后也沒有什么太良性的結(jié)果。

??所以我認(rèn)為需要反思的是我們的打開方式，而不是我們今天還能多卷，這個(gè)其實(shí)是我跟很多人觀點(diǎn)不同的地方。我們有一定的把握，我們現(xiàn)在的選擇還是有生命力的。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：TOD產(chǎn)品沉淀時(shí)間往往很長，對于未來發(fā)展速度你們有什么樣的考量？

??高一軒：首先我覺得我們要保持一個(gè)比較健康的增長，畢竟還是需要一定規(guī)模去支撐企業(yè)的發(fā)展，這個(gè)是我們肯定下一步接下來去做的，比如今年還有拿地計(jì)劃。

??我覺得我們現(xiàn)在要的規(guī)模跟以前不一樣，我們希望是更好的口碑，更好的黏性和復(fù)購，將來可能在同一個(gè)社區(qū)二手房的成交量、價(jià)格、周轉(zhuǎn)率，都比旁邊的社區(qū)還要高一點(diǎn)，周轉(zhuǎn)率不高也很好，說明大家本身不舍得離開這個(gè)社區(qū)。

??所以我覺得創(chuàng)造一種可能，讓價(jià)值逐漸沉淀在我們跟用戶的關(guān)系上，這才是最重要的，這樣才能形成口碑。這條路很難，你想做加法的時(shí)候，這個(gè)行業(yè)做減法，這個(gè)對我們的挑戰(zhàn)其實(shí)很大，我覺得這種減法，這種洗牌，或者這種推陳出新，對于京投這樣一個(gè)國有背景的公司來說，也是一次機(jī)會(huì)。所以我們會(huì)去做相對理性的選擇。

??中國房地產(chǎn)報(bào)：對于現(xiàn)在想進(jìn)入這個(gè)賽道的企業(yè)，你有什么想提醒的？

??高一軒：想給大家的提醒沒有太多，我覺得TOD這個(gè)事，現(xiàn)在大家已經(jīng)不是一擁而上了，我最近聽說的企業(yè)非要干這事的越來越少，以前是逢說房地產(chǎn)，必說TOD，現(xiàn)在感覺大家相對理性了，沒有一窩蜂似的非要干了。

??如果你有印象，我四五年前就在一次采訪上提醒了企業(yè)，我說這東西時(shí)間很長，要考慮慢功夫，如果你想很快地去周轉(zhuǎn)、沖規(guī)模，不要選擇這條賽道，不合適，現(xiàn)在我還是這個(gè)提醒。