??核心觀點(diǎn)

??【業(yè)績較去年同期增長，回款率115%保持較高水準(zhǔn)】2023上半年中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售金額214.6億元，銷售面積100.3萬平方米，分別同比上升4.7%和下降3.6%，銷售金額同比與TOP50強(qiáng)房企的約6.5%的增幅比相對較小。從中交房地產(chǎn)集團(tuán)（剔除綠城中國）來看，即包含中交地產(chǎn)及其他非上市部分，根據(jù)CRIC《2023上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》數(shù)據(jù)，2023上半年集團(tuán)實(shí)現(xiàn)整體銷售額388.6億元，同比增長52.2%，其排名上升到第22名，行業(yè)排名持續(xù)提升。此外，中交地產(chǎn)積極推動銷售回款，增強(qiáng)現(xiàn)金安全性，2023上半年實(shí)現(xiàn)銷售回款246.4億元，回款率115%，保持較高水準(zhǔn)。

??【土儲足夠5年開發(fā)，七成位于二線城市】截止2023上半年末，中交地產(chǎn)共擁有115個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目總建筑面積為3112萬平方米，權(quán)益比為59%?？偼羶χ校诮按娣e 1,504 萬平方米，較2022年末下降8.8%，按照企業(yè)當(dāng)下的開發(fā)節(jié)奏預(yù)估，可以滿足企業(yè)未來5年以上的發(fā)展所需。在建及待建總土儲的分布方面，70.6%位于二線城市，中西部占比達(dá)到48.0%。

??【合約負(fù)債覆蓋營收倍數(shù)近2倍，保證未來營收穩(wěn)定】2023上半年中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入87.6億元，同比下降29.6%，其中地產(chǎn)銷售收入86.8億元，同比下降30.0%，占營收比例下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至99.0%，其他業(yè)務(wù)穩(wěn)健增長，其中房產(chǎn)租賃收入0.42億元，同比增長107%，代建項(xiàng)目管理費(fèi)收入794萬元，同比增長41.8%。特別值得注意的是，合約負(fù)債為337.0億元，預(yù)計(jì)覆蓋2023年的營收規(guī)模倍數(shù)為1.92，維持在較為合理的范圍內(nèi)，保證未來營收結(jié)轉(zhuǎn)穩(wěn)定。

??【債務(wù)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化，仍需關(guān)注短期流動性安全】截止至2023上半年末，中交地產(chǎn)共持有現(xiàn)金154.77億元，較期初上升47.7%，包含銀行貸款、信托融資、債券融資的總體債務(wù)合計(jì)418.3億元，較期初上升0.6%。其中，短債總額162.55億元，較期初下降12.7%，現(xiàn)金短債比降至0.95，較期初的下降0.39，長短債比為1.66，較2022年底上升0.39，整體債務(wù)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化。凈負(fù)債率147.0%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率82.4%，分別較期初下降19.6個(gè)百分點(diǎn)和0.2個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，面對當(dāng)前的企業(yè)的償債壓力以及市場機(jī)會，中交地產(chǎn)獲得母公司支持。2022年12月和2023年2月，合計(jì)獲得中交房地產(chǎn)集團(tuán)的145億元的借款額度。

??01 銷售

??業(yè)績較去年同期增長

??回款率115%保持較高水準(zhǔn)

??銷售業(yè)績增幅略小于同規(guī)模企業(yè)，銷售回款率115%。2023上半年中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售金額214.6億元，銷售面積100.3萬平方米，分別同比上升4.7%和下降3.6%，銷售金額同比與TOP50強(qiáng)房企的約6.5%的增幅相對較小。銷售權(quán)益為71.7%，同比下降8.3個(gè)百分點(diǎn)。地產(chǎn)積極推動銷售回款，增強(qiáng)現(xiàn)金安全性，2023上半年實(shí)現(xiàn)銷售回款246.4億元，回款率115%，保持較高水準(zhǔn)。從中交房地產(chǎn)集團(tuán)（剔除綠城中國）來看，即包含中交地產(chǎn)及其他非上市部分，根據(jù)CRIC《2023上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》數(shù)據(jù)，2023上半年集團(tuán)實(shí)現(xiàn)整體銷售額388.6億元，同比增長52.2%，其排名上升到第22名，行業(yè)排名持續(xù)提升。

??02 投資

??土儲足夠5年開發(fā)

??七成位于二線城市

??土地儲備充足，足夠企業(yè)5年以上的發(fā)展所需。截止2023上半年末，中交地產(chǎn)共擁有115個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目總建筑面積為3112萬平方米，權(quán)益比為59%。總土儲中，期末累計(jì)已竣工面積 1610 萬平方米，在建及待建面積 1504 萬平方米，在建及待建面積較2022年末下降8.8%，按照企業(yè)當(dāng)下的開發(fā)節(jié)奏預(yù)估，可以滿足企業(yè)未來5年以上的發(fā)展所需。

??在建及待建總土儲的分布方面，70.6%位于二線城市，中西部占比達(dá)到48.0%，值得注意的是，中交地產(chǎn)的三四線主要布局經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿^強(qiáng)的沿海城市，長三角和珠三角的三四線城市占比達(dá)到12.9%，中西部土儲98.2%位于二線城市，土地儲備質(zhì)量相對較高。

??03 營收

??合約負(fù)債覆蓋營收倍數(shù)近2倍

??保證未來營收穩(wěn)定

??營收同比下降29.6%%，代建管理費(fèi)同比增長超四成。2023上半年中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入87.6億元，同比下降29.6%，其中地產(chǎn)銷售收入86.8億元，同比下降30.0%，占營收比例下降0.6個(gè)百分點(diǎn)至99.0%，其他業(yè)務(wù)穩(wěn)健增長，其中房產(chǎn)租賃收入0.42億元，同比增長107%，代建項(xiàng)目管理費(fèi)收入794萬元，同比增長41.8%。特別值得注意的是，合約負(fù)債為337.0億元，預(yù)計(jì)覆蓋2023年的營收規(guī)模倍數(shù)為1.92，維持在較為合理的范圍內(nèi)，保證未來營收結(jié)轉(zhuǎn)穩(wěn)定。毛利率降至8.1%，凈利潤首次虧損。2023上半年中交地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)整體毛利潤約7.14億元，同比下降53.9%，整體毛利率約為8.1%，同比下降4.3個(gè)百分點(diǎn)。凈利潤虧損4.43億元，其中歸母凈利潤虧損5.69億元，而2022年同期歸母凈利潤為0.84億元。利潤虧損，主要由于一方面限價(jià)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)拉低企業(yè)的盈利空間；另一方面，在市場下行下資產(chǎn)減值損失計(jì)提達(dá)到3.03億元，而去年同期僅為20萬元。未來中交仍需加強(qiáng)項(xiàng)目權(quán)益及并表水平，提升公司股東的收益水平。

??04 償債

??債務(wù)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化

??仍需關(guān)注短期流動性安全

??債務(wù)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化，仍需加大資金回流。截止至2023上半年末，中交地產(chǎn)共持有現(xiàn)金154.77億元，較期初上升47.7%，包含銀行貸款、信托融資、債券融資的總體債務(wù)合計(jì)418.3億元，較期初上升0.6%。其中，短債總額162.55億元，較期初下降12.7%，現(xiàn)金短債比較期初下降0.39至0.95，但仍難以滿足“三道紅線”要求，短期仍有一定的償債壓力。長短債比為1.66，較2022年底上升0.39，整體債務(wù)結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化。杠桿率水平方面，截止至2023上半年末，中交地產(chǎn)凈負(fù)債率147.0%，剔除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率82.4%，分別較期初下降19.6個(gè)百分點(diǎn)和0.2個(gè)百分點(diǎn)，但仍不滿足“三道紅線”要求，處于紅檔。面對當(dāng)前的企業(yè)的償債壓力以及市場機(jī)會，中交地產(chǎn)獲得母公司支持。截止2023上半年末，累計(jì)獲得控股股東方借款174.87億元，融資成本區(qū)間0.00-8.00%。得益于獲得母公司持續(xù)的資金支持，中交地產(chǎn)于2022年12月和2023年2月合計(jì)獲得中交房地產(chǎn)集團(tuán)的145億元借款額度；同時(shí)在7月將62.18億元的控股股東借款實(shí)現(xiàn)展期；并再次獲得7.52億元的借款。值得注意的是，雖來自母公司的借款及支持較為穩(wěn)定，但企業(yè)仍需關(guān)注的杠桿水平及流動性安全，積極通過提升項(xiàng)目去化保證資金回流，提升公司的安全性。