上海土地管理總量設(shè)定 如何盤活存量集約用地

  上海市政府日前下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步提高本市土地節(jié)約集約利用水平的若干意見》提出，到2020年上海建設(shè)用地總規(guī)?？刂圃谝?guī)劃范圍目標(biāo)內(nèi)，并適度留出發(fā)展空間。此外，按照國(guó)家嚴(yán)控建設(shè)用地總量和保障新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的要求，對(duì)新增建設(shè)用地實(shí)行“穩(wěn)中有降、逐年遞減”。

  據(jù)介紹，上海此前設(shè)定的2020年建設(shè)用地規(guī)模目標(biāo)為3226平方公里。按此計(jì)算，在2013年基礎(chǔ)上，全市至2020年的新增建設(shè)用地總量應(yīng)控制在150平方公里以內(nèi)。

  此前，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明在全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上說，中央要求東部三大城市群發(fā)展要以盤活土地存量為主，今后將逐步調(diào)減東部地區(qū)新增建設(shè)用地供應(yīng)，除生活用地，原則上不再安排人口500萬以上特大城市新增建設(shè)用地。

  同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，上?！蛾P(guān)于進(jìn)一步提高本市土地節(jié)約集約利用水平的若干意見》的提出，與中央層面逐步調(diào)減東部地區(qū)尤其是人口500萬 以上特大城市新增建設(shè)用地供應(yīng)的步調(diào)相一致。中央要求東部三大城市群發(fā)展要以盤活土地存量為主，今后將逐步調(diào)減東部地區(qū)新增建設(shè)用地供應(yīng)，這對(duì)于三大城市 群的核心城市來講，尤其是上海市來講，由于短期內(nèi)土地供應(yīng)規(guī)模受限，地價(jià)勢(shì)必繼續(xù)上漲，未來幾年地價(jià)房?jī)r(jià)也會(huì)持續(xù)上漲，甚至?xí)霈F(xiàn)“地王”現(xiàn)象，而地價(jià)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的根本原因就是因?yàn)樯虾Ｊ型恋爻鲎屵€不夠多。

  既然未來會(huì)面臨土地市場(chǎng)供求關(guān)系緊張的市場(chǎng)局面，那么，就要想方設(shè)法盤活存量用地、集約利用土地、提高土地使用效率來下功夫。那么，如何盤活存量用地、集約利用土地、提高土地使用效率就成為今后市場(chǎng)最關(guān)心的問題。 同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為：

  第一、商辦用地、工業(yè)用地供應(yīng)量大，市場(chǎng)供大于求，面臨空置現(xiàn)象或經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，利用效率低下，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減少，轉(zhuǎn)而增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模，盤活閑置或利用率不高的商辦、工業(yè)用地。

  從限購(gòu)以 來土地市場(chǎng)變化來看，商辦用地、工業(yè)用地供應(yīng)量大，2013年亦是如此。在銷售導(dǎo)向型的市場(chǎng)背景下，這樣的供求結(jié)構(gòu)直接導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)在商辦、工業(yè)用地基礎(chǔ) 上開發(fā)可售型物業(yè)，降低商辦、工業(yè)用地的運(yùn)營(yíng)價(jià)值。同時(shí)，也導(dǎo)致區(qū)域市場(chǎng)供大于求，中長(zhǎng)期面臨空置現(xiàn)象或經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減少商辦用地、工業(yè)用地 供應(yīng)，降低商辦、工業(yè)市場(chǎng)供大于求現(xiàn)象，轉(zhuǎn)而增加住宅用地供應(yīng)，緩解上海市商品住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求現(xiàn)象。

  第二、當(dāng)前，土地利用效率并不高，造成部分閑置浪費(fèi)，可以通過城中村改造、棚戶區(qū)改造等措施盤活存量土地，解決上海城市土地供求關(guān)系緊張與房?jī)r(jià)上漲的局面。

  從市場(chǎng)規(guī)律來看，供求關(guān)系決定價(jià)格是否上漲以及上漲的幅度，如果單純靠“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”、“限房?jī)r(jià)競(jìng)配建”等這樣的短期內(nèi)措施抑制房?jī)r(jià)上漲是不可靠 的，還必須通過城中村改造、棚戶區(qū)改造等措施盤活存量土地等多渠道和方式進(jìn)而加大商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)，尤其是中小套型的商品住宅的市場(chǎng)供應(yīng)才能夠起到抑制房 價(jià)過快上漲的目的。

  第三、在土地供應(yīng)有限的市場(chǎng)背景下，一線城市尤其是上海市可以通過適當(dāng)提高容積率集約利用土地，提高土地市場(chǎng)效率。

  第四、保障性住房與中小套型商品住宅仍需增加供應(yīng)，做好住房保障和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，盡量能將住房供應(yīng)集中在自住需求，避免過度投資投機(jī)性需求，強(qiáng)化住宅的自住屬性。從新型城鎮(zhèn)化的角度來講，應(yīng)為積極穩(wěn)妥推進(jìn)土地管理制度改革破除城鄉(xiāng)土地二元結(jié)構(gòu)做鋪墊。

  第五、提高建筑質(zhì)量，打造百年住宅，提高建筑使用壽命，這樣可以避免“建了拆，拆了建”土地利用效率低下的現(xiàn)狀。