[克而瑞]土地周報(bào) | 土地成交量?jī)r(jià)齊跌（11.8-11.14）

??11月8日-11月14日，由于本周無(wú)一城市集中土拍，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的成交熱度跌至低點(diǎn)，成交量?jī)r(jià)及溢價(jià)率均較上周進(jìn)一步走低。不過(guò)，結(jié)合重點(diǎn)城市供地節(jié)奏來(lái)看，加上本周推地的成都和福州，已有10個(gè)城市公布了第三批次集中出讓地塊，將在11月末和12月初進(jìn)行出讓?zhuān)瑢脮r(shí)重點(diǎn)城市將迎來(lái)新一輪的土拍高峰期。

??廣東發(fā)文保障商業(yè)配套用地

??遼寧將重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域等違規(guī)行為

??11月9日，廣東省政府發(fā)文促進(jìn)城市消費(fèi)，要求各地要優(yōu)先保障涉及民生的商業(yè)配套設(shè)施用地指標(biāo)，統(tǒng)籌優(yōu)化區(qū)域商業(yè)空間格局，根據(jù)實(shí)際需求將商業(yè)用地納入當(dāng)年建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，以提升商圈消費(fèi)。11月10日，遼寧省住建廳等部分發(fā)布通知稱(chēng)，將開(kāi)展為期三年的重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域、房屋買(mǎi)賣(mài)領(lǐng)域、住房租賃領(lǐng)域、物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域等四個(gè)方面的秩序行動(dòng)，其中在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域?qū)?yán)查未依法依規(guī)取得土地即開(kāi)工建設(shè)、違反土地出讓合同建設(shè)要求、未按合同約定足額繳納土地出讓金等行為。

??土地供應(yīng)

??本周掛牌量環(huán)比上漲

??福州、成都發(fā)布第三輪集中供應(yīng)公告

??供應(yīng)方面。本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的供應(yīng)建面較上周小幅上漲，總供應(yīng)建筑面積達(dá)1994萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲15%，但同比仍有超兩成的降幅。重點(diǎn)城市集中供地方面，福州與成都掛牌了第三批集中供應(yīng)地塊。從供應(yīng)量來(lái)看，福州第三批供應(yīng)量較前兩輪明顯增加，總供應(yīng)建面達(dá)241萬(wàn)平方米，總起價(jià)為232億元；成都的供應(yīng)量則較前兩次明顯縮減，總建面約374萬(wàn)平方米，還不足第二批供應(yīng)量的五成。從供地規(guī)則上看，福州第三批土地出讓規(guī)則有所調(diào)整，部分地塊采取“限地價(jià)、競(jìng)首期付款比例、搖號(hào)”的方式，同時(shí)競(jìng)買(mǎi)人只能參與保證金對(duì)應(yīng)地塊的競(jìng)買(mǎi)，保證金不可延續(xù)至后續(xù)出讓地塊；成都暫未發(fā)布具體規(guī)則，不過(guò)成都本次出讓地塊最高溢價(jià)率調(diào)升至15%，并且部分片區(qū)的銷(xiāo)售限價(jià)也有所提升。

??土地成交

??受重點(diǎn)城市無(wú)集中土拍影響

??本周土地成交規(guī)模降至年內(nèi)低位

??成交方面。由于本周無(wú)重點(diǎn)城市集中拍地，因此重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地成交規(guī)模較上周大幅縮減，已降至年內(nèi)較低水平。具體來(lái)看，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市總成交建筑面積僅為319萬(wàn)平方米，總成交金額為104億元，面積、金額同環(huán)比降幅均在六成以上；由于入市成交優(yōu)質(zhì)地塊較上周大幅減少，本周平均地價(jià)也下降至3253元/平方米，環(huán)比大降54%，和去年同期相比也有超五成的下降。

??從成交地塊屬性來(lái)看，本周成交地塊多為商辦用地，住宅用地占比大幅減少，僅成都遠(yuǎn)郊、濟(jì)南和徐州下轄縣市等少部分區(qū)域有宅地成交。具體分能級(jí)來(lái)看。一線(xiàn)城市中，僅廣州成交一幅商辦用地，其余城市則無(wú)土地成交。二線(xiàn)城市中，成交量最大的是成都，總成交建面為35萬(wàn)平方米，共成交3宗地，均位于遠(yuǎn)郊東部新區(qū)，由成都東部集團(tuán)底價(jià)包攬。三四線(xiàn)城市中，南通的成交量最高，成交建面為72萬(wàn)平方米，主力成交區(qū)域集中在如東縣，其余城市成交量相對(duì)較少。

??市場(chǎng)熱度

??溢價(jià)率降至冰點(diǎn)

??江浙三四線(xiàn)成為流拍主力

??成交溢價(jià)方面。由于本周成交地塊多為商辦用地，而該類(lèi)地塊基本均為底價(jià)成交；加之近期房企拍地積極性不高，宅地也普遍以底價(jià)成交為主。因此，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的溢價(jià)率進(jìn)一步走低，已經(jīng)低于0.5%，創(chuàng)下近一年新低。

??土地流拍方面。在入市出讓的土地規(guī)模大幅縮減下，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的流拍土地幅數(shù)也較上周明顯縮減，流拍率也因此回落至10%以下。從流拍地塊所在城市來(lái)看，流拍地塊主要聚集在江浙三四線(xiàn)城市，如麗水、臺(tái)州、義烏等。

??周度TOP5

??優(yōu)質(zhì)用地入市成交減少

??兩榜入榜門(mén)檻環(huán)比大降

??本周無(wú)城市集中供地，各城市主力成交區(qū)域也集中在遠(yuǎn)郊及下轄縣市，因此優(yōu)質(zhì)用地，尤其是優(yōu)質(zhì)住宅用地的成交量較上周顯著減少。在此影響下，本周成交總價(jià)榜和單價(jià)榜入榜門(mén)檻也較上周明顯降低。

??單價(jià)榜單方面。本周成交樓板價(jià)最高的地塊為廣州天河區(qū)國(guó)際金融城一宗商辦用地，成交樓板價(jià)為16790元/平方米，為定向出讓地塊，由澳門(mén)國(guó)際銀行競(jìng)得；門(mén)檻地塊為徐州睢寧縣一宗安置房用地，由本地房企底價(jià)競(jìng)得，成交樓板價(jià)為4035元/平方米。

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

??廣州國(guó)際金融城成功出讓一宗優(yōu)質(zhì)商辦地

??地塊分析：

??11月12日，廣州中心城區(qū)一宗商辦用地到期出讓。宗地位于天河區(qū)金融城板塊，且有一線(xiàn)臨江優(yōu)勢(shì)，區(qū)位十分優(yōu)越。不過(guò)，地塊也有多項(xiàng)出讓要求，包括準(zhǔn)入產(chǎn)業(yè)為銀行業(yè)及銀行業(yè)金融科技融合創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)、自持50%的建面以及項(xiàng)目投資金額和納稅等定向要求。最終，由澳門(mén)國(guó)際銀行以8.73億元的總價(jià)競(jìng)得，成交樓面價(jià)為16790元/平方米。

??據(jù)地理位置來(lái)看，宗地所在的金融城是廣州十四五規(guī)劃中重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，將打造為金融經(jīng)濟(jì)和數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)總部集聚區(qū)，目前已吸引了人民銀行、銀監(jiān)局、證監(jiān)局、保監(jiān)局在內(nèi)的金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)和廣州銀行、廣發(fā)銀行、南粵銀行等銀行以及尚品宅配、酷狗&騰訊音樂(lè)等多家企業(yè)總部入駐。片區(qū)的交通配套也十分完善，周邊有車(chē)陂南、東圃雙地鐵站，且靠近廣州環(huán)城高速，日常通勤較為便捷。結(jié)合供地計(jì)劃來(lái)看，金融城板塊還將有多宗優(yōu)質(zhì)商辦地入市，片區(qū)的建設(shè)發(fā)展也在進(jìn)一步加速。