[克而瑞]土地流轉(zhuǎn)“轉(zhuǎn)”來(lái)的新機(jī)遇

  分析師/房玲，柳啟慧

  近日，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的意見(jiàn)》。《意見(jiàn)》主要明確以下幾點(diǎn)：一、實(shí) 現(xiàn)所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)三權(quán)分置；二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記、確權(quán)、頒證工作正式啟動(dòng)，并要求在5年左右的時(shí)間內(nèi)完成，以妥善解決農(nóng)戶(hù)承包地塊面積不 準(zhǔn)、四至不清等問(wèn)題；三、經(jīng)營(yíng)主體多元化；四、發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)已成為必然趨勢(shì)。下面將就《意見(jiàn)》對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響進(jìn)行淺析。

  解放農(nóng)村人口，長(zhǎng)期利好房地產(chǎn)市場(chǎng)

  總體來(lái)看，我們認(rèn)為農(nóng)村承包土地登記確權(quán)可以有效防止城鎮(zhèn)化推進(jìn)過(guò)程中出現(xiàn)的土地流轉(zhuǎn)混亂問(wèn)題，解放農(nóng)村人口，長(zhǎng)期利好房地產(chǎn)市場(chǎng)。農(nóng)業(yè)部數(shù)據(jù) 顯示，截至今年6月底，全國(guó)流轉(zhuǎn)的家庭承包經(jīng)營(yíng)耕地面積為3.8億畝，約占家庭承包耕地總面積的28.8%。在接近三分之一的家庭承包耕地經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)生流轉(zhuǎn) 的情況下，農(nóng)村承包土地登記確權(quán)能夠切實(shí)保障農(nóng)民的利益，促使越來(lái)越多的農(nóng)民解放出來(lái)，“放心”地脫離土地，向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，并落戶(hù)城鎮(zhèn)，推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn) 程。

  當(dāng)然這并不是短期內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)的，而是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。隨著城鎮(zhèn)化的建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施等的不斷完善勢(shì)必將抬升所在區(qū)域土地價(jià)值，從而對(duì)早已低價(jià)布局的房企形成利好。另外，城鎮(zhèn)化建設(shè)也就意味著城鎮(zhèn)功能的不斷完善，這無(wú)疑會(huì)對(duì)具備城市改造能力的房企形成利好。

  明確農(nóng)地農(nóng)用，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或暗含契機(jī)

  《意見(jiàn)》允許工商資本介入土地流轉(zhuǎn)也將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，其中最大最直接的影響是為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)(與農(nóng)業(yè)相關(guān))的發(fā)展提供了一個(gè)良好契機(jī)。工商 資本介入土地流轉(zhuǎn)將有助于土地的規(guī)模經(jīng)營(yíng)，提高土地利用效率，增加產(chǎn)出效益，形成產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。當(dāng)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)雛形形成之際，就會(huì)帶動(dòng)農(nóng)業(yè)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如物 流、倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)的發(fā)展。目前，物流倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)已成為近年中國(guó)地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)之一，在此背景下，農(nóng)村倉(cāng)儲(chǔ)物流等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展必將蒸蒸日上，可謂“給我一個(gè)支點(diǎn) 我能撬起整個(gè)地球”。

  而在最直接的對(duì)商品房市場(chǎng)的作用方面，《意見(jiàn)》則明確規(guī)定農(nóng)地農(nóng)用，嚴(yán)禁借土地流轉(zhuǎn)之名違規(guī)搞非農(nóng)建設(shè)，嚴(yán)禁在流轉(zhuǎn)農(nóng)地上建設(shè)或變相建設(shè)旅游度 假村、高爾夫球場(chǎng)、別墅、私人會(huì)所等。這不僅是對(duì)我國(guó)18億畝耕地紅線的強(qiáng)調(diào)，也明確將幻想改變農(nóng)地用途建造商品房、增加商品房供應(yīng)、從而平緩房?jī)r(jià)的美夢(mèng) 打破。事實(shí)上，這也是變相重申“小產(chǎn)權(quán)房”的口子不能開(kāi)。

  總而言之，農(nóng)村承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)短期影響甚微，長(zhǎng)期則相對(duì)利好。當(dāng)然，政策本身立意是好的，關(guān)鍵是落地執(zhí)行，只有這樣，一切利好才有據(jù)可談。