[克而瑞]上海中環(huán)宅地樓板價(jià)8萬7 低于誰的預(yù)期

??今天上午，上海虹口區(qū)涼城新村一幅純住宅地塊進(jìn)行公開拍賣，該地塊位于上海中環(huán)內(nèi)，可以說是地標(biāo)級(jí)項(xiàng)目的胚子，雖然出讓條件苛刻，但坊間預(yù)期成交樓板價(jià)可破10萬元/平方米。直到昨天報(bào)名房企僅15家，現(xiàn)場(chǎng)有多家房企也未出價(jià)，最終溢價(jià)率77%，實(shí)際樓板價(jià)8.7萬元/平方米成交，各方面似乎都有些“出乎意料”。

??為什么說8萬7的樓板價(jià)、77%的溢價(jià)率低于預(yù)期？

??2016年6月，一線城市的土拍平均溢價(jià)率為107%，若單看樓板價(jià)超過3萬元的上海高單價(jià)地塊，平均溢價(jià)率更是高達(dá)174%。因此，相對(duì)于2016年上海首幅內(nèi)中環(huán)純宅地的“身份”來說，涼城宅地77%的溢價(jià)率只可言低。而從絕對(duì)價(jià)格來看，也并沒有出現(xiàn)“地價(jià)趕超房?jī)r(jià)”的現(xiàn)象，即便扣除保障房、持有部分計(jì)算樓面地價(jià)，涼城宅地樓板價(jià)為8.7萬元/平方米，也低于相距不遠(yuǎn)的金茂府在售價(jià)(6月金茂府備案均價(jià)8.8萬元/平方米)。

??涼城宅地瑕疵不少，破10萬樓板價(jià)的預(yù)期由何而來？

??涼城宅地問題確實(shí)不少，其一，地理位置相對(duì)較差，相比金茂府而言，該地塊既沒有“新靜安”的規(guī)劃利好，商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套也差了一個(gè)檔次；其二，地塊為三類居住用地，要求24米限低，限制了項(xiàng)目的“高低配”操作空間，難以打造低密產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)；其三，體量過小，規(guī)劃建筑面積僅5.5萬平方米，扣除約占1/4的保障、持有部分，剩余體量至多可領(lǐng)二期銷許，做不到“以開發(fā)時(shí)間換利潤空間”，通過多期開發(fā)實(shí)現(xiàn)后期盈利。

??盡管涼城宅地存在一系列客觀問題，而對(duì)比周邊在售價(jià)格來看，涼城宅地也已達(dá)到理性范圍的高價(jià)。涼城宅地名義樓板價(jià)為6.7萬元/平方米，可售部分樓板價(jià)更是高達(dá)8.7萬元/平方米，而虹口區(qū)涼城-四川北路板塊目前的新房備案均價(jià)，也只是在8萬元/平方米左右。從競(jìng)得企業(yè)來看也是如此，新城地產(chǎn)雖在上海有開發(fā)中高端項(xiàng)目，但主營項(xiàng)目還是剛需類快周轉(zhuǎn)產(chǎn)品，企業(yè)一貫的成本意識(shí)，也在側(cè)面證明了此次土拍價(jià)格的相對(duì)合理。

??由此來看，坊間“高預(yù)期”的來由，其實(shí)已經(jīng)脫離了價(jià)值判斷本身，主要還是基于土拍必將“過熱”的判斷。這也在側(cè)面反映了當(dāng)下大多數(shù)在熱點(diǎn)城市高價(jià)拿地的企業(yè)心理，即寄希望于出現(xiàn)新的“地王”推高地價(jià)、并連帶推升房?jī)r(jià)，從而實(shí)現(xiàn)地王的輪動(dòng)解套。而本次土拍價(jià)格的“不及預(yù)期”，則正是企業(yè)地價(jià)判斷回歸理性的有力信號(hào)。

??三大地價(jià)上漲支柱已去其二，下半年土拍有望回歸理性

??地價(jià)-房?jī)r(jià)的輪動(dòng)上漲，造就了2016年上半年熱點(diǎn)城市價(jià)格指標(biāo)的大熱。但畢竟盈不可久，目前上海、深圳、南京、蘇州等熱點(diǎn)城市成交量已見頂回落，地方性政策收緊也不斷傳來，改善需求因此受限，貨幣政策轉(zhuǎn)向并收縮杠桿已成事實(shí)。在支持房?jī)r(jià)與地價(jià)上漲的“政策刺激、需求充足、資金成本”三大支柱中，二大關(guān)鍵因素已走到盡頭，繼續(xù)支撐地價(jià)攀升的基礎(chǔ)不復(fù)存在。

??我們認(rèn)為，下半年熱點(diǎn)城市土拍熱度將有所回落。首先，下半年一、二線城市優(yōu)質(zhì)土地將進(jìn)一步增加，緩解供求壓力，五月份以來，南京、合肥等熱點(diǎn)城市均表態(tài)要加大土地供應(yīng)；其次，在經(jīng)歷了上半年的“搶地”之后，央企、國企、閩企資產(chǎn)配置需求的急迫性已有所降低，去年以來低價(jià)發(fā)債的“資金彈藥”也將近衰竭，在資金壓力下，土拍競(jìng)爭(zhēng)也有望降溫；最后，在南京、蘇州等熱點(diǎn)城市的部分重點(diǎn)板塊，投資性需求已經(jīng)成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要?jiǎng)恿χ?，如若地方性需求?cè)調(diào)控出臺(tái)，勢(shì)必會(huì)對(duì)市場(chǎng)購買力造成較大的沖擊，并由此降低企業(yè)對(duì)未來的價(jià)格預(yù)期。