[克而瑞]從典型城市供地計(jì)劃看2019年土地市場(chǎng)走向

◎  文/   馬千里、邱娟

??2019年已經(jīng)過(guò)去了4個(gè)月時(shí)間，不少城市已經(jīng)發(fā)布了2019年的供地計(jì)劃，在兩會(huì)、一季度中央政治局會(huì)議召開(kāi)之后，年內(nèi)政策方向也已經(jīng)基本明確：穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，夯實(shí)地方主體責(zé)任仍是調(diào)控重點(diǎn)。結(jié)合行業(yè)調(diào)控目標(biāo)、市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看各地供地計(jì)劃，不難發(fā)現(xiàn)：一方面，少數(shù)城市供地規(guī)模動(dòng)向與中央要求不符，土地供應(yīng)過(guò)量的現(xiàn)象依舊存在，另一方面，大多數(shù)城市還是在繼續(xù)加強(qiáng)保障性住房用地供應(yīng)，以此進(jìn)一步穩(wěn)定土地市場(chǎng)價(jià)格，但商品住宅供地指標(biāo)也因此更加緊俏；進(jìn)而聯(lián)系一季度供地節(jié)奏來(lái)看，各城市接下來(lái)供地走向?qū)⒚黠@分化，濟(jì)南、重慶、成都后期仍會(huì)有大量土地入市，而一季度供地較多的南寧、青島后市土地供應(yīng)節(jié)奏會(huì)有所放緩。

??大多數(shù)城市供地計(jì)劃相對(duì)保守

??僅大連、廈門(mén)等少數(shù)市供地計(jì)劃“超標(biāo)”

??按照自然資源部通知要求，各地政府應(yīng)在上年住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控目標(biāo)基礎(chǔ)上，調(diào)整確定2019年住宅用地供應(yīng)“五類”調(diào)控目標(biāo)：消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36至18個(gè)月的，要適當(dāng)減少供地；18至12個(gè)月的，維持供地持平水平；12至6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，要顯著增加并加快供地。結(jié)合各城市實(shí)際消化周期來(lái)看，大多數(shù)城市的供地計(jì)劃還是相對(duì)保守，或是和主管部門(mén)要求相符、或是略低一檔，僅少數(shù)城市存在供地計(jì)劃“超標(biāo)”的現(xiàn)象，具體來(lái)看：

??第一，大連商品住宅去化周期高達(dá)42.6個(gè)月，但為了保證剛需產(chǎn)品供應(yīng)，仍在繼續(xù)加大供地力度。根據(jù)自然資源部下發(fā)通知，大連2019年應(yīng)停止供地；但根據(jù)《2019年大連市市內(nèi)四區(qū)土地儲(chǔ)備（供應(yīng)）計(jì)劃》，2019年仍然批出了170公頃供地指標(biāo)，與自然資源部的土地分類調(diào)控指引明顯相悖。不過(guò)就供地區(qū)域分布來(lái)看，2019年供地計(jì)劃中超過(guò)九成位于大連市甘井子區(qū)，該區(qū)域是大連的傳統(tǒng)剛需區(qū)域，2015年以來(lái)市場(chǎng)持續(xù)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，年均商品房成交量超過(guò)300萬(wàn)平方米，因此就保障剛需供應(yīng)的角度而言，大連增加土地供應(yīng)在一定程度上還是有理可循的。

??第二，廈門(mén)、沈陽(yáng)兩城市去化周期處于較高水平，處于18-36個(gè)月之間，按要求應(yīng)當(dāng)減少供地，但是根據(jù)兩城公布的供地計(jì)劃，2019年商品住宅供應(yīng)較2018年均有所增加，尤其是廈門(mén)，即使剔除掉保障房用地，住宅供地還高達(dá)158公頃，不僅同比2018年上漲了26%，對(duì)比近兩年150萬(wàn)平方米的商品房成交面積來(lái)看，供應(yīng)量也顯著偏高。此外，廈門(mén)的去化周期已經(jīng)高達(dá)33.2個(gè)月，如果當(dāng)前去化乏力的現(xiàn)象繼續(xù)延續(xù)，在供地依舊充裕的情況下，2019年在廈門(mén)拿地的庫(kù)存積壓風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。

??第三，濟(jì)南、佛山、廣州、東莞、福州等去化周期處于12-18個(gè)月的城市，供求關(guān)系均處于合理區(qū)間，但是各城市對(duì)于2019年供地的態(tài)度卻存在較大差異。濟(jì)南、佛山2019年減少了宅地供地，廣州供地與去年基本持平，但東莞和福州卻增加了宅地供應(yīng)，尤其是福州，按照《福州市本級(jí)住宅用地供應(yīng)中期（2017-2021年）規(guī)劃及三年（2017-2019年）滾動(dòng)計(jì)劃》中披露的數(shù)據(jù)來(lái)評(píng)估，2019年宅地供應(yīng)量達(dá)到381公頃，同比2018年漲幅高達(dá)47%，明顯高于福州市本級(jí)200萬(wàn)㎡左右的住宅年成交規(guī)模，宅地供應(yīng)嚴(yán)重過(guò)量。

??第四，絕大多數(shù)二線城市去化周期均處于12個(gè)月以下，其中、蘇州、無(wú)錫、長(zhǎng)沙、成都、合肥、鄭州、南京、西安等城市去化周期6-12月之間，可適當(dāng)增加供地，但事實(shí)上，除成都外，其余城市2019年宅地供應(yīng)較2018年都呈減少趨勢(shì)，2019年這些城市土地愈發(fā)緊俏。

??第五，去化周期低于6個(gè)月的城市中，南通、南京土地供應(yīng)計(jì)劃符合自然資源的供地指導(dǎo)，2019年宅地供應(yīng)量（不含保障性住房）分別為167、295公頃，同比2018年漲幅分別為21%、9%，均有所上漲，對(duì)于當(dāng)前偏緊的供求關(guān)系有所緩解；重慶、武漢按照之前的三年滾動(dòng)計(jì)劃供地預(yù)估，2019年宅地供地量將較2018年呈縮減之勢(shì)，可以預(yù)見(jiàn)，如果今年重慶、武漢兩城供地按照原計(jì)劃推進(jìn)，2019年宅地的稀缺性將進(jìn)一步凸顯，土拍競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)隨之加劇。

??總的來(lái)看，合肥、重慶、鄭州等市市場(chǎng)熱度相對(duì)較高，去化周期多在12個(gè)月以下，且城市宅地供應(yīng)相對(duì)偏少，2019年土地市場(chǎng)熱度仍將延續(xù)高位；而廈門(mén)、東莞等城市應(yīng)當(dāng)維持或減少供地規(guī)模的城市，如果如期執(zhí)行目前顯著偏高的供應(yīng)計(jì)劃，后期將面臨消化周期上升的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，考慮城市內(nèi)部存在結(jié)構(gòu)性差異，各區(qū)域供求結(jié)構(gòu)也不盡相同，也不應(yīng)忽視高風(fēng)險(xiǎn)城市的拿地機(jī)會(huì)，如在大連甘井子區(qū)、沈陽(yáng)渾南等需求充沛的剛需區(qū)域，對(duì)于優(yōu)質(zhì)宅地的投資機(jī)會(huì)仍然值得適當(dāng)關(guān)注。

??保障性住房供應(yīng)力度持續(xù)加強(qiáng)三亞僅20%宅地可用于建設(shè)商品住宅

??就2019年已經(jīng)發(fā)布的供地計(jì)劃來(lái)看，目前多城市已緊跟上海、北京等城市的步伐，加碼中小套型宅地供應(yīng)，滿足剛需客群的需求；以南京為例，其供給計(jì)劃中明確規(guī)定70%的宅地做中小套型。

??此外，三亞、廈門(mén)等城市也加大了保障性住房量，表現(xiàn)最為突出的當(dāng)屬三亞，2019年其宅地供應(yīng)量70.73公頃中，保障性住房土地就涉及56.93公頃，占比高達(dá)80%，就具體的量來(lái)說(shuō)，保障性住房土地供應(yīng)量同比2018年漲幅高達(dá)279%。

??此外，地方政府也相繼放寬保障性住房的各種準(zhǔn)入條件，例如上海取消共有產(chǎn)權(quán)住房的戶籍要求，深圳擬新增限制交易類住房和共有產(chǎn)權(quán)類住房公積金貸款業(yè)務(wù)，層層舉措均旨在實(shí)現(xiàn)“住有所居”；相信隨著各城市搶人大戰(zhàn)的繼續(xù)實(shí)施，為提高城市競(jìng)爭(zhēng)力，將有更多城市供地向保障性土地傾斜，進(jìn)而加強(qiáng)保障房供應(yīng)力度，尤其是杭州、寧波等人口導(dǎo)入較多的城市，將有更多供地指標(biāo)被保障性住房分流，而這些城市為數(shù)不多的商品住宅用地指標(biāo)，也會(huì)因此變得更加緊俏。

??濟(jì)南、重慶等市一季度供地量較低

??后市土地供應(yīng)節(jié)奏將明顯加快

??就典型城市往年供地節(jié)奏來(lái)看，一般而言一季度供地量會(huì)達(dá)到全年的20%左右，但是受2018年下半年土拍持續(xù)遇冷影響，一季度部分城市推地節(jié)奏明顯較慢，尤其是廈門(mén)、濟(jì)南、成都、沈陽(yáng)、蘇州、長(zhǎng)沙等城市供應(yīng)節(jié)奏明顯滯后。以廈門(mén)為例，一季度含宅地供應(yīng)量?jī)H13萬(wàn)平方米，僅占其全年含宅地供地計(jì)劃的8%。究其原因，也是由于近期該城商品住宅市場(chǎng)稍顯冷清，庫(kù)存壓力較大，地方政府明顯放緩供地節(jié)奏，一季度宅地供應(yīng)明顯滯后于其他二線城市。

??值得注意的是，廈門(mén)在1、2月連續(xù)斷供后，3月供應(yīng)有所恢復(fù)，供應(yīng)了5幅商住宅地，均高溢價(jià)成交，其中4幅溢價(jià)率均在30%以上，地市回暖之勢(shì)顯著，但考慮到目前相對(duì)較高的消化周期，廈門(mén)供地計(jì)劃能否如期達(dá)成仍要打個(gè)問(wèn)號(hào)。濟(jì)南也是如此，在一季度低位供應(yīng)節(jié)奏明顯放緩滯后，4月份宅地供應(yīng)速度明顯加快，單月含宅土地供應(yīng)量高達(dá)124萬(wàn)平方米，是一季度供應(yīng)量的2.7倍，市場(chǎng)回暖更為明顯。

??相比之下，南寧、青島、福州、大連一季度供應(yīng)節(jié)奏較其他城市較快，一季度宅地供應(yīng)占全年比重均超25%，如一季度南寧市本級(jí)供應(yīng)宅地97.2萬(wàn)平方，占到全年宅地供應(yīng)計(jì)劃總量（不含保障房用地）的33%，后市供應(yīng)節(jié)奏大概率會(huì)放緩。

??總的來(lái)看，大部分城市一季度土地供應(yīng)節(jié)奏相對(duì)平穩(wěn)，但是隨著土地?zé)岫鹊纳郎?，?jì)南、武漢等城市在4月份加快了土地供應(yīng)節(jié)奏，土地升溫之勢(shì)愈演愈烈，尤其是武漢，4月份含宅土地成交量達(dá)563萬(wàn)平方米，穩(wěn)居二線城市榜首?？梢灶A(yù)見(jiàn)，一季度土地供應(yīng)節(jié)奏比較緩慢成都、濟(jì)南等城市在二季度將迎來(lái)一波供應(yīng)高潮。但要注意的是，部分土地?zé)岫让黠@上升、地價(jià)創(chuàng)下新高的城市，房企拿地門(mén)檻越來(lái)越高，企業(yè)在投資拿地需要更加謹(jǐn)慎，切不可盲目跟風(fēng)。

??綜上，在當(dāng)前“房住不炒”總基調(diào)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然仍在調(diào)整期，各城市表現(xiàn)持續(xù)分化。其中廈門(mén)、沈陽(yáng)去化周期均超27個(gè)月，但其2019年宅地供應(yīng)依舊卻呈增加之勢(shì)，如果供地計(jì)劃如期完成，勢(shì)必會(huì)加大庫(kù)存壓力，也與自然資源部的分類供地導(dǎo)則相悖；值得注意的是，當(dāng)前重慶、武漢等城市供應(yīng)量已經(jīng)明顯偏緊，但是2019年供地卻處于低位，如果年內(nèi)不放開(kāi)土地供應(yīng)指標(biāo)，在房?jī)r(jià)上漲壓力和“三穩(wěn)”調(diào)控目標(biāo)共同作用下，未來(lái)或催生新一輪的價(jià)格調(diào)控。

??按照目前的供地節(jié)奏來(lái)看，多數(shù)二線城市將在二季度迎來(lái)一波供地高峰，尤其是一季度供地比重不足10%、且供地計(jì)劃未“超標(biāo)”的濟(jì)南、成都后期仍會(huì)有大量土地入市，而少數(shù)一季度供地量過(guò)大的南寧、青島，后市土地供應(yīng)節(jié)奏或有所放緩。