2019-06-21 08:10:18
??文/馬千里、邱娟、周奇
??2019年3月以來(lái),二線城市在多宗優(yōu)質(zhì)土地集中供應(yīng)的刺激下,地市熱度明顯提升,溢價(jià)率明顯上揚(yáng)。趁著這一波熱度,部分三四線城市也加大了土地供應(yīng)規(guī)模,各地供地態(tài)度也由收緊向放松過(guò)渡,土地市場(chǎng)顯著升溫。但是在4、5月住建部接連發(fā)出預(yù)警提示,自然資源部強(qiáng)調(diào)“分類供地”供地之后,下半年各城市土地供應(yīng)動(dòng)向又面臨著更多變數(shù),各能級(jí)城市土地市場(chǎng)將進(jìn)一步分化。
??站在年中的關(guān)口,我們有必要在厘清上半年市場(chǎng)走向的基礎(chǔ)上,結(jié)合各城市2019年宅地供應(yīng)計(jì)劃動(dòng)向,對(duì)各能級(jí)城市接下來(lái)的土地市場(chǎng)走向進(jìn)行系統(tǒng)性分析,進(jìn)而為各房企下一步的投資拿地提出可行性建議。
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??供地動(dòng)向:優(yōu)質(zhì)地塊入市增多激活市場(chǎng)
??調(diào)控政策加碼致成交規(guī)模再度下滑
??市場(chǎng)下行的壓力下,去年下半年流拍現(xiàn)象頻發(fā),因而年初多數(shù)城市收緊了土地供應(yīng),成交規(guī)模也受此影響呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。為了保障土地供應(yīng),穩(wěn)定地市樓市預(yù)期,一二線城市在年初集中供應(yīng)了大量的優(yōu)質(zhì)地塊,以調(diào)低出讓底價(jià)、減少配建等方式吸引企業(yè)拿地。在此影響下,以杭州、福州、合肥為代表的東部二線城市率先回暖。趁此熱度,一二線城市和長(zhǎng)三角三四線也緊跟加大供應(yīng)力度,進(jìn)而帶動(dòng)整體成交規(guī)模上漲。但隨著市場(chǎng)熱度的升高,調(diào)控政策也隨之而來(lái),4月份中旬自然資源部出臺(tái)的分類調(diào)控措施直接讓多數(shù)三四線城市5月的供應(yīng)規(guī)模下滑,導(dǎo)致整體成交規(guī)模上漲趨勢(shì)減緩。
??1、供地規(guī)模變化:多數(shù)三四線城市供地量下滑,成交規(guī)模不及去年同期水平(略)
??2、地價(jià)調(diào)整:遠(yuǎn)郊地塊調(diào)低地價(jià)較為常見(jiàn),大部分城市起拍單價(jià)仍保持上漲(略)
??3、類型分布:住宅用地占比擴(kuò)大,上半年一、二線城市均加強(qiáng)宅地供應(yīng)力度(略)
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??市場(chǎng)熱度:二線低價(jià)優(yōu)質(zhì)地助推熱度上升
??長(zhǎng)三角區(qū)域升溫最為顯著
??進(jìn)入2019年3月后,部分二線城市推出優(yōu)質(zhì)地塊刺激地市,二線城市土地市場(chǎng)率先回暖,之后多個(gè)二線城市紛紛加大供地規(guī)模,以致二線樓市幾乎全面升溫,很快地二線地市熱度蔓延至三四線城市,三四線順勢(shì)也加強(qiáng)了供應(yīng)力度,土地市場(chǎng)整體呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的格局,尤其西安、蘇州等城市地價(jià)快速上漲甚至一度被自然資源部點(diǎn)名預(yù)警,調(diào)控政策的出臺(tái)使得大多數(shù)三四線城市下調(diào)5月供應(yīng)規(guī)模,市場(chǎng)熱度小幅下滑。
??總的來(lái)看,前5月土地市場(chǎng)整體呈現(xiàn)流拍率逐月下滑、溢價(jià)率上漲趨勢(shì),尤其是二線城市溢價(jià)率一度升至25.2%的高位;從土地成交均價(jià)來(lái)看也有明顯上漲,其中四成城市地價(jià)創(chuàng)近三年新高,但還遠(yuǎn)談不上全面突破歷史高點(diǎn)。就區(qū)域來(lái)看,無(wú)論是二線還是三四線城市,一體化進(jìn)程較快的長(zhǎng)三角城市土地市場(chǎng)受益最為顯著。
??1、土地流拍:流拍率明顯減少,重慶、成都等中西部遠(yuǎn)郊區(qū)縣流拍依然嚴(yán)重(略)
??2、土拍溢價(jià):長(zhǎng)三角、粵港澳一體化利好部分二、三線城市,土地?zé)岫染S系在高位(略)
??3、地價(jià)動(dòng)向:四成城市地價(jià)創(chuàng)三年新高,建德、海門等長(zhǎng)三角四線城市地價(jià)漲勢(shì)顯著(略)
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??供地計(jì)劃:全年宅地供應(yīng)指標(biāo)相對(duì)保守
??大部分三四線城市下半年供應(yīng)依舊會(huì)收縮
??2019年已經(jīng)過(guò)去接近5個(gè)月,不少城市已經(jīng)發(fā)布了2019年的供地計(jì)劃,就這些典型城市宅地供應(yīng)量上來(lái)看,同比2018年上漲近一成,中西部供地大戶渝、鄭等城市增量最為顯著,三四線城市中,四川、廣西、河北等省份漲幅突出;從供應(yīng)的類別上看,保障性住房用地供應(yīng)力度明顯增強(qiáng),多城保障性住房用地比重超20%,二線供應(yīng)量增幅明顯超三四線;無(wú)論是一二線還是三四線城市,大部分城市供地計(jì)劃均相對(duì)保守,僅大連、廈門、沈陽(yáng)、鄭州等少數(shù)城市供地規(guī)模動(dòng)向與中央要求不符,土地供應(yīng)過(guò)量的現(xiàn)象依舊存在。這在一定程度上也體現(xiàn)了“夯實(shí)地方主體責(zé)任、自然資源部土地供應(yīng)分類調(diào)控”的調(diào)控策略。
??1、供地計(jì)劃變動(dòng):城建發(fā)展助推供地規(guī)模適度增加,總宅地供地量同比增一成(略)
??1.1一二線城市:二線城市宅地供應(yīng)同比上漲8%,中西部供地大戶渝、鄭等市增量顯著(節(jié)選)
1.2三四線城市:半數(shù)城市宅地供應(yīng)同比上漲,四川、廣西、河北等城建加速省份漲幅突出(節(jié)選)
??2、供地類型:多城保障性住房用地比重超20%,二線供應(yīng)增幅超三四線(略)
??3、供地計(jì)劃評(píng)價(jià):宅地供應(yīng)量普遍趨于保守,去化不力的三四線城市表現(xiàn)更甚
??2019年兩會(huì)、一季度中央政治局會(huì)議召開(kāi)之后,年內(nèi)政策方向也已經(jīng)基本明確:穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,夯實(shí)地方主體責(zé)任仍是調(diào)控重點(diǎn)。結(jié)合行業(yè)調(diào)控目標(biāo)、市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看各地供地計(jì)劃,不難發(fā)現(xiàn):二線城市大部分城市供地計(jì)劃均相對(duì)保守,僅大連、廈門、沈陽(yáng)等少數(shù)城市供地規(guī)模動(dòng)向與中央要求不符,土地供應(yīng)過(guò)量的現(xiàn)象依舊存在;而三四線城市由于去化速度明顯放緩,為預(yù)防新一輪的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn),不少地方政府采取保守策略,縮減了供地計(jì)劃量,這種現(xiàn)象在人口支撐力不足的三四線城市更為顯著。
??3.1大部分二線城市供地計(jì)劃相對(duì)保守,僅大連、廈門等少數(shù)城市“超標(biāo)”(節(jié)選)
??3.2部分三四線城市商品住宅去化不力,為預(yù)防新一輪高庫(kù)存縮量供應(yīng)指標(biāo)
??我們對(duì)部分典型三四線城市的2019年宅地供應(yīng)量變化情況與該城商品住宅去化周期進(jìn)行綜合評(píng)價(jià),結(jié)果發(fā)現(xiàn):三四線城市供地情況與一二線基本一致,甚至于表現(xiàn)更甚,城市供地計(jì)劃更為保守。為更好的評(píng)價(jià)宅地供應(yīng)量是否符合預(yù)期,我們又通過(guò)對(duì)典型城市2019年宅地供應(yīng)量去化周期進(jìn)行測(cè)算,結(jié)果發(fā)現(xiàn):半數(shù)城市宅地去化周期不足一年,土地供應(yīng)量明顯難以滿足需求,這些城市除了熱點(diǎn)城市南通、東莞、佛山、無(wú)錫外,廣西的玉林、梧州、北海、貴港,福建的安溪、龍巖、平潭、永泰、晉江、福清、三明、泉州等城市宅地去化周期均不足一年,土地供應(yīng)均偏少。
??就2019年供地計(jì)劃變動(dòng)較大的三四線城市來(lái)看,梧州、南通、北海、永泰等多個(gè)城市均加大了宅地供應(yīng)量,但由于這些城市樓市熱度較高,使得這些城市土地供不應(yīng)求。這意味著與二線城市相似,宅地供應(yīng)增加與土地供應(yīng)過(guò)量并不存在必然的聯(lián)系。表現(xiàn)最為突出的當(dāng)屬大灣區(qū)規(guī)劃利好外溢利好城市北海、貴港,其商品住宅市場(chǎng)熱度維系在高位,使得土地去化周期低于0.5年以下,為了維系房?jī)r(jià)、地價(jià)的穩(wěn)定,兩城2019年宅地供應(yīng)量均大幅增加,增幅接近50%。
??當(dāng)然,大部分三四線城市供地較為保守也有當(dāng)前房地產(chǎn)大環(huán)境有關(guān),自2018年下半年貨幣化棚改退場(chǎng)之后,三四線城市持續(xù)走冷,尤其是缺乏產(chǎn)業(yè)支撐、人口持續(xù)外流的城市,市場(chǎng)更是蕭條,為避免陷入新一輪的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn),這些城市供地計(jì)劃也傾向于保守型。譬如人口外流最為嚴(yán)重的東北三省,省內(nèi)多個(gè)城市2019年宅地供應(yīng)大幅削減,大部分城市宅地供應(yīng)降幅在30%以上。當(dāng)然,東北并非全部,四川的巴中、內(nèi)江、廣元、陜西的安康等城市均是收縮性城市的代表,宅地供應(yīng)減少量也十分顯著。
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??總結(jié):土地供應(yīng)保持適度充裕
??大連、鄭州等少數(shù)城市面臨庫(kù)存上升風(fēng)險(xiǎn)
??(節(jié)選)
??而對(duì)于接下來(lái)的供地動(dòng)向,結(jié)合各城市供地計(jì)劃來(lái)看,由于二三線城市計(jì)劃供地量均有所上漲,整體上土地供應(yīng)仍將保持相對(duì)充裕。具體到各能級(jí)城市來(lái)看,一、二線城市土地供應(yīng)力度將會(huì)加大,但熱點(diǎn)城市保障性地塊的供應(yīng)將會(huì)增多,并且隨著熱度的升高,優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)也會(huì)相對(duì)減少,競(jìng)拍門檻也只會(huì)越來(lái)越高;三四線城市供應(yīng)態(tài)度雖然轉(zhuǎn)向保守,但供應(yīng)量不會(huì)大幅削減,整體仍將保持相對(duì)充裕。
??4.1 一線城市下半年供給力度將大幅超過(guò)上半年,北京商品宅地供應(yīng)指標(biāo)有放松可能(略)
??4.2二線城市土地供應(yīng)量仍將保持充裕,成都、寧波等市可適當(dāng)關(guān)注進(jìn)入機(jī)會(huì)(節(jié)選)
4.3 政策調(diào)控、市場(chǎng)下行雙重壓力下,絕大多數(shù)三四線城市供地量趨于保守(節(jié)選)