[易居研究院]2020年2月40城土地市場報告

受疫情影響40城地市成交量明顯下降，一線城市企穩(wěn)回暖

??上海易居房地產(chǎn)研究院3月2日發(fā)布《2020年2月40城土地市場報告》。

??該報告顯示: 一定程度上受新冠肺炎疫情影響，40城土地市場有所降溫。40城成交面積同比明顯下降，但地價有所上漲，這主要是因為一線城市有所回暖，且成交占比較大，二三線城市仍在降溫中，隨著疫情影響的弱化，二三線城市成交將有所回升，一線城市結(jié)構(gòu)影響將減弱，因此并不能認(rèn)定為地價開始反轉(zhuǎn)。土地成交溢價率仍處于歷史低位，雖預(yù)計短期仍將保持較低水平，但下降空間已經(jīng)有限。

??城市間結(jié)構(gòu)分化明顯，一線城市地市表現(xiàn)強(qiáng)勢。三類城市地市表現(xiàn)不同。一線城市量價齊升，其市場已有較長的調(diào)整時間，有企穩(wěn)回暖的需求。二線城市降溫最明顯，量價齊跌。三線城市成交量同比小幅增長，地價環(huán)比基本持平，但未改變其市場逐漸降溫的趨勢。

??易居研究院研究員王若辰表示：受新冠肺炎疫情影響，2月份無土地出讓的城市達(dá)到10城，預(yù)計隨著疫情的改善以及地方的一些支持政策，前期正常的投資拿地需求有一定釋放的空間。此外，當(dāng)前土地溢價率處于歷史低位，雖然短期市場快速回暖的可能性不大，但地價進(jìn)一步下跌的空間也相對有限。

??報告主要內(nèi)容如下：

??一、40城整體：成交量下降，溢價率仍處于歷史低位

??1、土地成交建筑面積：1-2月累計同比下降24%

??2020年2月，40個典型城市土地成交建筑面積2076.9萬平方米，環(huán)比大幅下降44.5%；同比下降27.1%。本次新冠肺炎疫情事件對土地市場造成了較大影響，部分土地出讓計劃推遲，房企受現(xiàn)金流壓力影響拿地也相對謹(jǐn)慎。

??2020年1-2月，40個典型城市年初累計土地成交建筑面積5822.0萬平方米同比下降24.0%，相比去年同期回落較大。隨著疫情影響的逐漸減小，這兩個月被壓抑的一些正常拿地需求將有所釋放，但大概率難以和2019年上半年的小陽春相比，預(yù)計未來幾個月同比增速仍將處于負(fù)區(qū)間，但可能不會快速下行。

??2、土地出讓金收入： 1-2月累計同比下降6.4%

??2月，40個典型城市土地出讓金收入為1525.9億元，環(huán)比下降15.2%，同比增加10.7%。

??2020年1-2月，40個典型城市土地出讓金累計收入3325.1億元,同比下降6.4%。2019年下半年，累計同比增速一直穩(wěn)定在15%左右的水平，受疫情影響后明顯下行。

??分城市來看，2020年1-2月，40城土地出讓金排名前5的城市分別為北京、上海、杭州、福州和廣州。這5個城市的土地出讓金總額分別為671.9、612.9、356.2、203.5和150.1億元，其中，上海同比增速達(dá)到121%。土地出讓金排名靠后的是北海、無錫、沈陽、東莞和大連等城市，金額不超過10個億。

??3、土地出讓均價：受一線城市結(jié)構(gòu)性影響，環(huán)比上漲5.0%

??2月，40個典型城市土地成交均價為4894.1元/平方米，環(huán)比上漲5.0%，同比上漲16.7%。2月份土地均價有所上漲主要是因為一線城市有所回暖，且成交占比較大，二三線城市仍在降溫中，隨著疫情影響的弱化，二三線城市成交將有所回升，一線城市結(jié)構(gòu)影響將減弱，因此并不能認(rèn)定為地價開始反轉(zhuǎn)。

??4、土地成交溢價率：9.4%，仍處于歷史最低水平附近

??2月，40個典型城市土地成交溢價率為9.4%，與1月相比微幅上升0.1個百分點，2019年12月以來，土地溢價率基本保持不變，維持在2018年底的歷史低位水平，預(yù)計未來幾個月溢價率仍將保持較低水平。

??分城市來看，2月份，40城中土地成交溢價率排名前5的城市分別為東莞、寧波、徐州、昆明和南寧，土地成交溢價率分別為195%、73%、51%、40%和40%。其中，東莞僅出讓一宗零售商業(yè)用地，溢價率較高。2月份，溢價率為0的城市達(dá)到14城；無土地出讓的城市達(dá)到10城，受疫情影響較大。

??二、城市分類：一線城市回暖，二三線城市繼續(xù)降溫

??1、一線城市：量價齊升

??2月，4個一線城市土地成交建筑面積為471.3萬平方米，環(huán)比增長41%，同比增長43.5%。6個月移動平均成交價為14999.8元/平方米，環(huán)比上漲10.5%，同比上漲16.7%。

??2016年5月以來，一線城市的土地成交均價整體上一直處于震蕩趨勢中，市場已有較長的調(diào)整時間，有企穩(wěn)回暖的需求。此外，一線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策嚴(yán)厲，土地出讓面積相對有限，房企補(bǔ)庫存需求相對較大，因此其土地成交量不僅取決于需求量，更多時候還受到供給量的較大影響。

??2、二線城市：量價齊跌

??2月，二線城市土地成交建筑面積為1194.5萬平方米，環(huán)比下降48.3%，同比下降44.1%；成交均價為4373.8元/平方米，環(huán)比下降1.1%，同比上漲20.9%。預(yù)計未來幾個月地價仍將維持低位或緩慢下行。

??3、三線城市：成交量同比增長6.9%，地價環(huán)比上漲0.3%

??2月，三線城市土地成交建筑面積為411.1萬平方米，環(huán)比下降62.6%；同比增長6.9%。6個月移動平均成交價為2464.5元/平方米，環(huán)比微漲0.3%。2019年上半年，三線城市土地成交面積整體明顯小于2018年上半年，在成交量不足的情況下，地價難以持續(xù)上漲。4月份以來，三線城市樣本受結(jié)構(gòu)性影響較大，樣本內(nèi)東莞、無錫和金華等較強(qiáng)的都市圈三線城市土地出讓金占比較大，價格相對堅挺，而其他弱三線城市地價整體上是震蕩下跌的。

??三、結(jié)論和趨勢：開年土地市場有所降溫，但或有邊際改善空間

??2019年7月30日，中央政治局會議首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，每逢經(jīng)濟(jì)下行時期便刺激房地產(chǎn)的預(yù)期被打破。10月，40城土地市場量價齊跌，其中相對堅挺的二三線城市開始出現(xiàn)了較明顯的降溫態(tài)勢。11月，地價下跌，溢價率繼續(xù)下行，土地市場降溫趨勢明顯。12月12日中央經(jīng)濟(jì)工作會議繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“房主不炒”；12月23日全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)會議再提“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。

??2020年初，新冠肺炎疫情的爆發(fā)對房地產(chǎn)市場造成了較大影響，部分城市出臺了延緩交納土地出讓金、延緩開工等支持政策。隨著疫情的控制，其影響也將逐步減弱，同時，前期房企的正常投資拿地需求也將有所復(fù)蘇，但市場整體降溫趨勢未變，目前土地成交溢價率已處于歷史低位，進(jìn)一步下行的空間較小，預(yù)計未來幾個月40城土地市場整體難以快速回暖，但有邊際改善的空間。此外，不同城市差異也較大，二三線城市仍有降溫的空間。

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