[易居研究院]3月40城地市前期積壓需求有所反彈，但仍不改降溫態(tài)勢

??上海易居房地產(chǎn)研究院4月2日發(fā)布《2020年3月40城土地市場報(bào)告》，該報(bào)告顯示:

??土地市場需求有所回暖，但降溫態(tài)勢未變。3月份土地成交量環(huán)比增長明顯，無土地成交及溢價(jià)率為0的城市數(shù)量減少，需求量有所復(fù)蘇。但土地成交價(jià)、土地出讓金、成交溢價(jià)率均在下行，表明40城地市降溫態(tài)勢未變。3月份三線城市土地市場表現(xiàn)好于一二線城市，等待成交量恢復(fù)正常后才能體現(xiàn)真實(shí)情況，三線城市仍有較大降溫空間。

??土地成交溢價(jià)率處于歷史低位，下行空間有限。3月，調(diào)控政策仍然以穩(wěn)為主，多地優(yōu)化人才落戶、人才購房等政策，此外，廣州、濟(jì)南、海寧、寶雞等涉及放松調(diào)控的政策均被撤回，表明“房住不炒”的定位沒有改變。3月土地溢價(jià)率繼續(xù)小幅下降，但下降空間已經(jīng)有限，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月40城土地市場整體難以快速回暖，但有邊際改善的空間。

??易居研究院研究員王若辰表示：雖然近期經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，但房地產(chǎn)政策仍保持定力，多個(gè)城市嘗試放松限購的政策都及時(shí)撤銷，體現(xiàn)不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段的貫徹落實(shí)，但同時(shí)也要防范未來市場失速下滑的風(fēng)險(xiǎn)，以促進(jìn)平穩(wěn)發(fā)展。

??報(bào)告主要內(nèi)容如下：

??一、40城整體：3月需求有所反彈，但不改降溫態(tài)勢

??1、土地成交建筑面積：1-3月累計(jì)同比下降18.4%

??2020年3月，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積2801.0萬平方米，環(huán)比增長34.9%；同比下降3.6%。本次新冠肺炎疫情事件對2月份土地市場造成了很大影響，3月份隨著疫情的好轉(zhuǎn)，前期擠壓的正常需求有所釋放，使得環(huán)比有較大增長，但不改同比降溫態(tài)勢。

??2020年1-3月，40個(gè)典型城市年初累計(jì)土地成交建筑面積8623.0萬平方米同比下降18.4%，降幅小幅收窄。增速仍為負(fù)值但有所收窄，符合此前預(yù)期，隨著疫情影響的逐漸減小，一些正常拿地需求將繼續(xù)釋放，但大概率難以和2019年上半年的小陽春相比，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月同比增速仍將處于負(fù)區(qū)間，但可能不會(huì)快速下行。

??2、土地出讓金收入： 1-3月累計(jì)同比下降9.0%

??3月，40個(gè)典型城市土地出讓金收入為1376.2億元，環(huán)比下降9.8%，同比下降14.6%。2020年1-3月，40個(gè)典型城市土地出讓金累計(jì)收入4701.3億元,同比下降9%，降幅擴(kuò)大。

??分城市來看，2020年1-3月，40城土地出讓金排名前5的城市分別為北京、上海、杭州、廣州和福州。這5個(gè)城市的土地出讓金總額分別為671.9、643.7、485.3、255.8和206.0億元，其中，上海同比增速達(dá)到79.4%，地市復(fù)蘇明顯。土地出讓金排名靠后的是北海、大連、廈門和荊州等城市，金額不超過10個(gè)億。

??3、土地出讓均價(jià)：環(huán)比下跌2.5%，同比上漲6.6%

??3月，40個(gè)典型城市土地成交均價(jià)為4773.2元/平方米，環(huán)比下跌2.5%，同比上漲6.6%。2月份土地均價(jià)有所上漲主要是因?yàn)橐痪€城市有所回暖，且成交占比較大，二三線城市仍在降溫中。

??4、土地成交溢價(jià)率：8.6%，處于歷史最低水平附近

??3月，40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為8.6%，與2月相比微幅下降0.8個(gè)百分點(diǎn)，2019年12月以來，土地溢價(jià)率基本保持平穩(wěn)，維持在2018年底的歷史低位水平，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月溢價(jià)率仍將保持較低水平。

??分城市來看，3月份，40城中土地成交溢價(jià)率排名前5的城市分別為東莞、洛陽、西安、沈陽和徐州，土地成交溢價(jià)率分別為47%、45%、41%、38%和37%。3月份，溢價(jià)率為0的城市達(dá)到10城；無土地出讓的城市為4城，城市數(shù)量均較2月份有所減少。

??二、城市分類：一二線城市降溫，三線城市基本保持平穩(wěn)

??1、一線城市：量價(jià)齊跌

??3月，4個(gè)一線城市土地成交建筑面積為214.3萬平方米，環(huán)比下降54.5%，同比下降28.0%。6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)為14341.9元/平方米，環(huán)比下跌4.4%，同比上漲13.5%。

??2016年5月以來，一線城市的土地成交均價(jià)整體上一直處于震蕩趨勢中，市場已有較長的調(diào)整時(shí)間，有企穩(wěn)回暖的需求，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月仍將保持震蕩走勢。此外，一線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策嚴(yán)厲，土地出讓面積相對有限，房企補(bǔ)庫存需求相對較大，因此其土地成交量不僅取決于需求量，更多時(shí)候還受到供給量的較大影響。

??2、二線城市：量增價(jià)跌

??3月，二線城市土地成交建筑面積為2172.0萬平方米，環(huán)比增長81.8%，同比增長2.9%；成交均價(jià)為4280.5元/平方米，環(huán)比下跌2.1%，同比上漲9.2%。預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月地價(jià)仍將維持低位或緩慢下行。

??3、三線城市：量價(jià)基本保持平穩(wěn)

??3月，三線城市土地成交建筑面積為414.8萬平方米，環(huán)比增長0.9%，幾乎與2月份持平；同比下降16.5%。6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)為2516.7元/平方米，環(huán)比上漲2.1%。三線城市樣本較少，2月較多城市無土地成交，價(jià)格會(huì)有些失真，等成交量恢復(fù)后才能較好的反映真實(shí)價(jià)格。

??三、結(jié)論和趨勢：政策保持定力，地市降溫態(tài)勢未變

??2020年初，新冠肺炎疫情的爆發(fā)對房地產(chǎn)市場造成了較大影響，部分城市出臺(tái)了延緩交納土地出讓金、延緩開工等支持政策。3月，調(diào)控政策仍然以穩(wěn)為主，多地優(yōu)化人才落戶、人才購房等政策，此外，廣州、濟(jì)南、海寧、寶雞等涉及放松調(diào)控的政策均被撤回，表明“房住不炒”的定位沒有改變。

??3月份疫情影響減弱，40城成交量相比2月有明顯增長，但并未改變同比下降趨勢，同時(shí)地價(jià)、出讓金和溢價(jià)率均有所下行，市場仍在降溫中。目前土地成交溢價(jià)率已處于歷史低位，進(jìn)一步下行的空間較小，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月40城土地市場整體難以快速回暖，但有邊際改善的空間。此外，不同城市差異也較大，二三線城市仍有降溫的空間。

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