[貝殼研究院]北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)X46R1、X46R2地塊

??北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)X46R1、X46R2地塊R2二類居住用地、A334托幼用地國有建設(shè)用地：

??地塊位于南海子公園東南側(cè)2 KM，地鐵8號(hào)線南段瀛海站東側(cè)4KM處，本地塊以掛牌的形式進(jìn)行土地出讓?？傆玫孛娣e8.5萬㎡，總規(guī)劃建面為20.0萬㎡，其中商品住宅部分規(guī)劃建面19.6萬㎡，容積率2.5，不限房?jī)r(jià)。

??競(jìng)拍結(jié)果

??由中海以79.2億元總價(jià)成交，溢價(jià)率23.8%，可售商品住宅綜合樓面價(jià)為40380元/㎡。

??地塊競(jìng)對(duì)

??本地塊周邊2公里范圍內(nèi),2013-2014年集中成交一批地塊，目前多數(shù)轉(zhuǎn)為成熟小區(qū)，存在二手住宅交易，近五年內(nèi)成交住宅用地3宗，新房在售項(xiàng)目?jī)H為7個(gè)：雅居樂·京華雅郡為限價(jià)房項(xiàng)目，均價(jià)限制在54160元/㎡（帶裝修），最高限價(jià)為56868元/㎡（帶裝修），2020年6月開盤，容積率2.2，12萬㎡建面，80-134㎡墅質(zhì)洋房。金隅集團(tuán)在本地塊周圍不斷深耕，其2017-2018年先后取得2宗限價(jià)房用地，目前已成為2個(gè)在售新房項(xiàng)目，2宗項(xiàng)目均價(jià)限制在52695元/㎡（帶裝修），最高限價(jià)為55330元/㎡（帶裝修）；兩個(gè)項(xiàng)目分別為金隅·金麟府、金隅學(xué)府項(xiàng)目，分別開盤于2019年1月和2019年10月，容積率分別為2.0、2.5，建面分別為6.9萬㎡、9.5萬㎡；金隅·金麟府主力戶型74-141㎡二居至四居，金隅學(xué)府主力戶型82-139㎡二居至四居。除金隅兩項(xiàng)目外，本地塊2KM范圍內(nèi)均價(jià)限制在52695元/㎡（帶裝修），最高限價(jià)為55330元/㎡（帶裝修）的新房在售項(xiàng)目仍有另外2個(gè)，分別為保利+金地+首開·和悅?cè)A錦、中國鐵建·國際公館。其中，保利+金地+首開·和悅?cè)A錦，2018年9月開盤，容積率1.8，建面16.6萬㎡，主力戶型為89-135㎡三居至四居；中國鐵建·國際公館，2019年10月開盤，容積率2.5，建面11.2萬㎡，主力戶型為80-150㎡二居至四居。（數(shù)據(jù)來源：北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)）

??地塊評(píng)價(jià)：

??貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，本次土拍吸引中海、金茂、合生、建發(fā)、保利+中交、華潤(rùn)+城建共同競(jìng)拍，這些房企在本板塊內(nèi)均有項(xiàng)目布局，經(jīng)過激烈角逐，再次由中海獨(dú)家取得，上月房山軌交地塊中海以41.2%的高溢價(jià)率成交后，今日再次大手筆拿地，地塊成交總價(jià)達(dá)到79.2億元，是北京年內(nèi)成交總價(jià)最高的地塊。截止目前，中海2020年在全國取地規(guī)劃建面相當(dāng)于去年全年67%，取地?zé)崆檩^高。其中一線城市取地占比8%，相較2019年全年仍有9%的差距，但在北京取地?cái)?shù)量已經(jīng)追平去年，北京依然為中海在一線城市的主要布局城市。

??對(duì)于地塊所在亦莊南海子公園板塊，貝殼研究院認(rèn)為，該板塊城市面貌較好，配套不斷完善中，且不乏高端項(xiàng)目聚集，區(qū)域整體價(jià)格仍有上漲空間。雖在售新房多為限競(jìng)房項(xiàng)目，但限價(jià)與本地塊成交樓面價(jià)相比，仍預(yù)留了利潤(rùn)空間。中海產(chǎn)品系豐富，不限價(jià)情況下，項(xiàng)目未來發(fā)展方向具有較大的想象空間，或?qū)⒊蔀閰^(qū)域新的品質(zhì)樓盤標(biāo)桿。