[易居研究院]2020年10月40城土地市場報(bào)告

??一、40城整體：成交量微增，地價(jià)、出讓金、溢價(jià)率下降

??1、土地成交建筑面積：10月成交建筑面積環(huán)比增長1%

??2020年10月，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積5473萬平方米，環(huán)比增長1%；同比增長35%。10月成交量相比9月略有增長，接近年底，通常房企有一定的補(bǔ)庫存需求，使得土地成交量在最后兩個(gè)月，特別是12月份有較明顯增長。但就今年來說，在“345”新政的影響下，房企明顯補(bǔ)庫存的可能不大。

??2020年1-10月，40個(gè)典型城市年初累計(jì)土地成交建筑面積47889平方米，同比增長10%。

??2、土地出讓金收入：土地出讓金連續(xù)4個(gè)月下降

??10月，40個(gè)典型城市土地出讓金收入為2412億元，環(huán)比下降11%，同比增長46%，已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月下降。

??2020年1-10月，40個(gè)典型城市土地出讓金累計(jì)收入26752億元,同比增長21%。

??分城市來看，2020年1-10月，40城土地出讓金排名前5的城市分別為上海、杭州、廣州、北京和寧波，其土地出讓金總額分別為2344、2227、1862、1654和1530億元。排名靠前的城市中，除一線城市外，主要為浙江和江蘇的核心城市，以及部分中部省會(huì)城市。

??3、土地出讓均價(jià)：環(huán)比下跌2.5%，同比上漲11%

??10月，40個(gè)典型城市移動(dòng)平均土地成交均價(jià)為5665元/平方米，環(huán)比下跌2.5%，同比上漲11%，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月地價(jià)仍有調(diào)整空間。

??4、土地成交溢價(jià)率：16.3%，有所下降

??10月，40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為16.3%，與9月相比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。2020年1月以來，土地溢價(jià)率維持在2018年底的歷史低位水平，但處于逐步抬升的趨勢中，目前溢價(jià)率有筑頂?shù)嫩E象，在政策收緊下，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月或?qū)⒂兴陆怠?/p>

??分城市來看，10月，40城中土地成交溢價(jià)率排名前5的城市分別為蘭州、西安、金華、深圳和東莞，土地成交溢價(jià)率分別為77%、47%、42%、37%和36%。10月，溢價(jià)率為0的城市為7城，與9月持平。相比9月，10月溢價(jià)率小于5%的城市明顯增多，可以看出整體的降溫趨勢。

??二、城市分類：二線城市地價(jià)或開始下跌

??1、一線城市：地價(jià)微漲，成交量下降

??10月，一線城市土地成交建筑面積為339萬平方米，環(huán)比下降23%，同比增長33%。1-10月，累計(jì)成交建筑面積為4153萬平方米，同比增長42%。相比2019年，2020年一線城市市場復(fù)蘇比較明顯。10月，6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)為15215元/平方米，環(huán)比上漲1.4%，同比上漲5.4%。

??2、二線城市：量升價(jià)跌

??10月，二線城市土地成交建筑面積為3609萬平方米，環(huán)比增長9%，同比增長28%。1-10月，土地成交建筑面積為33321萬平方米，同比增長2.6%，漲幅略有擴(kuò)大。10月，6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)為5287元/平方米，環(huán)比下跌2.5%，同比上漲9%，10月成交價(jià)已經(jīng)開始從高位回落，預(yù)計(jì)政策收緊下，未來幾個(gè)月地價(jià)將繼續(xù)下跌。

??3、三線城市：成交價(jià)微跌，成交量小幅下降

??10月，三線城市土地成交建筑面積為1525萬平方米，環(huán)比下降8%，同比增長58%。1-10月，土地成交建筑面積為10415萬平方米，同比增長29%。6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)為3444元/平方米，環(huán)比下跌0.7%，同比上漲27%。

??三、結(jié)論和趨勢：未來幾個(gè)月地市將穩(wěn)中有降

??9、10月，多個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)了調(diào)控或進(jìn)一步加強(qiáng)管理的新規(guī);十九屆五中全會(huì)提及繼續(xù)推進(jìn)城鎮(zhèn)化和區(qū)域發(fā)展，而并未明確提及房地產(chǎn)市場發(fā)展。8月份40城土地市場已經(jīng)出現(xiàn)短期拐點(diǎn)，9、10月份繼續(xù)小幅降溫，政策不會(huì)放松，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月仍將穩(wěn)中有降。

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