[克而瑞]土地供應規(guī)模創(chuàng)年內(nèi)新高，成交量價環(huán)比大漲

??2020年第48周（11月23日-11月29日），重點城市近來一直保持著較快的推地節(jié)奏，本周供應規(guī)模更是創(chuàng)下年內(nèi)新高，突破4000萬平方米，并且上海、北京等熱點城市也均有優(yōu)質(zhì)土地推出。臨近月末，重點城市的成交量也明顯上漲，地價、溢價率更是在深圳、成都、珠海、南通等多城市有優(yōu)質(zhì)土地出讓的帶動下較上周大幅上漲，市場熱度較上周出現(xiàn)回升。

??土地政策

??中央再度重申“房住不炒”，房地產(chǎn)金融監(jiān)管仍將審慎管理

??11月23日，國務院副總理、金融發(fā)展改革委主任劉鶴在《人民日報》撰文指出，房地產(chǎn)業(yè)影響投資和消費，事關民生和發(fā)展；要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持租購并舉、因城施策，完善長租房政策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同月25日，央行發(fā)布《中國貨幣政策執(zhí)行報告（2020年第三季度）》，亦提出要堅持房住不炒定位，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，并實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。

??土地供應

??重點城市土地掛牌量創(chuàng)年內(nèi)新高，總面積突破4000萬平方米

??供應方面。臨近年末，重點城市土地掛牌量月內(nèi)三連漲，本周總供應建面更是突破4000萬平方米，達到4333萬平方米，環(huán)比上漲9%，同比也有6%的漲幅，為年內(nèi)最高點。各能級城市的土地掛牌量也較上周進一步上漲；具體來看，一線城市本周土地供應量為244萬平方米，廣州、上海、北京均有土地供應，其中廣州推地量最高，共有10宗地將要于12月份入市，總體量達197萬平方米，不過這些地塊多位于花都、增城等郊區(qū)，土地質(zhì)量相較一般；相比之下，上海和北京推地的質(zhì)量明顯較好，其中上海推出黃浦豫園地塊，起拍價高達176億元，是今年來出讓總價第二高的地塊，北京也有朝陽和石景山兩宗優(yōu)質(zhì)宅地推出，將于今年年底出讓。二線城市本周土地供應進一步放量，掛牌量達2352萬平方米，中西部城市仍是供應主力，西安、鄭州、長沙、太原、武漢等城市的掛牌量超過了200萬平方米。三四線城市中，大灣區(qū)的肇慶、佛山和惠州推地較為積極，周度掛牌量也均在100萬平方米以上。

??土地成交

??重點城市成交量價齊漲，一線城市成交占比超過10%

??成交方面。本周重點城市的成交總建筑面積也較上周大漲，總成交體量為2301萬平方米，和去年同期相比也上漲了6成；成交金額也隨之上漲，本周重點城市的成交總金額為1470億元，同環(huán)比漲幅均超過了100%；價格方面，受地價較高的深圳、珠海等城市優(yōu)質(zhì)土地集中出讓影響，本周重點城市平均地價也較上周明顯上漲，平均樓板價為6390元/平方米。

??各能級城市成交量較上周明顯上漲，其中一線城市成交占比擴大到14%。具體來看，一線城市本周僅有深圳和廣州有土地出讓，其中深圳共有9宗地成交，包括8宗含宅用地和1宗商辦用地，8宗住宅用地中除寶安沙井地塊和龍華大浪地塊因是“定向出讓”而底價成交外，其余6宗均是以上限價格成交，土拍熱度十分高；廣州也成交了7宗地，南沙區(qū)域仍受房企追捧，最終亦是最高限價成交，其余地塊則為底價成交。二線城市中，有5個城市的成交量在100萬平方米以上，其中武漢的成交量最大，共成交了161萬平方米，大華、中南、正榮等均有布局。重點監(jiān)測的三四線城市中，南通的土地市場較為活躍，崇川、海門、如皋等多個區(qū)縣均有土地出讓，吸引了陽光城、美的置業(yè)、綠城等多家品牌房企布局。

??市場熱度

??深圳、南通等城市優(yōu)質(zhì)土地集中出讓，帶動溢價率明顯上漲

??成交溢價方面。受深圳、珠海、南通等多個城市有極為優(yōu)質(zhì)的地塊高溢價成交影響，重點城市本周成交溢價率較上周明顯上漲，達17.9%。各能級城市本周成交溢價率也均較上周明顯上漲，平均溢價率均突破了10%，其中一線城市在深圳6宗地溢價45%成交的帶動下平均溢價率上漲至12.7%；二線城市中昆明、合肥等城市的成交溢價率也超過了40%，主要是由于政府出讓地塊起拍樓板價明顯偏低；三四線城市中，南通、徐州市區(qū)、金華等多個城市的土拍熱度也仍在高位，溢價率也均在40%以上。 

??土地流拍方面。由于本周供地質(zhì)量較前幾周明顯提升，深圳、成都、南通、珠海等多個城市均有位置比較優(yōu)越的地塊出讓，刺激了房企的拿地積極性，土地流拍現(xiàn)象較上周明顯減少。以重點城市來看，本周重點城市的流拍率回落至10%以下，為7.3%。從流拍地塊所在區(qū)位來看，惠州、云浮等三四線城市均有多宗土地流拍，市場表現(xiàn)相對冷淡。

??周度Top5

??多宗優(yōu)質(zhì)土地集中入市成交，深圳摘得兩榜榜首

??本周，深圳、珠海等大灣區(qū)城市有多宗優(yōu)質(zhì)土地出讓，其中深圳更是有8宗居住用地出讓，吸引了多家房企前來競拍。如在總價TOP5地塊中，有4宗地的成交總價超過了50億元，其中深圳寶安沙井地塊和珠海十字門商務區(qū)地塊成交總價均突破了百億，足以可見地塊條件之優(yōu)質(zhì)。聯(lián)系競得房企來看，隨著融資環(huán)境的進一步收緊，這些高總價地塊基本由國企收入囊中，中海、深圳地鐵、萬科、保利發(fā)展等均有所獲。

??單價榜也依然被深圳、珠海等大灣區(qū)城市所包攬，入榜的5宗地中有4宗來自大灣區(qū)，余下一宗則來自久未有優(yōu)質(zhì)地塊出讓的杭州。具體來看，本周成交單價最高的地塊為深圳寶安西鄉(xiāng)尖崗山地塊，地塊處于尖崗山豪宅片區(qū)，居住環(huán)境十分優(yōu)越，吸引了10家房企參拍，最終由萬科以最高限價競得，成交樓板價為31639元/平方米；門檻地塊則來自珠海十字門CBD明星地塊，區(qū)位十分優(yōu)越，并且片區(qū)內(nèi)已經(jīng)多年未有宅地出讓，因此也吸引了多家實力房企競拍，最終由中海競得，成交樓板價23281元/平方米。

??重點地塊點評

??融創(chuàng)聯(lián)手華發(fā)百億摘得寶安沙井地塊

??地塊分析

??11月23日，深圳有史以來規(guī)模最大的土拍開場。在本次土拍中，共有8宗居住用地出讓，總起拍價合計294.42億元，最終8宗地全部成功出讓，共攬金340億元。在這8宗地中，有一宗地的體量高達131萬平方米，起拍價總價過百億元，是8幅地中起拍價最高的地塊，若成交便是深圳有史以來成交總價第7宗過百億的地塊。最終，這宗地以127.1億元的總價成交，由融創(chuàng)聯(lián)手華發(fā)競得，這也是融創(chuàng)首次進入深圳市場。 

??具體來看這宗地的情況。據(jù)地理位置來看，該宗地位于寶安區(qū)沙井片區(qū)，緊鄰深圳國際會展中心，與寶安機場相距3公里左右，周邊還有地鐵11號線和1號線經(jīng)過，交通出行十分便捷。除此之外，地塊周邊的商業(yè)配套也相當完善，附近小區(qū)的沿街底商比較豐富，同時項目也自帶近10萬平方米的商業(yè)，未來商業(yè)資源會更加豐富。目前，地塊所在板塊內(nèi)近三年均未有宅地出讓，新房供應相對緊缺，二手房掛牌均價約在6萬元/平方米，因此該地塊的成功入市將填補片區(qū)內(nèi)新房供應的空白。另一方面，該地塊的成功出讓也預示著寶安灣濱海科技文化走廊正式集齊最后一塊版圖——文創(chuàng)旅游，區(qū)域發(fā)展面貌也將會有明顯的提升。