[易居研究院]2020年全國百城住宅用地成交報告

??1月4日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2020年全國百城住宅用地成交報告》。2020年，全國100個城市住宅用地成交面積為70866萬平方米，同比增長13.7%。觀察2020年全年年初累計土地成交面積同比增速曲線，其呈現(xiàn)了V型走勢。2020年一季度疫情沖擊下，土地交易市場迅速降溫，跌幅較為明顯。二季度開始，隨著開復工節(jié)奏的加快和房企拿地工作的重啟，該曲線有所抬升。到了6月份該曲線已經(jīng)走出了負增長區(qū)間。三季度雖然繼續(xù)上行，但受三道紅線的影響，已經(jīng)有所放緩。而四季度該曲線進一步趨緩。不過由于增速為兩位數(shù)，依然要認為2020年全國百城地市走出了疫情的陰影，體現(xiàn)了土地交易市場的韌勁和活力。

??觀察2011-2020年10年期間的土地交易。數(shù)據(jù)顯示，2013和2017年全國百城土地交易的增速較高，體現(xiàn)了房企看好土地投資市場的傾向。而2018年全國百城地市明顯較冷，全年增速僅為3.1%。這一年，三四線城市明顯降溫，一二線城市也沒有明顯復蘇，所以都會牽制土地交易市場的規(guī)模。而2019年開始全國百城地市開始復蘇，這也和部分城市庫存絕對規(guī)模偏小、房企補庫存意愿增強等有關。2020年雖然受到疫情沖擊，但地市交易同比增速相對偏高，為近10年第三高的水平。

??2020年，32個二線城市住宅用地成交面積為36885萬平方米，同比增長6.5%。從全年增速看，其明顯低于一線城市。這有幾個原因。從市場數(shù)據(jù)看，二線城市已經(jīng)保持了5年同比增速為正的態(tài)勢，即基數(shù)比較高，自然會限制2020年的同比增速。從政策面看，二線城市的購地政策依然從緊，比如南京等城市土地約束依然較多，這會限制部分地塊的交易。后續(xù)都市圈和城市群的發(fā)展依然是大方向，此類二線城市土地市場依然會呈現(xiàn)穩(wěn)中向上的態(tài)勢。

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，2020年全國百城住宅用地交易市場雖有坎坷，但終究走出了疫情的陰影，土地交易同比增速達到了兩位數(shù)，體現(xiàn)了此類城市土地市場的投資價值和吸引力。此類土地交易行情，客觀上有助于補充庫存，為2021年房源供給創(chuàng)造更好的條件。尤其是對于一些大城市而言，地市活躍有助于解決大城市的住房問題。

??市場預測方面，必須清醒看到2021年住宅用地交易面臨的諸多壓力。壓力一在于，外部金融環(huán)境有收緊的可能，尤其是在三道紅線政策、央行房貸集中度管理政策下，房企資金壓力或增大，這會限制其拿地。壓力二在于，各地政府通過大規(guī)模供地來“穩(wěn)財政”，多少面臨風險，而供地節(jié)奏若是放緩，客觀上也會限制地市的交易。當然，對于融入幾大都市圈和城市群的相關城市和區(qū)域，預計地市交易行情并不會太差，這是2021年住宅用地交易值得重點關注的。

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