[克而瑞]地價變動下，熱點(diǎn)三線城市投資周期研究

??2020年，以南通、紹興為代表的熱點(diǎn)三線城市土地市場表現(xiàn)火熱，各大房企爭先進(jìn)入拿地，土地價格亦水漲船高。長期來看，這些城市發(fā)展前景良好，再加之2021年初青島、鄭州等重點(diǎn)城市開始執(zhí)行供地“兩集中”，一二線拿地不確定性增加，使得企業(yè)投資目光進(jìn)一步向這些熱點(diǎn)三線城市轉(zhuǎn)移。在資金環(huán)境逐步收緊、土地投資難度不斷攀高的背景下，研究這些城市短期內(nèi)的投資環(huán)境對房企有重要的參考意義。為此，本文選取了南通、紹興、東莞等熱點(diǎn)三線城市，結(jié)合近年土地市場成交、樓市供求、政策調(diào)控等相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行分析，總結(jié)這些城市周期性節(jié)點(diǎn)的關(guān)鍵市場特征，為城市投資提供相關(guān)建議。

??01

??研究背景：地價上漲助力房價走高

??熱點(diǎn)三線土拍高熱復(fù)現(xiàn)

??為了應(yīng)對疫情對經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，2020年上半年信貸環(huán)境偏松，地市、樓市熱度也因此明顯上升。而在下半年“三條紅線”融資規(guī)則、房貸集中管理度疊加熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場調(diào)控加碼等一系列政策組合拳下，房地產(chǎn)市場熱度有所降溫。但諸如紹興、金華、麗水、淮安、鹽城等長三角三四線城市市場行情卻持續(xù)火熱，特別是土地市場，高競拍輪次、高溢價成交地塊屢現(xiàn)。

??1、調(diào)控收緊促市場波動收窄，但地市仍是市場周期的先行指標(biāo)

??決定房價的因素多種多樣，但在諸多因素之中，拿地成本是決定房屋售價的重要因素之一。從歷史成交數(shù)據(jù)來看，2011年~2020年十年間地價漲幅共有三次高點(diǎn)，分別是2013年、2016年和2017年。結(jié)合房價走勢來看，在地價快速上漲年后，一般兩年后則會迎來房價的加速上升，如2013年地價顯著上漲后，2015年后房價便迎來快速上漲，2016年和2018年情況亦是如此。

??不過，近年來隨著房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的形成，特別是2019年“房住不炒”政策的出臺，市場波動幅度明顯收窄，地價對房價的傳導(dǎo)效應(yīng)也在減弱。典型如2017年地價漲幅小高峰后的2019年，房價在多城市調(diào)控收緊下漲幅明顯變緩。但總的來看，土地的成本上漲勢必會對房價上漲產(chǎn)生一定的助推作用；因此，土地市場仍然是市場周期的先行指標(biāo)。

??此外，觀察市場長期走勢可以發(fā)現(xiàn)，在地價明顯上漲后次年，地價漲幅一般會明顯趨緩，如2013年后2014年地價漲幅明顯放緩，2017年地價漲幅達(dá)到高點(diǎn)后的2018年平均地價漲幅僅為3%。這是由于地價明顯上漲會引發(fā)房價上漲預(yù)期，不利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，因此，在地價明顯上漲之后，各城市會針對土地側(cè)進(jìn)行調(diào)控，以拉低地價漲幅，降溫地市。不過，這期間也恰是房企拿地的窗口期，在土地市場經(jīng)歷一段時間的低潮期后，優(yōu)質(zhì)地塊的拿地條件也會有所放松，這一點(diǎn)在2019年上半年和2020年上半年表現(xiàn)都十分明顯。

??2、2020年麗水、臺州等地土拍火熱，頻頻拍出高溢價地塊（略）

??3、下半年熱點(diǎn)三線調(diào)控迅速收緊，但市場慣性下溢價率仍居于高位（略）

??02

??周期規(guī)律：約20個月為一個市場周期

??當(dāng)前處于量價上行階段

??優(yōu)質(zhì)土地大量供應(yīng)下，熱點(diǎn)三線城市土地市場熱度在2020年達(dá)到了高位。從上一章中可知，地價快速上漲后兩年往往是房價上漲的“大年”。為了進(jìn)一步探知熱點(diǎn)三四線城市住宅市場的周期特征，在本章中我們將對上一章提到的24個樣本城市商品住宅成交量價長期走勢進(jìn)行具體分析，從中找出一定的規(guī)律，并結(jié)合供求情況對熱點(diǎn)城市在2021年接下來的市場走向做出預(yù)判。

??1、熱點(diǎn)三線樓市處于量價上行階段，周期慣性有望延至2021年三季度

??為了能準(zhǔn)確把握熱點(diǎn)城市樓市成交的運(yùn)行規(guī)律，接下來我們將從24個典型熱點(diǎn)城市的商品住宅成交量價走勢入手來分析熱點(diǎn)三線樓市運(yùn)行情況。

??1）約20個月為一個漲跌周期，本輪高點(diǎn)按規(guī)律應(yīng)在2021年三季度初

??以樣本城市2015年以來商品住宅成交量價同比漲幅月度走勢來看。首先，在成交面積上，樣本城市的成交量同比漲幅出現(xiàn)了明顯的周期性，平均約20個月為一個漲跌周期。以六年內(nèi)第一個成交波峰2016年3月來看，在此之前，熱點(diǎn)三線城市成交量同比快速增長，而在2016年3月后，受各地政策調(diào)控影響，成交量同比增幅明顯放緩，部分月份的成交量甚至出現(xiàn)了同比下降的趨勢，直至2017年12月下一輪快速上漲的行情才到來。

??和成交量同比走勢相同，熱點(diǎn)三四線城市的房價漲跌也呈現(xiàn)出一定的周期性，周期持續(xù)時間長度也在20個月左右。不過，和成交量走勢漲跌波動幅度較大稍有不同，熱點(diǎn)三線城市的房價近年來大致均呈上升趨勢，僅個別月份成交均價同比下滑。在一個完整的周期內(nèi)，熱點(diǎn)城市的房價往往呈現(xiàn)出先是快速上漲、后增長速度放緩甚至小幅回落的趨勢。

??此外，對比過去6年內(nèi)熱點(diǎn)三四線城市的量價漲跌運(yùn)行周期來看，房價漲幅往往要先于成交量漲幅到達(dá)峰值，一般提前兩個月左右。這是由于房價快速上行下，購房需求也被調(diào)動，商品住宅成交量也因此加速上漲；而當(dāng)房價漲幅過快時，往往會觸發(fā)政府調(diào)控，比如收緊備案價格限制、加快預(yù)售證發(fā)放以加大市場住宅供應(yīng)等，房價漲幅也因此放緩，成交量漲幅則由于供應(yīng)放量和購房者“買漲”心理效應(yīng)而繼續(xù)上行。

??2）2021年內(nèi)熱點(diǎn)三線住宅成交見頂，房價增速也會放緩

??樣本三線城市土地市場在2020年熱度明顯升高，在樓市方面表現(xiàn)亦是如此。從各城市2020年商品住宅成交面積情況來看，僅阜陽、莆田等少數(shù)城市成交量不及去年，其余城市的成交量均較上一年明顯增長，如金華、鹽城、東莞等城市的同比漲幅均在20%以上。值得注意的是，雖然莆田、阜陽等城市全市商品住宅成交量減少，但主城區(qū)的成交規(guī)模仍是在上漲的，房價也是在上漲的。以莆田為例，主城區(qū)城廂區(qū)和秀嶼區(qū)的商品住宅成交規(guī)模均較2019年明顯增長，漲幅均在15%以上，而全市商品住宅成交均價也較上一年增長了0.8%，其中主城區(qū)的房價同比漲幅均在5%以上。

??從樣本城市整體市場運(yùn)行情況來看，2020年熱點(diǎn)城市的成交規(guī)模同比增長速度在下半年明顯加速，至2021年初已經(jīng)上漲至近六年來的較高水平，甚至高于上一周期的峰值，均價漲幅亦是達(dá)到較高位。結(jié)合上節(jié)樣本城市房地產(chǎn)市場運(yùn)行規(guī)律來看能夠發(fā)現(xiàn)，2020年樣本城市的房地產(chǎn)市場本就處于上行周期，而2020年上半年因受疫情影響致房地產(chǎn)市場被迫下行，因此在下半年市場需求強(qiáng)烈反彈，導(dǎo)致熱點(diǎn)城市樓市成交熱度持續(xù)上漲，規(guī)模增長明顯強(qiáng)于上一周期的上行階段，成交均價則由于下半年熱點(diǎn)城市如東莞、常州及時出臺調(diào)控政策壓制影響增長速度稍緩。

??接下來，根據(jù)以往周期性經(jīng)驗(yàn)來看，熱點(diǎn)三線城市此次周期還將持續(xù)半年左右。同時，在此時間段內(nèi)，受房地產(chǎn)行業(yè)金融監(jiān)管持續(xù)收緊、熱點(diǎn)城市落實(shí)調(diào)控主體責(zé)任等一系列政策影響，熱點(diǎn)城市將迎來規(guī)模見頂、房價增速放緩的新階段。

??2、地價上漲利好高庫存城市減壓，回升周期投資機(jī)會值得關(guān)注

??考慮到樣本城市近年來市場狀態(tài)各有差異，這也會對城市接下來短期的市場走向產(chǎn)生一定的影響。在本節(jié)中，我們就將從市場預(yù)判角度對城市進(jìn)行分類，結(jié)合以往的歷史經(jīng)驗(yàn)，研究在歷經(jīng)地價上漲周期后，不同供求關(guān)系下的城市后市走向會有何不同：

??1）供不應(yīng)求城市：地方監(jiān)管加嚴(yán)，后市走向量跌價漲（略）

??2）供求平衡城市：規(guī)模多數(shù)回落，購買力差異促房價走向分化（略）

??3）供大于求城市：地價上漲助力，促市場成交量價齊升（略）

??3、小結(jié)：地價上漲促房價上行，供不應(yīng)求城市需警惕調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)（略）

??03

??城市現(xiàn)況：大部分迎來成交“大年”

??但地價過快上漲使得盈利空間收窄

??通過前兩個章節(jié)的分析可見熱點(diǎn)三線城市的房地產(chǎn)市場存在明顯的周期性特征，樓市約20個月為一個漲跌周期，并且在經(jīng)歷過地價大漲之后，不同供求背景的城市后續(xù)市場表現(xiàn)也存在一定的差異。為了對樣本城市的后市有一個清晰的預(yù)判，本章節(jié)將對城市近況進(jìn)行分析，分別從市場規(guī)模、供求關(guān)系以及盈利空間等三方面進(jìn)行系統(tǒng)梳理。

??1、住宅成交多升至近年量價高位，但滁州、淮安仍在低位徘徊（略）

??2、城市供求表現(xiàn)分化，紹興、衢州等部分浙江城市去化稍慢（略）

??3、大部分城市成本風(fēng)險(xiǎn)仍在低位，但少數(shù)板塊已現(xiàn)盈利壓力

??2020年初我國開始遭遇了“新冠黑天鵝”，房地產(chǎn)行業(yè)一度接近停擺。為了盡快從疫情的影響中恢復(fù)，3月以來，各重點(diǎn)城市相繼恢復(fù)土地出讓，放松土地出讓門檻，并且優(yōu)先以稀缺優(yōu)質(zhì)用地試水市場。同時，信貸政策也逐漸寬松，房企融資壓力減輕，土地市場在此利好下熱度一路走高，熱點(diǎn)三線城市平均地價頻頻刷新，在地價的刺激之下，限價政策相對較松的熱點(diǎn)三線城市房價也應(yīng)聲上漲，盈利空間也發(fā)生了明顯變化。

??就城市層面來看，環(huán)廣、滬、深的熱點(diǎn)三線城市由于房價水平本身就較高，房價漲幅也比較大，其房地差較其余三四線城市也偏大，尤其是東莞、紹興等商品住宅均價超2萬元/平方米的高房價城市，房地差均在1萬元/平方米以上，整體投資機(jī)會較佳；相對應(yīng)的，淮安、徐州等商品住宅均價不足1萬元的城市房地差也相對較小，多在7000元/平方米以下，利潤空間相對較小。

??但總體來看，大部分熱點(diǎn)三線城市的房地差均在1萬元/平方米以上，地房比在40%以下，成本風(fēng)險(xiǎn)處于低位。但是如果將2020年房地差與2019年的相比，可以發(fā)現(xiàn)，南通、麗水、鹽城、嘉興等城市的房地差是收窄的，尤其是南通，收窄幅度高達(dá)1595元/平方米，主要是原因就是由于2020年南通地價過快上漲導(dǎo)致的。

??值得注意的是，由于城市建成區(qū)面積較大，尤其是中心城市和遠(yuǎn)郊地價、房價價格差異巨大，城市整體的房價、地價差被“平均”之后，抹殺了各區(qū)域房地產(chǎn)特征差異。因此在具體研究時，有必要對城市進(jìn)行板塊細(xì)分。

??一般來講，“面粉貴于面包”的風(fēng)險(xiǎn)板塊多集中在熱點(diǎn)三線城市的中心城區(qū)或是規(guī)劃利好區(qū)域。一方面，這類土地在競拍時很容易被追高，面粉價格高昂，另一方面，房價水平有可能已經(jīng)被限制，因此這類板塊城市典型的風(fēng)險(xiǎn)板塊。譬如紹興柯橋城區(qū)G-08地塊，樓板價高達(dá)20560元/平方米，周邊新房售價23000元/平方米，地房比高達(dá)89%，加上建安、營銷成本，虧損已經(jīng)是板上釘釘，是典型的風(fēng)險(xiǎn)地塊。

??總體來看，風(fēng)險(xiǎn)較大的板塊主要是因?yàn)榈貎r上漲較快而導(dǎo)致的，但這些區(qū)域大多是城市的主城區(qū)，發(fā)展規(guī)劃上也有一定的亮點(diǎn)，如無錫濱湖均是當(dāng)前城市發(fā)展的主力區(qū)域，佛山禪城、徐州云龍等是城市的老城區(qū)，區(qū)域內(nèi)購買需求旺盛，值得企業(yè)關(guān)注。

??04

??總結(jié)展望：上行周期疊加供地“兩集中”

??上半年環(huán)滬三線土拍將加速升溫

??通過我們對熱點(diǎn)三線城市市場周期進(jìn)行研究發(fā)現(xiàn): 在地價快速上漲年后，一般兩年后則會迎來房價的加速上升，地市仍是市場周期的先行指標(biāo)，并且熱點(diǎn)三四線城市的成交量和房價漲跌也呈現(xiàn)出一定的周期性，周期持續(xù)時間長度均在20個月左右,并且房價漲幅往往要先于成交量漲幅到達(dá)峰值，一般提前兩個月左右。對于處于不同供求關(guān)系的城市來說，地價上漲對其影響各異，收益最大的當(dāng)屬金華、嘉興這類供求比超過1.2的城市，在地價大漲后，這些城市的商品住宅去化反而有所加快，成交規(guī)模均表現(xiàn)為同比上漲。

??結(jié)合剛剛過去的2020年熱點(diǎn)三線市場來看，為了應(yīng)對疫情對經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，2020年上半年信貸環(huán)境偏松，地市、樓市熱度也因此明顯上升。大多數(shù)熱點(diǎn)三線城市量價均升至高位，其中衢州、金華、鹽城、東莞、麗水、南通、徐州等熱點(diǎn)城市成交規(guī)模同比漲幅都在10%以上，但滁州、淮安仍在低位徘徊；供求關(guān)系表現(xiàn)也略有分化，大部分城市供求相對均衡，少數(shù)城市供求關(guān)系略有失衡，譬如紹興、衢州、麗水，尤其是紹興，供求比超過2，去化表現(xiàn)稍慢，反而是成交規(guī)模處于相對低谷的淮安供不應(yīng)求。從盈利空間來看，大部分城市成本風(fēng)險(xiǎn)仍在低位，但部分板塊由于地價過快上漲，房價又被限制，已經(jīng)出現(xiàn)“面粉貴于面包”的跡象。

??考慮到“三條紅線”融資規(guī)則、房貸集中管理度、熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場調(diào)控加碼等一攬子政策對市場產(chǎn)生的影響，房企拿地積極性勢必會受到一定的影響，全年地市大概率趨于穩(wěn)定。此外，22個重點(diǎn)城市供地“兩集中”之下，房企投資區(qū)域下沉，優(yōu)質(zhì)地塊或面臨更激烈競爭，從城市層面來看，最利好的當(dāng)屬熱點(diǎn)三線城市，近期義烏、東莞成交地塊單價分別創(chuàng)下了全市、區(qū)域單價新高。

??就熱點(diǎn)三線城市市場前景來看，大多數(shù)城市市場前景仍然較佳，投資風(fēng)險(xiǎn)較低。最值得關(guān)注的當(dāng)屬紹興、南通，兩城均受到長三角一體化利好的影響，在人口吸引力上具有一定的優(yōu)勢，去化速度相對較優(yōu)。值得警惕的是，由于近些年地價過快上漲，成本壓力大，利潤空間被極大的壓縮，尤其是中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，盈利空間十分堪憂。而2020年成交量大增的鹽城、衢州由于房價過快上漲，購買能力逐漸下滑，將會迎來量跌價平的新階段，未來投資風(fēng)險(xiǎn)較大。

??1、嚴(yán)監(jiān)管下2021年全年地市大概率趨穩(wěn)，下半年拿地時機(jī)更佳（略）

??2、重點(diǎn)城市供地“兩集中”促企業(yè)投資區(qū)域下沉，三線優(yōu)質(zhì)地塊面臨更激烈競爭（略）

??3、長三角一體化利好下紹興、南通市場表現(xiàn)突出，但也要警惕成本壓力與調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)

??22個重點(diǎn)城市集中供地成行，對南通、紹興、嘉興這類熱點(diǎn)三線城市土地市場熱度將有顯著影響。企業(yè)在22個重點(diǎn)城市拿地難度的加大，必然使得不少企業(yè)的拿地重心進(jìn)一步向其他“次熱點(diǎn)”城市轉(zhuǎn)移，在此情形下，南通、紹興、嘉興此類規(guī)劃利好明確，本身具有一定關(guān)注度的非重點(diǎn)城市，接下來市場熱度或迎來一輪升溫行情，房企對此亦應(yīng)早做準(zhǔn)備。

??另外，結(jié)合上述我們研究的市場周期規(guī)律以及其盈利空間綜合評價來看，大多數(shù)熱點(diǎn)三線的市場前景仍然較佳，投資風(fēng)險(xiǎn)較低。最值得關(guān)注的當(dāng)屬紹興、南通，兩城均受到長三角一體化利好的影響，在人口吸引力上具有一定的優(yōu)勢，去化速度較優(yōu)。但需要警惕的是，由于近年地價過快上漲，成本壓力大，利潤空間被極大的壓縮，尤其是中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，盈利空間堪憂。

??此外，考慮到周期性因素以及購房需求規(guī)模和能力等因素，鹽城、淮安等城市的房價已經(jīng)漲至相對高位，客戶購買力難以支撐。因此，雖然鹽城等城市在短期內(nèi)仍可能會有一波上漲行情，但持續(xù)時間預(yù)計(jì)較短，在下半年后極有可能迎來量跌價平的新階段，房企對于這種即將到達(dá)頂峰或?qū)⒁幱谙滦兄芷诘某鞘?，投資還需謹(jǐn)慎。