??上海易居房地產(chǎn)研究院4月1日發(fā)布《2021年3月40城土地市場(chǎng)報(bào)告》，該報(bào)告顯示：3月40城土地成交環(huán)比量增價(jià)小跌，溢價(jià)率與上月持平，地市延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。從土地成交面積看，3月環(huán)比增長(zhǎng)6%，同比增長(zhǎng)8%；從土地成交價(jià)格看，3月環(huán)比下跌1.2%，同比小幅上漲0.5%；從溢價(jià)率來(lái)看，3月為12.5%，環(huán)比持平，同比上升2.5個(gè)百分點(diǎn)，地市延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。3月三線城市土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，地市較熱。3月，三線城市土地成交建筑面積環(huán)比增長(zhǎng)6.5%，同比大幅增長(zhǎng)97%。3月，三線城市6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)環(huán)比上漲6%，同比上漲16%。

??易居研究院研究員沈昕表示: 3月部分長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的三四線城市地市持續(xù)火熱，比如金華多宗地塊溢價(jià)率超過(guò)100%，東莞則有多宗地塊刷新區(qū)域地價(jià)新高。這里有兩點(diǎn)原因，一是3月22城基本都還未落地集中供地政策，導(dǎo)致房企在一二線城市拿地機(jī)會(huì)較少，部分房企將資金投向三四線城市，導(dǎo)致土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈；二是部分資金實(shí)力不是很雄厚的房企擔(dān)心，在一二線城市集中供地制度下拿到地的概率下降，為了保證規(guī)模加大了在熱點(diǎn)三四線城市的拿地力度。

??報(bào)告主要內(nèi)容如下：

??一、40城整體:3月環(huán)比量增價(jià)小跌，溢價(jià)率與上月持平，地市延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)

??1、土地成交建筑面積：3月環(huán)比增長(zhǎng)6%，同比增長(zhǎng)8%

??2021年3月，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積3035萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)6%，同比增長(zhǎng)8%。3月22城中的大部分城市還未實(shí)施集中競(jìng)價(jià)，因此40城土地成交建筑面積環(huán)同比增速均不高。隨著近日廣州、南京、北京等城市陸續(xù)披露集中供地計(jì)劃，預(yù)計(jì)4月40城土地成交建筑面積將增長(zhǎng)。

??2021年一季度，40個(gè)典型城市年初累計(jì)土地成交建筑面積10475萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22%。

??2、土地出讓金收入：3月環(huán)比下降26%，同比小幅下降1%

??3月，40個(gè)典型城市土地出讓金收入為1362億元，環(huán)比下降26%，同比小幅下降1%。2021年一季度，40個(gè)典型城市土地出讓金累計(jì)收入5683億元,同比增長(zhǎng)32%。

??分城市來(lái)看，2021年一季度，40城土地出讓金排名前5的城市分別為上海、杭州、寧波、廣州和成都，其土地出讓金總額分別為897、726、336、325和281億元。排名靠前的城市，主要以一二線城市為主，其中上海和杭州一季度的土地出讓金遙遙領(lǐng)先其他城市。三四線城市中，東莞和金華的土地出讓金最高。

??3、移動(dòng)平均土地出讓均價(jià)：3月環(huán)比下跌1.2%，同比小幅上漲0.5%

??3月，40個(gè)典型城市移動(dòng)平均土地成交均價(jià)為4799元/平方米，環(huán)比下跌1.2%，同比小幅上漲0.5%。

??2020年1月地價(jià)見(jiàn)底后開(kāi)始回升，7月首次突破6000元/平方米，8月以來(lái)40城土地成交均價(jià)重新進(jìn)入下跌趨勢(shì)。2021年以來(lái)，40城土地成交均價(jià)仍為小幅震蕩下跌趨勢(shì)，在年初以來(lái)多地調(diào)控收緊的情況下，地價(jià)保持了較為穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。

??4、土地成交溢價(jià)率：3月為12.5%，環(huán)比持平，同比小幅上升

??3月，40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為12.5%，環(huán)比持平，同比上升2.5個(gè)百分點(diǎn)，從溢價(jià)率來(lái)看，地市延續(xù)了2020年下半年以來(lái)的降溫態(tài)勢(shì)。

??2020年一季度，土地溢價(jià)率維持在10%左右的歷史低位水平；二季度部分城市土拍火熱，溢價(jià)率逐步上升；三季度多個(gè)熱點(diǎn)城市政策收緊，溢價(jià)率小幅盤(pán)整；四季度以來(lái)溢價(jià)率持續(xù)下降。2021年1月，40城土地溢價(jià)率繼續(xù)小幅下降，2月和3月基本與1月持平，雖然高于2019年初和2020年初水平，但明顯低于去年二三季度，地市仍延續(xù)了去年四季度以來(lái)的降溫態(tài)勢(shì)。

??分城市來(lái)看，3月，40城中土地成交溢價(jià)率排名前5的城市分別為金華、西安、東莞、寧波和福州，土地成交溢價(jià)率分別為99%、81%、36%、30%和27%。3月金華溢價(jià)率最高，主要是下屬的永康市、東陽(yáng)市和浦江縣等出讓了幾宗溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊，年初以來(lái)浙江省內(nèi)三四線城市地市持續(xù)火熱。3月西安6宗商住地塊溢價(jià)率超過(guò)100%，可見(jiàn)地市火熱異常，3月30日西安發(fā)布調(diào)控新政，主動(dòng)加入集中供地城市行列。3月東莞多宗地塊高溢價(jià)成交，刷新多個(gè)區(qū)域地價(jià)新高。3月，大連、廣州、青島、重慶等13城的土地成交溢價(jià)率為0，數(shù)量相比2月明顯增加，可見(jiàn)部分城市地市仍處于降溫中。

??二、城市分類(lèi)：3月三線城市土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，地市較熱

??1、一線城市：3月土地成交量環(huán)比同比分別大幅下降84%和71%，成交均價(jià)環(huán)比和同比分別下跌0.9%和6.9%

??3月，一線城市土地成交建筑面積為62萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅下降84%，同比大幅下降71%。3月一線城市中廣州有四宗地塊成交，上海僅有一宗地下空間商辦地塊成交，北京和深圳均無(wú)地塊出讓。3月，一線城市6個(gè)月移動(dòng)平均成交均價(jià)為14240元/平方米，環(huán)比上漲2%，同比小幅下跌0.7%。

??回顧歷史，2016年5月以來(lái)，一線城市的土地成交均價(jià)整體上一直處于震蕩趨勢(shì)中，地市已有較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整，有企穩(wěn)回暖的需求，不過(guò)考慮到政府會(huì)嚴(yán)控房?jī)r(jià)地價(jià)，預(yù)計(jì)土地成交均價(jià)還是小幅震蕩上升趨勢(shì)為主。此外，一線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策嚴(yán)厲，土地出讓面積相對(duì)有限，因此其土地成交量不僅取決于需求量，更多時(shí)候還受到供給量的較大影響。隨著近日廣州和北京陸續(xù)公布集中供地信息，上海深圳預(yù)計(jì)也將跟進(jìn)，預(yù)計(jì)4月一線城市土地成交建筑面積將有所增長(zhǎng)。

??2、二線城市：3月土地成交量環(huán)比增長(zhǎng)27%，同比下降2%，成交均價(jià)環(huán)比下降3.1%，同比小漲0.4%

??3月，二線城市土地成交建筑面積為2104萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)27%，同比小幅下降2%。3月，二線城市6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)為4269元/平方米，環(huán)比下跌3.1%，同比小幅上漲0.4%。3月均價(jià)環(huán)比下跌，主要與大部分強(qiáng)二線城市均屬于集中供地的22城，除這些城市以外的二線城市成交占比較高，拉低了均價(jià)。

??回顧歷史，二線城市土地均價(jià)自2017年9月達(dá)到5334元/平米的歷史高點(diǎn)之后便進(jìn)入了下行通道，此后震蕩下跌至2019年2月。2019年3月后，二線城市地價(jià)上漲幅度較大，廈門(mén)、南京、杭州、成都、武漢和重慶等前期熱點(diǎn)二線城市地價(jià)反彈較明顯；下半年，政策快速收緊，成交量持續(xù)下降，地價(jià)漲幅也不斷收窄，8月后形成明顯的下跌趨勢(shì)，一直持續(xù)到2020年一季度。2020年二季度，杭州、南京、寧波、成都等熱點(diǎn)城市地市火熱，成交均價(jià)快速反彈；三季度，多個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)調(diào)控收緊的政策，地市逐漸降溫，地價(jià)開(kāi)始高位盤(pán)整；四季度，成交均價(jià)持續(xù)下跌。2021年前兩個(gè)月，成交均價(jià)與去年年底基本持平，3月小幅下跌，后續(xù)隨著22城集中供應(yīng)與集中土拍，預(yù)計(jì)成交均價(jià)將會(huì)小幅上漲。

??3、三線城市：3月土地成交量環(huán)比和同比分別增長(zhǎng)6.5%和97%，成交均價(jià)環(huán)比和同比分別上漲6%和16%

??3月，三線城市土地成交建筑面積為869.3萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)6.5%，同比大幅增長(zhǎng)97%。3月，三線城市6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)為3085元/平方米，環(huán)比上漲6%，同比上漲16%。

??2016年以來(lái)，樣本中的三線城市（其中，長(zhǎng)三角、珠三角和京津冀城市群三線城市占5成）地價(jià)，呈現(xiàn)波動(dòng)較大的震蕩向上走勢(shì)。2020年二季度地價(jià)開(kāi)始大幅上漲，6月份突破新高，7月和8月繼續(xù)小幅上漲，9月份以來(lái)地價(jià)持續(xù)回落至2021年2月。3月部分長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的三四線城市地市持續(xù)火熱，三線城市土地成交均價(jià)重新上漲。這里有兩點(diǎn)原因，一是3月22城基本都還未落地集中供地政策，導(dǎo)致房企在一二線城市拿地機(jī)會(huì)較少，部分房企將資金投向三四線城市，導(dǎo)致土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈；二是部分資金實(shí)力不是很雄厚的房企擔(dān)心，在一二線城市集中供地制度下拿到地的概率下降，為了保證規(guī)模加大在熱點(diǎn)三四線城市的拿地力度。

??三、趨勢(shì)研判：集中供地陸續(xù)落地，多地土拍政策收緊，預(yù)計(jì)地市還將繼續(xù)降溫

??3月中下旬以來(lái)，22城中已有長(zhǎng)春、杭州、南京、廣州、蘇州、北京、濟(jì)南等城市陸續(xù)發(fā)布集中供地和集中競(jìng)拍信息，西安則主動(dòng)加入集中供地行列。4月1日，北京住建委等部門(mén)發(fā)布消息，首批集中供應(yīng)的項(xiàng)目中，首次引入房屋銷(xiāo)售價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制，將上市房?jī)r(jià)這一政策工具，由過(guò)去預(yù)售環(huán)節(jié)引導(dǎo)前置到土地出讓環(huán)節(jié)。此次政策是對(duì)雙集中供地政策的一個(gè)重大補(bǔ)充，是后續(xù)地方政府供地和房企拿地所需要積極關(guān)注的。

??集中供地新規(guī)與房企融資“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度管理一起，是我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效管理機(jī)制的重要組成部分，目的是為了落實(shí)中央穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)調(diào)控要求。集中供地新規(guī)對(duì)房企的現(xiàn)金流管理能力提出了更高的要求，目前成都和西安已經(jīng)出規(guī)定禁止超“三道紅線”的房企參與土拍，其他城市也有跟進(jìn)的可能，這一定程度上將降低熱點(diǎn)城市的土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈程度和溢價(jià)率，土地市場(chǎng)的周期性波動(dòng)也將減弱。

??執(zhí)筆人：上海易居房地產(chǎn)研究院研究員沈昕

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