[克而瑞]土地供應(yīng)不及去年同期，集中供地下熱點(diǎn)三線土拍升溫

??春節(jié)假期過后，3月份土地市場交易日漸活躍，再加之上年基期受疫情影響處于低位，成交建面同環(huán)比增幅均超過三成。市場熱度方面，在熱點(diǎn)三線城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加，以及集中供地下市場熱度轉(zhuǎn)移等因素影響，紹興、義烏等城市地價(jià)屢創(chuàng)新高，溢價(jià)率指標(biāo)延續(xù)上升，并創(chuàng)下2020年以來的最高點(diǎn)。

??不過，就供應(yīng)情況來看，本月土地市場掛牌規(guī)模和去年同期相比仍有較大的差距。雖然3月份已經(jīng)有北京、廣州、長春、天津、無錫等五城推出了首批集中出讓的住宅用地，但僅有廣州、長春和無錫的土地將于4月份入市?？紤]到各地供地時(shí)間的鋪排和錯(cuò)期，預(yù)計(jì)在4月份會(huì)迎來重點(diǎn)城市集中供地的首輪掛牌潮，對有意于在重點(diǎn)城市拿地的企業(yè)而言，也將迎來投資決策的繁忙期。

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??市場走勢

??成交規(guī)模同比持平

??優(yōu)質(zhì)地塊高占比拉動(dòng)平均地價(jià)繼續(xù)走高

??供應(yīng)方面。本月土地掛牌量較2月周期性回升，但和去年同期相比仍有超過三成的差距。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性土地供應(yīng)總建筑面積19963萬平方米，環(huán)比增加21%，同比下降34%。各能級(jí)城市土地供應(yīng)量環(huán)比均呈上漲趨勢，其中一線城市土地供應(yīng)量增幅最為突出，本月總掛牌量達(dá)1324萬平方米，主要得益于廣州和北京在3月份均推出了集中供應(yīng)的第一批土地。集中供地的重點(diǎn)城市中，長春、天津、無錫也均推出了第一批集中出讓的住宅用地。不過，結(jié)合出讓時(shí)間來看，僅有廣州、長春和無錫的宅地預(yù)計(jì)將于4月份開拍，其他城市出讓地塊多要在5、6月份才能入市。

??成交方面，隨著各城市拍地計(jì)劃提上日程，土地供應(yīng)量也隨之上漲，3月份全國土地市場成交量也得以較上月明顯回升。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性用地成交建筑面積也增長至15677萬平方米，同環(huán)比分別增加32%和42%。各能級(jí)城市市場表現(xiàn)各異，僅一線城市成交量同環(huán)比均呈下跌趨勢。具體來看，一線城市在供地新政的影響下，四城土地供應(yīng)幾乎斷供，僅廣州有4宗土地成交；二三線城市的成交建面較上月大幅上漲，其中三四線城市的成交建面重回1億平方米以上，同環(huán)比漲幅均超過40%。

??價(jià)格方面，受重點(diǎn)一、二線城市成交量大幅縮減影響，本月平均樓板價(jià)沖高回落，環(huán)比上月下降13%至2555元/平方米，但和去年同期相比仍然增長了6%。分能級(jí)城市來看，僅三四線城市地價(jià)環(huán)比上行，一、二線城市本月成交地價(jià)均不及上月。具體來看，一線城市本月平均地價(jià)為11647元/平方米，環(huán)比大降37%，主要是由于上月成交多宗高價(jià)地的滬廣本月供地質(zhì)量明顯下滑，成交地塊無一單價(jià)超過2萬元/平方米；二線城市本月平均地價(jià)為3977元/平方米，較上月下降了17%；三四線城市則在紹興、義烏等多個(gè)長三角城市有優(yōu)質(zhì)地塊高價(jià)成交的拉動(dòng)下，本月平均地價(jià)突破2000元/平方米，環(huán)比上漲20%。

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??市場熱度

??長三角三線土拍顯著升溫

??拉動(dòng)溢價(jià)率創(chuàng)下2020年來最高水平

??市場熱度方面，受重點(diǎn)一二線城市土地供應(yīng)量大幅減少影響，為了補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，房企將拿地重心向熱點(diǎn)三四線城市轉(zhuǎn)移，以長三角城市為代表的熱點(diǎn)三四線城市土拍熱度急劇升溫。在此影響下，本月成交溢價(jià)率進(jìn)一步?jīng)_高，達(dá)到19%，創(chuàng)下2020年以來的最高水平。

??各能級(jí)城市表現(xiàn)不一。一二線城市受供地新政影響，優(yōu)質(zhì)土地出讓節(jié)奏中斷，溢價(jià)率也因此回落，其中一線城市受四個(gè)城市土地供應(yīng)幾乎“斷供”影響溢價(jià)率降至零點(diǎn)，二線城市溢價(jià)率也受新政影響溢價(jià)率小幅下滑至15.8%。而三四線城市則在優(yōu)質(zhì)土地密集出讓加之房企年初拍地意愿強(qiáng)烈等因素的利好下，溢價(jià)率沖至21.3%的高點(diǎn)，土地市場熱度明顯上升。

       土地市場整體熱度上升的影響下，土地流拍現(xiàn)象也進(jìn)一步緩和。以重點(diǎn)監(jiān)測的城市來看，流拍率已經(jīng)連續(xù)四月走低，本月已降至9.1%，較2020年下半年來的最高點(diǎn)已經(jīng)下滑了近5個(gè)百分點(diǎn)。從流拍地塊所在城市來看，三四線的遠(yuǎn)郊區(qū)或下轄縣市仍為流拍主力，占本月流拍地塊的8成以上，如徐州新沂、蕪湖繁昌、揚(yáng)州高郵等區(qū)縣均有地塊遭遇流拍。這些土地雖然地價(jià)都不高，但由于所在片區(qū)配套缺乏，購房需求較少，房企拿地意愿也比較低，最終慘遭流拍。

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??重點(diǎn)地塊

??三四線城市優(yōu)質(zhì)地塊密集入市

??多城地價(jià)天花板被刷新

??受2月末重點(diǎn)城市集中供地新政影響，一二線城市優(yōu)質(zhì)土地出讓幅數(shù)明顯減少，導(dǎo)致房企拿地重點(diǎn)偏向熱點(diǎn)三四線城市，以長三角的紹興、義烏等代表的熱點(diǎn)三四線城市在優(yōu)質(zhì)宅地大量入市的影響下土地市場熱度明顯升溫。以本月成交總價(jià)TOP10地塊和單價(jià)TOP10地塊來看，三四線城市分別占6席和7席，成為本月入榜主力。

??同時(shí)，在優(yōu)質(zhì)宅地的入市的影響下，三四線城市本月更是誕生了多個(gè)板塊、區(qū)域乃至全市的“單價(jià)地王”，如義烏、紹興、麗水均有全市“單價(jià)地王”誕生。典型如本月成交單價(jià)最高的地塊為義烏原賓王客運(yùn)站地塊，成交樓板價(jià)為36030元/平方米，一舉刷新了義烏成交涉宅用地單價(jià)天花板。再如紹興的兩宗入榜地塊，其中位于柯橋區(qū)柯巖片區(qū)的宅地，最終成交單價(jià)也超過2.5萬元/平方米，刷新柯橋區(qū)涉宅用地成交單價(jià)新高；另一宗位于越城區(qū)則水牌片區(qū)的低密宅地更是刷新了紹興市歷史成交宅地單價(jià)新高。

??總結(jié)：2021年3月，在上月末重磅供應(yīng)政策出臺(tái)的影響下，以北上為代表的一、二線城市明顯放緩了土地出讓節(jié)奏，因此本月成交規(guī)模雖然回升，但平均地價(jià)卻呈現(xiàn)出環(huán)比下行的趨勢。不過，在熱點(diǎn)三線大規(guī)模優(yōu)質(zhì)土地入市成交的帶動(dòng)下，本月土地市場熱度仍然在上升，溢價(jià)率更是逼近20%，已沖至2020年以來的最高點(diǎn)。

??不過，市場熱度持續(xù)上升的趨勢難在4月份延續(xù)。一方面，北京、廣州等重點(diǎn)城市已經(jīng)推出集中供應(yīng)的第一批土地，且其中不乏優(yōu)質(zhì)用地，在重點(diǎn)城市供應(yīng)量上升之下，房企關(guān)注重點(diǎn)和拿地資金也會(huì)重新偏向這些重點(diǎn)城市。另一方面，近期熱點(diǎn)城市調(diào)控呈現(xiàn)出明顯收緊的趨勢，住建部多次約談熱點(diǎn)城市，西安、金華、湖州等城市均在近期加碼了房地產(chǎn)市場調(diào)控，以抑制市場熱度。就此來看，下月土地市場整體熱度有望得到降溫。