[克而瑞]土地周報(bào) | 土地供求量雙雙下滑，杭州首場(chǎng)土拍攬金超千億

??2021年第19周（5月3日-5月9日），受假期影響，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地供求雙側(cè)表現(xiàn)均不及上周，但地價(jià)水平卻在城市成交結(jié)構(gòu)改變的影響下大幅上漲。重點(diǎn)城市集中供地方面，本周成都掛出了首批集中出讓土地的公告，共涉及40宗宅地，且全部限清水房?jī)r(jià)，杭州則迎來(lái)了首場(chǎng)集中拍地，本次拍地杭州市場(chǎng)依然火熱，57宗地中有44宗觸及上限價(jià)，競(jìng)自持比例最高甚至達(dá)40%，最終這場(chǎng)土拍成交總金額達(dá)1178.5億元，是目前已拍地城市中首批出讓土地成交金額最高的城市。

??土地政策

      紹興跟進(jìn)收緊調(diào)控

??出讓宅地或?qū)⑷嫦薜貎r(jià)

??受集中供地影響，熱點(diǎn)三四線城市土地市場(chǎng)熱度被推至高位，地價(jià)呈現(xiàn)出明顯的走高趨勢(shì)，如紹興在年內(nèi)誕生了多個(gè)單價(jià)地王，涉宅用地基本均以上限價(jià)成交，土地市場(chǎng)“高燒不退”。為了穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，紹興也于5月8日也出臺(tái)了調(diào)控收緊政策。其中，在土地供應(yīng)與出讓方面，紹興提出將加大住宅用地供應(yīng)，對(duì)熱點(diǎn)地塊在限地價(jià)的基礎(chǔ)上增加限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)配建等要求，未來(lái)或在全市范圍內(nèi)推行。

??土地供應(yīng)

      假期影響供地量環(huán)比大降

??成都首批集中拍地共涉及40幅

??供應(yīng)方面。受五一假期影響，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市土地掛牌量較上周明顯回落，總供應(yīng)建筑面積僅為704萬(wàn)平方米。集中供地的22個(gè)重點(diǎn)城市中，本周僅有成都有土地供應(yīng)，首批集中拍地的總供應(yīng)建面達(dá)469萬(wàn)平方米，共涉及40宗地，主力供地區(qū)域集中在天府新區(qū)和郫都區(qū)，將于6月7日起連續(xù)五天開(kāi)拍。值得注意的是，成都此次供應(yīng)的住宅用地全部設(shè)置了清水最高限價(jià)，“限地價(jià)、限房?jī)r(jià)”范圍擴(kuò)大到全市主城區(qū)。非重點(diǎn)城市中，僅南昌的供應(yīng)建面超過(guò)50萬(wàn)平方米，其余城市的供應(yīng)量均比較少。

??土地成交

      成交量跌價(jià)漲

??杭州首輪集中土拍攬金破千億

??成交方面。同樣由于假期影響，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市成交量較上周明顯回落。具體來(lái)看，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市成交總建筑面積為1273萬(wàn)平方米，較上周腰斬，不過(guò)和去年相比則有24%的漲幅；成交金額也隨之環(huán)比下降36%至1627億元，同比也呈上漲趨勢(shì)；價(jià)格方面，受杭州首輪集中拍地有多宗高價(jià)地成交帶動(dòng)，平均地價(jià)躍升至12776元/平方米，創(chuàng)下近一年新高。

??各能級(jí)城市成交面積也均不及上周。具體來(lái)看，在廣州于4月末迎來(lái)集中拍地后，北京也于5月8日迎來(lái)了首輪集中拍地，不過(guò)截止本周末，僅有4宗地成交，余下25宗地則延期開(kāi)拍，因此一線城市本周成交量?jī)H達(dá)100萬(wàn)平方米；除北京本周成交了4宗宅地外，上海和廣州也各成交了一宗商辦用地，其中上海成交商辦地位于虹口北外灘，由上海城投聯(lián)合體以91億元的總價(jià)收入囊中。二線城市中，集中拍地的杭州成交量最大，成交建面達(dá)803萬(wàn)平方米，其中首輪集中供地共有57幅，共攬金1178.5億元，是目前集中拍地的城市中成交金額最高的城市；值得一提的是，杭州此次土拍熱度仍然位居高位，57宗地中有44宗達(dá)到上限價(jià)，包括未來(lái)科技城三站換乘TOD地塊等高總價(jià)地塊，最終均進(jìn)入自持階段。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，僅溫州成交建面過(guò)100萬(wàn)平方米，其余城市的成交面積都相對(duì)較少。

??

??市場(chǎng)熱度

??限價(jià)影響下溢價(jià)率回落至20%

??土地流拍率亦降至較低位

??成交溢價(jià)方面。由于近期重點(diǎn)城市迎來(lái)了集中拍地潮，土拍溢價(jià)率在各城市加大土地供應(yīng)量、“控溢價(jià)、限地價(jià)”等因素的影響下連續(xù)兩周下滑。具體來(lái)看，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的平均溢價(jià)率僅為20.4%，較上周下滑5.2個(gè)百分點(diǎn)。各能級(jí)城市溢價(jià)率也較上周明顯回落，其中一線城市溢價(jià)率降至零點(diǎn)，三四線城市溢價(jià)率也在熱點(diǎn)城市供地節(jié)奏調(diào)整等因素的影響下降至18%，二線城市則在杭州多宗地高溢價(jià)成交的支撐下溢價(jià)率仍維持在較高水平，本周平均溢價(jià)率達(dá)25%。 

       土地流拍方面。在土地供應(yīng)減少下，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地流拍現(xiàn)象較上周明顯緩和，流拍率也降至7.3%的較低水平。從流拍地塊的土地用途來(lái)看，商辦地塊仍然是近期流拍主力之一，尤其是位置較差的商辦用地，最易遭遇流拍。

??周度TOP5

       杭州“霸榜”總價(jià)、單價(jià)TOP5

??入榜地塊大多為封頂成交

??4月末以來(lái)，重點(diǎn)城市集中拍地潮接踵而至，在本周也有一個(gè)重點(diǎn)城市——杭州迎來(lái)了首次集中土拍。作為房企關(guān)注的重點(diǎn)城市，杭州此次供地“誠(chéng)意”十足，錢塘新區(qū)、未來(lái)科技城等多個(gè)熱點(diǎn)板塊均有供地，吸引了多家房企前來(lái)競(jìng)拍，土拍競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。以總價(jià)榜入榜的4宗地來(lái)看，盡管大部分地塊住宅部分占比并不高，且如未來(lái)科技城TOD地塊等競(jìng)拍資格要求也比較高，但這4宗地最終均以上限價(jià)成交，成交總價(jià)都在50億元以上，由此可見(jiàn)房企對(duì)布局杭州的熱情高漲。

??單價(jià)榜單同樣也幾乎被杭州所包攬，共有4宗地成功入榜，其中位于四堡七堡單元的兩宗宅地成交單價(jià)都在4萬(wàn)元/平方米以上，成為杭州本次土拍中成交單價(jià)最貴的地塊。值得注意的是，杭州的土地成本同樣也在上漲，入榜四宗地均較去年周邊成交同類型地塊價(jià)格出現(xiàn)明顯漲幅，尤其是四堡七堡單元兩宗地，價(jià)格漲幅均在35%以上。

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

      華潤(rùn)置地?cái)孬@余杭區(qū)總價(jià)地王

??

??地塊分析

??5月7日、8日，杭州首場(chǎng)集中拍地正式開(kāi)拍。本次土拍，杭州共有57宗土地出讓，最終全部成交，總攬金1178億元。在本次土拍中，起價(jià)最高的地塊是未來(lái)科技城核心片區(qū)的住宅用地，起拍價(jià)達(dá)86億元。作為本次土拍中未來(lái)科技城核心區(qū)唯一的涉宅用地，該宗地受到了眾多房企的關(guān)注，最終華潤(rùn)置地以116.61億元的最高限價(jià)及自持4%的條件競(jìng)得，平均樓板價(jià)為16467元/平方米。 

具體來(lái)看這宗地周邊條件。據(jù)地理位置來(lái)看，宗地位于科技城核心區(qū)，擁有地鐵5號(hào)線、3號(hào)線和16號(hào)線三條地鐵線路，交通出行十分便捷。由于未來(lái)科技城核心區(qū)正處于建設(shè)階段，當(dāng)前各類配套都在逐步完善中：商業(yè)方面，地塊自帶超20萬(wàn)平方米的大型商業(yè)，未來(lái)將大概率引入華潤(rùn)旗下商業(yè)品牌“萬(wàn)象城”；教育方面，周邊幼兒園、中小學(xué)都在建，未來(lái)也可享受就近教育；同時(shí)，項(xiàng)目東側(cè)還規(guī)劃杭州未來(lái)科技文化中心，屆時(shí)周邊的公共配套會(huì)更加豐富。周邊樓市方面，未來(lái)科技城此前高層精裝限價(jià)約在3.61萬(wàn)元/平方米，與此項(xiàng)目的住宅限價(jià)持平；地塊周邊在售、待售項(xiàng)目較少，項(xiàng)目未來(lái)入市競(jìng)爭(zhēng)壓力也會(huì)比較小。