[克而瑞]5月樓市供應(yīng)不濟(jì)成交趨穩(wěn)，京杭寧等集中土拍火爆

??5月，房地產(chǎn)市場供應(yīng)不濟(jì)，成交整體運(yùn)行平穩(wěn)。一線城市受制于供應(yīng)低迷，成交環(huán)比皆降，北京、廣州同比漲幅明顯收窄，上海、深圳同比更是步入下降通道。二三線城市分化加劇，重慶、杭州成交創(chuàng)年內(nèi)新高，昆明、南寧、鄭州等同比跌幅仍在40%附近。土地成交量價(jià)齊升，受限價(jià)約束溢價(jià)率跌至16.8%，北京、杭州、南京等首場集中土拍競爭激烈，優(yōu)質(zhì)宅地頻頻觸及限價(jià)上限，時(shí)有地價(jià)刷新區(qū)域、板塊新高。

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??供應(yīng)：階段性回調(diào)，一線環(huán)比腰斬、二三線跌幅超3成

??5月房企推盤積極性不高，供應(yīng)保持穩(wěn)步回落。29個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)估新增供應(yīng)面積1978萬平方米，同環(huán)比齊降，降幅分別達(dá)到了25%和35%，“金三銀四”之后迎來了階段性回調(diào)。

??分能級(jí)來看，一線城市因上月集中供應(yīng)，基數(shù)較高，本月迎來大幅回落。4個(gè)一線城市5月供應(yīng)面積為145萬平方米，環(huán)比“腰斬”，同比降幅也在42%。其中深圳新增供應(yīng)25萬平方米，較上月小幅微增6%，不過同比下降21%，不及去年同期。北、上、廣三城推盤量降至年內(nèi)低位，均不及50萬平方米，且同環(huán)比齊跌，房企推盤積極性大幅回落。

??熱點(diǎn)二三線城市供應(yīng)規(guī)模高位回落，但跌幅不及一線。25個(gè)監(jiān)測城市5月合計(jì)供應(yīng)1833萬平方米，環(huán)比下降35%，同比下降23%。不同城市分化加?。簾o錫、合肥、東莞等東南沿海城市，房企推盤積極性較高，5月供應(yīng)規(guī)模同環(huán)比齊增；多數(shù)城市本月供應(yīng)量保持降勢，長春、寧波、福州等降幅均在5成以上。預(yù)判下月，我們認(rèn)為，隨著房企年中沖刺季來臨，整體推盤量也將有所恢復(fù)，保持穩(wěn)中有增態(tài)勢。不過不同城市間分化行情依舊，對(duì)于基本面較好的核心一二線和強(qiáng)三線，房企依舊會(huì)加快推盤節(jié)奏，而針對(duì)部分缺乏基本面支撐的三四線城市，或?qū)⒂瓉砉┴浧降凇?/p>

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??成交：環(huán)降3%、同增10%，一線皆降近20%二三線分化加劇

??5月典型城市商品住宅成交熱度略有回落，29個(gè)監(jiān)測城市預(yù)計(jì)成交規(guī)模達(dá)2953萬平方米，環(huán)比下降3%，同比增長10%，較2019年同期增幅也有10%。分能級(jí)來看，一線城市5月預(yù)計(jì)整體成交新房263萬平方米，環(huán)比下降20%，與2020年和2019年同期相比，分別下降了5%和19%。廣州市場韌性較好，5月成交規(guī)模依舊超過了100萬平方米，環(huán)比下降12%，創(chuàng)3年同期新高。北京次之，成交同比增幅也達(dá)到25%。相較而言，上海、深圳成交熱度轉(zhuǎn)弱，增長乏力。一方面源于前期熱度過高透支了部分購房需求；另一方面隨著調(diào)控持續(xù)加碼，信貸收緊，利率上浮，投機(jī)性需求被遏制，整體市場也漸趨理性。二三線城市中25個(gè)監(jiān)測城市5月預(yù)計(jì)整體成交2690萬平方米，環(huán)比下降2%，同比上升11%。以東部二三線城市諸如杭州、無錫、福州、廈門等成交熱度延續(xù)，5月成交量同環(huán)比齊增，顯著好于2019年同期；中部重慶、長沙如是，市場熱度回升，購房需求穩(wěn)步釋放；相較而言，天津、鄭州、徐州、常州、昆明、合肥、長春等迎來階段性回調(diào)，成交表現(xiàn)大不如前。預(yù)判下月，我們認(rèn)為，二三線整體成交高位持穩(wěn)，或?qū)⑴c本月持平或小幅微增，前期出臺(tái)調(diào)控的熱點(diǎn)城市大概率面臨回調(diào)。

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??庫存：供不應(yīng)求下超7成城市庫存回落，合肥、徐州環(huán)增約5%

??5月，多數(shù)重點(diǎn)城市延續(xù)上月供不應(yīng)求狀態(tài)，熱點(diǎn)城市如福州、成都、寧波、濟(jì)南等均供求比小于0.8，僅徐州、合肥、昆明、無錫、天津、鄭州等因短期供應(yīng)放量而供過于求。值得注意的是，多數(shù)重點(diǎn)城市庫存消化周期環(huán)比縮短，僅徐州、合肥庫存規(guī)模見長。其中，合肥供求比由上月的0.5驟升至1.4，新政加碼下城市新房成交規(guī)模同環(huán)比具降，市場短期降溫，但消化周期僅5個(gè)月尚處于合理區(qū)間。

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??成交結(jié)構(gòu)：上海中檔占比回升9pts，深圳90-144平比重下降明顯

??從價(jià)格段分布來看，低檔產(chǎn)品占比上海下降8個(gè)百分點(diǎn)，北京、深圳分別上升7、2個(gè)百分點(diǎn)；中低檔產(chǎn)品占比北京下降10個(gè)百分點(diǎn)，上海、深圳分別上升2個(gè)百分點(diǎn)和持平；中檔產(chǎn)品占比上海、北京分別上升9、2個(gè)百分點(diǎn)，深圳下降4個(gè)百分點(diǎn)；中高檔產(chǎn)品上海、深圳分別上升1、3個(gè)百分點(diǎn)，北京下降1個(gè)百分點(diǎn)；高檔產(chǎn)品占比上海、深圳分別下降4、1個(gè)百分點(diǎn)，北京占比持平。

??從面積段分布來看，90平方米以下產(chǎn)品占比上海、深圳分別上升2、5個(gè)百分點(diǎn)，北京下降6個(gè)百分點(diǎn)；90-120平方米產(chǎn)品占比上海、北京分別上升4、3個(gè)百分點(diǎn)，深圳下降3個(gè)百分點(diǎn)；120-144平方米產(chǎn)品占比上海、深圳分別下降6、2個(gè)百分點(diǎn)，北京上升1個(gè)百分點(diǎn)；144-200平方米產(chǎn)品以及200平方米以上大戶型產(chǎn)品成交占比北京、深圳微升，上海微降。

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??二手住房：10城成交同環(huán)比跌幅約5%，大連、南昌低位回升

??5月，二手房市場整體表現(xiàn)持續(xù)小幅回落，10個(gè)重點(diǎn)城市共計(jì)成交601萬平方米，環(huán)比回落7%。基于去年同期樓市快速復(fù)蘇，成交體量已回升至往年水平，本月同比微降3%，同比2019年下降13%。具體到城市來看，10城環(huán)比表現(xiàn)普遍回落，僅大連、南昌環(huán)比收正且大連實(shí)現(xiàn)倍增，其余城市均有不同程度回落，其中深圳、成都、廈門等城市環(huán)比下降超20%回落顯著。同比來看，整體呈現(xiàn)漲跌參半，受限于樓市調(diào)控，深圳市場長期低位運(yùn)行，同比下降59%，同比2019年下降53%；青島、蘇州二手房市場受強(qiáng)需求支撐，分別同比增長24%和53%；成都市場長期下行趨勢顯著，較2019年整體規(guī)模下降超7成，較去年同期也有5成左右跌幅。南昌同比增速高達(dá)擴(kuò)大至452%，南京較2019年增長5成。當(dāng)前全國主要城市二手房住宅市場熱度漸褪，但整體需求端仍有支撐，預(yù)計(jì)后續(xù)成交規(guī)模將企穩(wěn)或有回升。

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??土地市場：十城迎來首場集中土拍，限價(jià)約束下溢價(jià)率高位回落

??5月，全國300城經(jīng)營性土地成交總建面14267萬平方米，環(huán)比增長6%，同比下降40%；成交總金額7740億元，同、環(huán)比分別增長14%和41%；平均樓板價(jià)降至5425元/平方米，同、環(huán)比分別增長89%和33%。受限價(jià)條件的約束，土拍平均溢價(jià)率大幅回落，環(huán)比下降8.6個(gè)百分點(diǎn)至16.8%。各線城市溢價(jià)率皆降，一線城市平均溢價(jià)率7.9%，環(huán)比減少3.1個(gè)百分點(diǎn)，二線城市平均溢價(jià)率18.3%，環(huán)比減少8.5個(gè)百分點(diǎn)，三四線城市平均溢價(jià)率20.2%，環(huán)比減少10.1個(gè)百分點(diǎn)。重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)比重上升，土地流拍現(xiàn)象有所緩解，平均流拍率跌至9%。新晉流拍地塊資質(zhì)平平，大都為區(qū)位偏遠(yuǎn)、商業(yè)公建占比過高的土地，流拍實(shí)屬正常現(xiàn)象。

??一線城市成交建面483萬平方米，同、環(huán)比分別下降12%和44%。成交金額升至1358億元，同環(huán)比漲幅均在4成以上。平均樓板價(jià)升至28139元/平方米，環(huán)比翻倍增長，同比上漲60%。北京、深圳迎來首場集中土拍，北京房企拿地?zé)崆楦邼q，土拍競爭異常激烈，7成以上地塊觸及限價(jià)上限，10宗地更是競高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案。深圳供地資質(zhì)平平，僅寶安尖崗山一宗優(yōu)質(zhì)宅地，但由于深圳供地向來稀缺，最終6宗地全部成功出讓，3宗地觸及限價(jià)上限，佳兆業(yè)、龍光、深圳人才安居等均有所斬獲。

??二線城市成交建面4943萬平方米，同、環(huán)比分別增長6%和43%。成交金額4135億元，環(huán)比大增150%，同比增長72%。平均樓板價(jià)升至8364元/平方米，同、環(huán)比分別上漲63%和74%。杭州、南京、濟(jì)南和天津首批集中供地落幕，成交建面皆超500萬平方米。杭州土拍市場持續(xù)火爆，40余宗地溢價(jià)封頂并轉(zhuǎn)入競報(bào)自持比例，部分地塊自持比例高達(dá)40%，近20個(gè)板塊地價(jià)創(chuàng)新高。南京土拍同樣火熱，共計(jì)出讓51宗地，其中43宗地溢價(jià)出讓，更有36宗地觸頂搖號(hào)，多區(qū)域?qū)嶋H樓面價(jià)被刷新。濟(jì)南土拍則相對(duì)平淡，共計(jì)供應(yīng)114宗地，其中78宗地底價(jià)成交，還有6宗地遭遇流拍。

??三四線城市成交建面8841萬平方米，同、環(huán)比分別下降52%和3%。樓板價(jià)降至2542元/平方米，環(huán)比下跌19%，同比仍上漲37%。在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測的三四線城市中，溫州、鹽城、宿遷、嘉興、河源、金華、臺(tái)州、徐州等8城成交建面超100萬平方米，其中溫州暫以250萬平方米居首。長三角、粵港澳地區(qū)土拍熱度不減，宿遷、嘉興、臺(tái)州、徐州、惠州等多城溢價(jià)率均在25%以上，例如溫州15宗涉宅用地便有8宗地封頂成交。