??人口左右著樓市過往，也塑造著行業(yè)未來。

??第七次人口普查數(shù)據(jù)出爐，老齡化與少子化現(xiàn)實如期而至。正如《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》在各類專題中所分析的那樣：房地產(chǎn)行業(yè)波動短期是貨幣現(xiàn)象，長期則是人口變遷。人口是一切經(jīng)濟(jì)活動的源頭。改革開放后的人口紅利，適逢第一波嬰兒潮成年；2010 年的“民工荒”，

??與 1990 年后人口出生率下降密切相關(guān)；網(wǎng)購經(jīng)濟(jì)的暴發(fā)，適逢互聯(lián)網(wǎng)原住民成長為消費生力軍……人口總與社會經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行相輔相成。

??從人口的中長期視野中，我們很容易看到：自1962 年三年自然災(zāi)害結(jié)束起，中國開始了人類歷史上持續(xù) 32 年、年均逾 2000 萬最大規(guī)模的嬰兒潮。根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)測算，至 1990 年，嬰兒潮出現(xiàn)最大峰值，達(dá)到 2803 萬人；但自 1991 年開始，出生人口劇降，1994 年僅為 1879 萬人，尤其是 1996 年后，出生人口再沒超過 1600 萬；至 2020 年，出生人口已降至 1000 萬水平。與 1990 年前五年平均 2500 萬的出生人口相比，1996 年后五年平均出生人口僅在 1500人左右，每年減少 1000 萬人，下降幅度超過 40%。而2000 年，新出生人口與頂峰時相比，降幅達(dá) 64%。

??2013 年創(chuàng)刊五周年之際，《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》曾在封面文章撰文預(yù)測，根據(jù)人口結(jié)構(gòu)，按照國內(nèi) 27 歲左右的平均置業(yè)年齡來看，中國房地產(chǎn)市場的剛性需求將在 2017 年前后達(dá)到峰值。事實上，從 2015 年起，改善性需求逐步取代剛性需求，躍升為市場成交主力。

??我們同時還預(yù)測，2022 年起，在剛性需求劇減的同時，60 歲以上年齡人口每年以 2000 萬遞增，中國老齡化進(jìn)程顯著提速，與之相應(yīng)，養(yǎng)老地產(chǎn)等細(xì)分行業(yè)可能迎來好時光。如今回溯來看，在持續(xù)上漲的房價面前，改善性需求爆發(fā)提前了，而剛性需求也在高房價面前一定程度延緩了首次置業(yè)年齡；另一方面，家庭規(guī)模小型化造成了新的住房需求。這一切，使得剛需市場的需求曲線不會出現(xiàn)如新生兒一樣的斷崖式下跌。

??再進(jìn)一步看，當(dāng)前的人口結(jié)構(gòu)中，嬰兒潮峰值年齡人口在 31 歲，如果考慮改善型房屋置換平均年齡在40 歲左右，這也意味著，改善型需求的高峰可能 2030年左右到來；由此可以預(yù)見的未來十年，仍處于房地產(chǎn)業(yè)改善需求旺盛的年代。而由于全球主要央行持續(xù)的貨幣超發(fā)，未來十年的房價仍然是易漲難跌。但人口結(jié)構(gòu)的老齡化，以及人口流動的不均衡，將會加劇不同城市的房地產(chǎn)市場的分化，體現(xiàn)在投資開發(fā)端，城市與區(qū)域的選擇將會比過去更重要。另一方面，大家共同看好的核心城市，其投資開發(fā)的高門檻又強(qiáng)化了頭部企業(yè)的優(yōu)勢……凡此種種因素都在為頭部房企獲得更大的市場份額提供了外在條件——行業(yè)集中度的提升，仍將呈現(xiàn)加速態(tài)勢，直至數(shù)年之后的某個時點，因人口趨勢導(dǎo)致市場全面逆轉(zhuǎn)。

??所有一切，終究都逃不過時間。因為時間，不以人的意志為轉(zhuǎn)移，正如獨生子女一代終將長大，嬰兒潮人口終將老去，時間要素深刻體現(xiàn)于人口結(jié)構(gòu)變遷中。這種變遷，深刻影響著社會運(yùn)作，塑造著國民經(jīng)濟(jì)，也決定著行業(yè)未來。