[貝殼研究院]22城量增價(jià)穩(wěn)目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)，房企差異化布局策略更加凸顯

??核心結(jié)論

??通過“兩集中供地”相關(guān)數(shù)據(jù)的分析，我們觀察到以下情況：

??1.22城住宅用地供應(yīng)量增加，全國(guó)整體出讓面積同比減少12%；

??2.土拍規(guī)則的合理設(shè)定對(duì)穩(wěn)定價(jià)格作用顯著；

??3.城市表現(xiàn)方面：城市熱度分化依然顯著，長(zhǎng)三角熱度最高；

??4.房企表現(xiàn)方面：品牌房企表現(xiàn)更加突出，同時(shí)也存在分化；

??5.22城以外市場(chǎng)：上半年房企更偏愛南方城市，其中溫州、東莞等5城受熱捧。

??我們對(duì)未來展望如下：

??1.土拍規(guī)則方面，城市間取長(zhǎng)補(bǔ)短，繼續(xù)嚴(yán)控溢價(jià)率；

??2.土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，核心區(qū)域土地供應(yīng)量將減少；

??3.下半年22城之外的城市將加大供應(yīng)；

??4.房企間城市布局策略差異將更加顯著。

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??兩集中政策執(zhí)行情況總結(jié)

??1、22城住宅用地供應(yīng)量增加，全國(guó)整體出讓面積同比減少12%

??根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，上半年集中供地的22個(gè)城市住宅用地（含非集中供應(yīng)土地）出讓面積1.90億平米，同比增長(zhǎng)9%。從全國(guó)維度看，非22城中各線級(jí)城市住宅用地2021年成交量均呈現(xiàn)出不同程度的下滑，首次大量集中在關(guān)注度較高的城市供應(yīng)土地，使得周邊城市供地節(jié)奏相應(yīng)有所調(diào)整，導(dǎo)致了全國(guó)上半年整體住宅用地出讓面積同比減少了12% 。

??2、土拍規(guī)則的合理設(shè)定對(duì)穩(wěn)定價(jià)格作用顯著

??1）土拍規(guī)則從嚴(yán)，7成地塊限地價(jià)，“限地價(jià)+控房?jī)r(jià)+競(jìng)配建/競(jìng)自持”成標(biāo)配

??此次兩集中供地城市在土拍規(guī)則方面特點(diǎn)突出，限地價(jià)、觸頂搖號(hào)、杜絕馬甲、高溢價(jià)對(duì)應(yīng)付款要求、產(chǎn)業(yè)引入要求等方式，對(duì)溢價(jià)率控制均起到一定抑制作用。

??其中，限地價(jià)是標(biāo)配，據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，所有出讓住宅用地中71%設(shè)定了土地價(jià)格上限，“限地價(jià)+控房?jī)r(jià)+競(jìng)配建/競(jìng)自持”的規(guī)則搭配更是多數(shù)城市的選擇，以達(dá)到控制土地溢價(jià)率、控制房?jī)r(jià)、加大租賃房供給的目的，有效落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)。

??2）“一次性報(bào)價(jià)”規(guī)則，規(guī)避價(jià)高者得，考驗(yàn)房企算價(jià)能力

??此次集中供地蘇州、上海、鄭州實(shí)施一次性報(bào)價(jià)，此創(chuàng)新性拍地規(guī)則除了能有效控制溢價(jià)率，達(dá)到穩(wěn)地價(jià)效果，且由于進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)后不是價(jià)高者得，因此對(duì)房企的地塊測(cè)算能力尤為考驗(yàn)，同時(shí)有效實(shí)現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)，避免土地成交過于集中在個(gè)別房企。

??3、城市表現(xiàn)方面：城市熱度分化依然顯著，長(zhǎng)三角熱度最高

??1）城市間供地計(jì)劃完成率差異較大，北上廣列前三位

??北京、上海與廣州等一線城市首批成交占全年用地比例位列前三，分別高達(dá)56.3%、40.4%以及40%，預(yù)期后續(xù)二、三批供地將會(huì)有所減少，下半年競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)更激烈。廈門、深圳、鄭州、青島與長(zhǎng)春等城市首批供地不及全年住宅用地供應(yīng)的20%，后期供應(yīng)規(guī)模將明顯加強(qiáng)。

??2）市場(chǎng)熱度分化，長(zhǎng)三角、南方城市依然受到較高關(guān)注

??杭州與北京攬金金額均破千億元，是首批集中供地成交金額最高的兩個(gè)城市。從溢價(jià)率看，比去年的變動(dòng)幅度主要在±10%之間。分城市看，杭州72%的地塊以競(jìng)自持成交；北京三分之一的地塊進(jìn)入報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案階段；寧波29宗成交住宅用地中有19宗觸頂或搖號(hào)。與之相比的是，長(zhǎng)春、青島的市場(chǎng)熱度一般，如長(zhǎng)春38宗成交用地有66%的宗地底價(jià)成交，青島延續(xù)勾地模式，出讓的55宗地中有54 宗以底價(jià)成交。

??4、房企表現(xiàn)方面：品牌房企表現(xiàn)更加突出、同時(shí)也存在分化

??1）TOP50房企在首輪集中供地中表現(xiàn)活躍，集中度呈現(xiàn)首尾活躍特征

??成交金額方面，TOP50與TOP100房企集中度分別為58%、66%，均較2021年上半年明顯提升，TOP50房企的集中度提升最為顯著。而規(guī)劃建面方面，各梯隊(duì)房企較上半年全國(guó)土地集中度均呈現(xiàn)倍增趨勢(shì)。一方面，集中供地22城多為一二線核心城市，自身具有較高的吸引力；另一方面，首輪集中供地中房企選擇聯(lián)合拿地比重增多，也會(huì)影響梯隊(duì)集中度表現(xiàn)。

??2）首輪集中供地房企取地多樣化，濱江最愛聯(lián)合、旭輝最獨(dú)立

??集中供地考驗(yàn)著各家房企的資金實(shí)力，為了減少前期的資金投入以及后期的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，“聯(lián)合拿地”成為不少房企的土地策略之一。盤點(diǎn)首輪22城集中供地中最愛聯(lián)合拿地的10家房企。濱江集團(tuán)以67%的聯(lián)合比例領(lǐng)跑榜單。

??與此同時(shí)，8家拿地在3宗（含）以上的房企依然選擇獨(dú)立拿地方式，其中旭輝與建發(fā)拿地宗數(shù)均超過10宗（含）。

??3）22城以外市場(chǎng)：上半年房企更偏愛南方城市，其中溫州、東莞等5城受熱捧

??22城以外的百余城市的土地市場(chǎng)交易同樣高頻的進(jìn)行著。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，盤點(diǎn)出上半年TOP50房企中“花錢最多”與“囤糧最多”的TOP10城市。其中，溫州、東莞、中山、南寧、徐州5個(gè)城市同時(shí)出現(xiàn)在兩個(gè)榜單中。整體上，上半年房企22城以外更偏愛“南方”城市。

??02

??第二、三批兩集中會(huì)發(fā)生哪些方面的變化

??1、土拍規(guī)則方面，城市間取長(zhǎng)補(bǔ)短，繼續(xù)嚴(yán)控溢價(jià)率

??隨著首輪集中供地落下帷幕，從落地效果來看，高價(jià)值地塊即使背負(fù)較高的成本代價(jià)依然引來眾多關(guān)注。但可以判斷的是，在未來兩輪的集中供地中，城市將結(jié)合首次供地的情況進(jìn)一步修正全年的供地計(jì)劃，行之有效的政策將得以延續(xù)和被借鑒，“限地價(jià)+控房?jī)r(jià)+競(jìng)配建/競(jìng)自持”的模式或?qū)⒊蔀檎{(diào)節(jié)土地市場(chǎng)熱度的基礎(chǔ)規(guī)則被廣泛采用。同時(shí)，市場(chǎng)環(huán)境趨同的城市將傾向采用相似的土拍政策。

??2、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面，核心區(qū)域土地供應(yīng)量將減少

??2021年兩集中出讓住宅用地城市核心區(qū)規(guī)劃建筑面積占比達(dá)到41%，較2020年增長(zhǎng)13個(gè)百分點(diǎn)，其中八成城市提高了首批“兩集中”核心區(qū)域地塊供應(yīng)占比。這主要是由于第一次實(shí)行集中供地政策，各地推出相對(duì)核心、優(yōu)質(zhì)的地塊，力圖在同類城市中形成一定的比較優(yōu)勢(shì)。預(yù)計(jì)第二、三批集中供地的核心區(qū)土地供應(yīng)比例將下降。

??3、22城之外的城市將加大供應(yīng)

??上半年兩集中政策對(duì)各線級(jí)城市的土地供應(yīng)節(jié)奏都有著不同程度的影響，特別是22城之外的三四線城市，較2019、2020年出讓住宅用地規(guī)劃建筑面積下降了兩成至三成，隨著“兩集中”逐步常態(tài)化，這部分城市下半年將有可能追趕節(jié)奏、加大供應(yīng)。

??4、房企間城市布局策略差異將更加顯著

??我們統(tǒng)計(jì)了2020年至今的不同銷售規(guī)模的房企在拿地城市和宗地規(guī)劃建筑面積規(guī)模的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)：

??■ TOP3房企全國(guó)化布局顯著，各線級(jí)布局相對(duì)均勻；

??■ TOP4-20的房企更偏愛在二線城市拿5-15萬平米建筑規(guī)模的項(xiàng)目，可以保證在1-2年完成開發(fā)；

??■ TOP21-50的房企明顯加大了在三線城市的投入，并且在三線及以下城市更傾向拿10萬平米以下的項(xiàng)目，有利于看準(zhǔn)一波行情一年左右完成開發(fā)，避免不可控風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生；

??■ TOP51-100的房企往往聚焦于幾個(gè)主力城市，更重視城市深耕；

??■ 百?gòu)?qiáng)之外的房企地域?qū)傩愿鼜?qiáng)，受到資金實(shí)力限制，拿的土地往往較小，“分期拿地、分期開發(fā)”的模式更符合企業(yè)實(shí)際情況。

??在“三道紅線”之下，房企規(guī)模相對(duì)固化，處于不同條件下的房企正在進(jìn)行不同的嘗試，特別是中游房企，更加強(qiáng)調(diào)細(xì)分市場(chǎng)的挖掘和中短期市場(chǎng)行情的準(zhǔn)確把握。