[克而瑞]天津三輪土拍規(guī)模驟降，11宗地全部底價(jià)成交

??12月23日，天津第三輪集中土拍結(jié)束，掛牌的11宗宅地全部以底價(jià)成功出讓，成交建面137萬平方米，總成交金額76.7億元。就熱度來看，三輪集中土拍熱度較二輪進(jìn)一步下降，整體溢價(jià)率為0%。

??11宗宅地全部底價(jià)成交

??超半數(shù)地塊被本地國企平臺拿下

??與第二輪集中土拍相比，天津三輪土拍表現(xiàn)更為冷清。具體數(shù)據(jù)來看，三輪集中土拍供應(yīng)的11宗宅地全部底價(jià)成交，就連地處市區(qū)的兩宗河西宅地都以底價(jià)成交，市場熱度可謂降至冰點(diǎn)。

       至于流拍率，在本地國企平臺的托底之下，也降至0%；流拍情況較前兩輪明顯好轉(zhuǎn)。房企具體拍地情況如下：三輪集中土拍中品牌房企參拍的寥寥無幾，前兩輪拿地比較積極的央企、國企大都偃旗息鼓，僅有中鐵21局和萬達(dá)兩家品牌房企拿地。從數(shù)量上來看，占主力的是天津本地國企投資平臺，譬如渤海國資、團(tuán)泊投資、農(nóng)墾地產(chǎn)、泰達(dá)置業(yè)，此外，紅星置業(yè)等少數(shù)民企也有斬獲。

??樓市下行、土拍規(guī)則升級、需求指標(biāo)糾偏

??使得房企拿地態(tài)度越發(fā)謹(jǐn)慎

??造成這種現(xiàn)象有多方面的原因。首先，從房地產(chǎn)市場來看，近期天津樓市降溫顯著。三、四季度商品住宅量價(jià)走勢較二季度均有明顯下調(diào)，月均成交規(guī)模降幅超兩成，并且商品住宅去化周期也在進(jìn)一步拉長，11月份增至16個(gè)月，已經(jīng)接近18個(gè)月的警戒線，去化周期同比去年同期拉長了29%，庫存壓力逐漸增加，這也進(jìn)一步也加劇了開發(fā)商拿地的謹(jǐn)慎心理，使其不敢貿(mào)然出手。

??不僅如此，三輪集中土拍出讓規(guī)則較二批次延期之后還有一定的升級，不僅新增了“限馬甲”新規(guī)，還對出讓對競買人提出嚴(yán)格要求，存在非法轉(zhuǎn)讓土地，以及土地閑置一年以上等違規(guī)行為競買人及其控股股東不得參加土地競買活動(dòng)，同時(shí)對房企資金來源以來嚴(yán)格管控。在房企資金環(huán)境依舊偏緊的當(dāng)下，房企謹(jǐn)慎拿地也在意料之中。

??此外，天津本輪集中土拍的冷清還與天津常住人口被嚴(yán)重高估有關(guān)，“七普”數(shù)據(jù)中天津常住人口僅1386.6萬人，較2019年抽樣調(diào)查的常住人口規(guī)模少了175萬人，誤差在11%以上，是人口普查公布數(shù)據(jù)中人口被高估最嚴(yán)重的城市之一。

??按照七普數(shù)據(jù)測算，天津2020年常住人口較2010年僅增加了93萬人，而2010年與天津常住人口規(guī)模相當(dāng)?shù)膹V州近10年常住人口增加了近600萬，由此可見天津人口增速之慢，并且近些年天津人口流失的情況明顯被大幅低估。如果這種趨勢進(jìn)一步延續(xù)的話，天津房地產(chǎn)需求規(guī)模的持續(xù)性堪憂，這也在一定程度上解釋了天津第三輪集中供地為何大幅減少。

??三輪土拍供應(yīng)規(guī)模大幅縮減

??全年宅地計(jì)劃實(shí)際完成度僅76% 

??回顧天津三輪集中土拍，從規(guī)模上看第三輪土地供應(yīng)大幅縮減，僅涉及11宗宅地，總供應(yīng)建面為137萬平方米，遠(yuǎn)不及前兩輪，分別僅占前兩輪供應(yīng)規(guī)模的19%和23%。截止12月23日，2021年天津宅地累計(jì)供應(yīng)量達(dá)907.6公頃，而2021年度天津住宅用地計(jì)劃供應(yīng)950公頃，從供應(yīng)角度來看，供地完成度達(dá)95.5%，基本完成了全年宅地計(jì)劃供應(yīng)量。

??再來看實(shí)際成交，2021年天津宅地成交面積719公頃，較2020年全年下降了9%，成交規(guī)模略有縮減。另外，參照當(dāng)年供地計(jì)劃來看（2021年度天津住宅用地計(jì)劃供應(yīng)950公頃），天津2021年宅地供地完成率為76%，還存在較大的缺口。

??綜上來看，雖然當(dāng)前房企資金環(huán)境略有緩解，但市場下行趨勢在目前仍未有明確見底回升信號；再加上天津本輪土拍規(guī)則依舊趨嚴(yán)、自身也存在庫存壓力大和常住人口規(guī)模被大幅修正影響了購房需求池等客觀問題，因此天津三輪集中土拍較二輪表現(xiàn)更為冷清，11宗宅地全部底價(jià)成交。值得注意的是，天津在三輪集中土拍中已經(jīng)大幅減少了土地供應(yīng)，已經(jīng)在通過減少土地供應(yīng)來減緩庫存壓力，得益于供給側(cè)的持續(xù)修正，中長期來看，城市優(yōu)質(zhì)板塊的投資機(jī)會依舊值得適度關(guān)注。