[克而瑞]2021年中國房地產(chǎn)總結(jié)與展望 | 土地篇

??受集中供地新政和市場下行的雙重影響，土地市場成交規(guī)模較2020年同期有明顯下滑。截止2021年12月20日，全國300城土地成交建面和成交金額同比分別下降了24%和10%。分能級城市來看，無論是成交建面和成交金額，一線城市表現(xiàn)均優(yōu)于二、三線城市。土拍熱度方面，受融資難和市場下行的影響，“國企托底”和“流拍撤牌頻現(xiàn)”成為貫穿下半年市場的關(guān)鍵詞。

??展望2022年，房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機(jī)制將繼續(xù)發(fā)揮作用，預(yù)計(jì)土地市場整體熱度會延續(xù)2021年末低位運(yùn)行的趨勢。在“因城施策”政策指引下，部分城市會適度放松部分調(diào)控，但整體房地產(chǎn)政策面偏緊仍是大勢所趨，特別是房地產(chǎn)金融監(jiān)管環(huán)境仍將從緊，2022年企業(yè)拿地態(tài)度將會更加謹(jǐn)慎，為抵抗供需關(guān)系和調(diào)控的波動風(fēng)險(xiǎn)，素質(zhì)較好的地塊將更受關(guān)注。

??2021年總結(jié)

??01

??成交面積：全年成交量同比降幅超兩成，二、三線城市規(guī)模收縮尤為突出

??截止2021年12月20日，全國300城土地市場成交建筑面積20.4億平方米，較2020年同期下降了24%。考慮到集中供地政策之下土地市場成交規(guī)模明顯收縮，12月下旬成交量將遠(yuǎn)不及去年同期，預(yù)計(jì)2021年土地市場總量將難以超越2020年的水平，并且全年成交規(guī)模同比降幅較目前將繼續(xù)擴(kuò)大，全年降幅大概率將超過25%。

??1、一線城市成交規(guī)模保持上漲，二三線城市規(guī)模收縮顯著

??…本節(jié)內(nèi)容略……

??2、中西部省會城市依舊是成交主力，滬、廣成交規(guī)模均超去年同期

??…本節(jié)內(nèi)容略……

??02

??成交金額：同比指標(biāo)由漲轉(zhuǎn)跌，上海蟬聯(lián)成交金額榜首

??與土地成交規(guī)模變動走勢一致，成交金額較去年同期也明顯收縮：截止2021年12月20日，全國土地總成交金額62494億元，同比去年同期下降了10%。從成交金額排名來看，地價(jià)較貴的東部城市仍然是上榜主力，特別是長三角區(qū)域，共有10個(gè)城市入榜，且這些城市的成交金額除溫州、南通小幅下跌外（本數(shù)據(jù)未包含杭州、寧波第三輪集中土拍），其余城市均是同比大漲，尤其是合肥，同比漲幅高達(dá)44%，漲幅在金額榜TOP20城市中居于首位。

??1、成交金額同比由正轉(zhuǎn)跌，僅一線城市同比漲幅為正

??截至2021年12月20日，全國300城經(jīng)營性用地成交金額達(dá)62494億元，同比下降了10%，扭轉(zhuǎn)了連續(xù)六年的漲勢。究其原因，主要是因?yàn)閮杉行抡?shí)施后成交規(guī)模的大幅減少所致。分能級來看，與成交建面保持一致，除一線城市成交金額保持漲勢外，二線城市成交金額同比漲幅均為負(fù)，尤其是三四線城市，總成交金額僅31518億元，同比去年同期下降了15%。

??2、上海成交金額蟬聯(lián)榜首，合肥漲幅居于TOP20首位(節(jié)選)具體到各城市來看。截止至12月20日，上海成交金額高達(dá)3136億元，同比去年同期上漲了11%，蟬聯(lián)榜首；排在金額榜第二位的則是廣州，成交金額達(dá)2446億元，同比上漲12%；排在第三位的則是杭州，成交金額達(dá)2263億元，考慮到杭州三輪土拍金額未被統(tǒng)計(jì)在內(nèi)，全年來看，杭州成交金額大概率會超越廣州，排在第二位。門檻城市為佛山，成交金額為816億元，同比去年同期下降了32%。

??03

??土地價(jià)格：全年平均地價(jià)創(chuàng)歷史新高，房企資金鏈承壓下年末溢價(jià)率降至低位

??受成交結(jié)構(gòu)和二季度市場熱度高漲的影響，2021年全國300城土地成交樓板價(jià)迎來大幅上漲，增至3069元/平方米，創(chuàng)下歷史新高。不過，下半年受土拍規(guī)則升級和房企融資渠道再度收緊的影響，房企資金壓力大增，拿地的積極性也大幅降低，溢價(jià)率較二季度明顯下降，尤其是四季度，整體溢價(jià)率已經(jīng)跌至3%，較二季度下降了14個(gè)百分點(diǎn)，土地市場明顯轉(zhuǎn)冷。

??1、整體地價(jià)：地價(jià)再創(chuàng)歷史新高，增至3069元/平方米

??2021年土地價(jià)格延續(xù)2020年的價(jià)格上漲之勢，全國300城土地成交樓板價(jià)迎來大幅上漲，增至3069元/平方米，同比上漲19%，再創(chuàng)歷史新高。地價(jià)的明顯上漲，一方面是由于成交結(jié)構(gòu)所致，一線城市成交面積占比由去年的2%增至3%；另一方面也要?dú)w功于二季度土地市場熱情高漲，因此平均地價(jià)被大幅拉高。

??2、城市地價(jià)：多數(shù)重點(diǎn)城市地價(jià)上漲，僅上海、寧波等少數(shù)城市同比下滑

??…本節(jié)內(nèi)容略……

??3、溢價(jià)率：二季度溢價(jià)率持續(xù)高位，房企資金鏈承壓影響下三、四季度溢價(jià)率明顯下滑

??雖然整體地價(jià)較2020年大幅抬升，但在22城實(shí)行土地供應(yīng)兩集中新政、熱點(diǎn)城市加強(qiáng)溢價(jià)、地價(jià)管控等影響下，溢價(jià)率與2020年相比卻有明顯下降。成交溢價(jià)率由2020年的14%降至2021年的11%，同比下降了3個(gè)百分點(diǎn)。

??分季度來看，2021年溢價(jià)率經(jīng)歷了“先升后降”之勢。2021年初，在樓市成交熱度恢復(fù)的帶動下，地市熱度也隨之上行，前四月溢價(jià)率不斷沖高，至4月份平均溢價(jià)率飆升至24%，是2020年以來平均溢價(jià)率首次超過20%。其后，受重點(diǎn)城市集中土拍以及限地價(jià)、控溢價(jià)向熱點(diǎn)三四線城市深入影響，溢價(jià)率開始回落，至2021年中，平均溢價(jià)率已降至去年年初水平，但整體來看，溢價(jià)率在2021年二季度升至高位，高達(dá)17%。

??進(jìn)入三季度，重點(diǎn)城市集中供地政策再度升級，加強(qiáng)了對溢價(jià)率、房企競拍資格和競拍資金等多方面的管控，熱點(diǎn)城市也隨即跟進(jìn)，拿地門檻較上半年明顯抬升。同時(shí)，多家規(guī)模房企暴雷，資金鏈承壓下房企拿地積極性也明顯降低，無論是北上等重點(diǎn)城市，還是東莞、金華等熱點(diǎn)三四線城市，土地市場均上演著底價(jià)成交與國企托底，地市熱度跌入寒冬，溢價(jià)率也隨之走低，溢價(jià)率降至8%。

??四季度也基本延續(xù)了三季度的下降之勢，整體溢價(jià)率降至3%。分能級來看，各能級溢價(jià)率均已經(jīng)跌破5%。其中，一線城市溢價(jià)率降至3%，二線城市中杭州、武漢、長沙等首輪土拍熱度較高的城市在第二輪土拍中均遭遇了大面積寒潮，導(dǎo)致平均溢價(jià)率進(jìn)一步走低，溢價(jià)率降至2%，三四線城市亦難逃脫降溫趨勢，2021年第四季度溢價(jià)率僅有4%，降至歷史新低。

??4、流拍率：二輪供地遇冷致下半年流拍率飆升，全年流拍率顯著高于2020年

??……本節(jié)內(nèi)容略……

??04

??集中供地：首輪土拍地王頻出、熱度高漲，二、三輪集中供地“由夏入冬”

??為了穩(wěn)定市場發(fā)展，繼三條紅線、房貸集中度管理之后，土地市場改革——“兩集中”供地新政也重磅出臺，從根本的供應(yīng)端入手，要求熱點(diǎn)城市加大土地供應(yīng)，控制地市熱度，穩(wěn)定市場發(fā)展。就重點(diǎn)城市集中土拍情況來看，超半數(shù)城市三輪集中供地成交量遞減，地價(jià)整體降幅達(dá)5%；熱度來看，首輪土拍熱度最高，二、三批次集中土拍市場熱度明顯下降，溢價(jià)率大幅下滑、流拍率持續(xù)攀升。

??1、量價(jià)變動：超半數(shù)城市三輪集中供地成交量遞減，地價(jià)整體降幅達(dá)5%(節(jié)選)

??對比三輪土拍來看，22城集中供地的成交規(guī)模顯著下降。其中，成交建面、成交金額分別下降36%和40%，而在提高競拍門檻、加大競拍難度之下，名義地價(jià)則微降5%。

??從成交量來看，22城兩輪共計(jì)成交18313萬平方米，與2020年22城含宅地塊相比下降30%。其中重慶、武漢、長沙、廣州是成交最多的四城，均超過1000萬平方米。就兩輪供地節(jié)奏來看，廣州、鄭州、長沙、蘇州等二輪的成交量顯著低于首輪，降幅均在40%以上，僅有青島、深圳、廈門第二輪集中供地成交規(guī)模上漲。

??成交金額上，22城兩輪共計(jì)成交1.71萬億元，7城成交金額破千億，北京以兩輪成交1623億位居各城之首。對比來看，除長春、成都、深圳等成交放量的城市，其余二輪成交金額均較首輪下跌，其中半數(shù)城市成交金額較首輪腰斬，鄭州、長沙、廣州等跌幅超過70%。

??表 重點(diǎn)城市三輪土拍建面、金額、地價(jià)變動情況（略）

??2、熱度變動：二、三輪集中供地“由夏入冬”，溢價(jià)率大幅下滑、流拍率持續(xù)攀升(節(jié)選)

??進(jìn)入第三輪集中供地，盡管部分城市土拍政策有所“松動”，但并未對市場起到實(shí)質(zhì)性的利好，第三輪已拍城市土地?zé)岫然九c“冰冷”的第二輪持平。從溢價(jià)率來看，在政策嚴(yán)控下，10個(gè)城市溢價(jià)率均較首輪大幅下降，其中福州、深圳、廈門等第二輪溢價(jià)較高的城市，在第三輪溢價(jià)下滑至5%左右，三輪溢價(jià)率呈現(xiàn)梯隊(duì)式下滑。而廣州、無錫第三輪含宅地塊均為底價(jià)成交，與首輪12%的溢價(jià)率形成鮮明對比。相較之下，由于二輪流拍過多，在政策放松以及國企、央企托底之下，第三輪大幅流拍的情況得到一定緩解。成都、廣州第三輪流拍率較第二輪下降近20個(gè)百分點(diǎn)，但相較首輪仍高出一截。合肥、南京流拍率則和第二輪幾乎一致。

??綜合而言，全年集中供地的熱度呈現(xiàn)“先揚(yáng)后抑”的走勢，首輪火熱后，在政策打壓和企業(yè)自身現(xiàn)金壓力之下，二、三輪集中供地陷入“冰凍期”。

??2022年展望

??從全年成交變動來看，在融資收緊、土地供給端改革的影響下，2021年的土地市場經(jīng)歷了由高熱降至低溫的劇變。和去年相比，2021年土地成交熱度也明顯走低，不僅成交建面低于去年，成交金額也出現(xiàn)了近六年來的首次下滑，溢價(jià)率、流拍率等熱度指標(biāo)表現(xiàn)也差于去年同期。盡管年末房地產(chǎn)信貸環(huán)境邊際放松，地方政府也在供地端釋放誠意，但市場信心短時(shí)間內(nèi)預(yù)計(jì)仍難恢復(fù)，土地成交端在明年上半年預(yù)計(jì)也難有明顯回暖，城市之間的分化也將進(jìn)一步凸顯。 

??05

??房企拿地態(tài)度謹(jǐn)慎不變，2022年土地市場熱度將維持低位

??盡管2021年9月份以來中央對過緊的信貸政策進(jìn)行了糾偏，近期更是利好動作不斷，包括鼓勵(lì)銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)、重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，但上述舉措僅利好于現(xiàn)金流比較穩(wěn)健的房企，大部分企業(yè)流動性仍舊總體偏緊。同時(shí)，恒大、佳兆業(yè)等多家房企暴雷事件也讓房企對“高杠桿拿地”持以審慎的態(tài)度。就此來看，企業(yè)拿地態(tài)度在明年仍將保持較為謹(jǐn)慎的態(tài)度。

??另一方面，雖然年末大部分城市均調(diào)低了土地出讓門檻，但整體來看，除杭州、成都等個(gè)別城市大幅放松外，其余城市的土地出讓要求僅略有降低，整體仍然較為嚴(yán)格。并且，上層也多次強(qiáng)調(diào)房住不炒，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)；同時(shí)，各地政策調(diào)控機(jī)制也越發(fā)完善和精準(zhǔn)，在中央要求加快發(fā)展保障性租賃住房的要求下，供地結(jié)構(gòu)上保障住宅的比例將進(jìn)一步提升。綜上，可以預(yù)估，明年土地市場發(fā)展仍是以穩(wěn)為主，整體市場熱度也將延續(xù)低位運(yùn)行。

??06

??城市間分化進(jìn)一步加劇，低熱城市或?qū)⑦M(jìn)一步降低土地出讓門檻

??自棚改需求退場后，大部分三四線城市樓市表現(xiàn)持續(xù)萎靡不振，今年在信貸環(huán)境收緊下樓市成交熱度更是降至谷底。這種情緒也傳遞到土地市場，因此今年三四線城市的土地成交熱度明顯下滑，大部分城市的成交量均不及去年同期。樓市表現(xiàn)不佳的二線城市也是如此，如重慶、天津、沈陽等城市的成交量也較去年出現(xiàn)了較大降幅。相比之下，以北京、上海、深圳、杭州、成都為代表的重點(diǎn)城市，由于人口持續(xù)流入、購房需求充足，樓市去化表現(xiàn)穩(wěn)健，房企也爭先進(jìn)入拿地，如上海、杭州等城市第三輪土拍均有多宗地塊觸頂。而在2022年，在整體資金環(huán)境不會大幅放松的背景下，房企拿地將更會注重現(xiàn)金回轉(zhuǎn)和利潤率，因此投資熱度也會聚焦于這些能帶來高盈利、風(fēng)險(xiǎn)較低的優(yōu)質(zhì)城市，進(jìn)而導(dǎo)致城市之間的分化也將進(jìn)一步加劇。

??值得關(guān)注的是，受二輪土拍遇冷影響，多個(gè)城市的三輪土拍門檻出現(xiàn)下調(diào)，優(yōu)質(zhì)地塊的拿地門檻也隨之下降，包括北京、深圳、杭州等重點(diǎn)城市。而就三輪土拍來看，大部分城市的土拍熱度仍在低位。由此可預(yù)計(jì)，在明年首輪土拍時(shí)，會有部分城市、尤其是2021年第三輪土拍顯著遇冷的廈門、沈陽等，將會進(jìn)一步降低土地出讓門檻以提振市場熱度。