[克而瑞]成交規(guī)模延續(xù)低位運(yùn)行（5.9-5.15）

??2022年第20周

??5月9日-5月15日，重點(diǎn)城市首輪集中供地接近尾聲，本周僅蘇州一城集中土拍，因此重點(diǎn)監(jiān)測城市的土地成交規(guī)模仍延續(xù)低位運(yùn)行。重點(diǎn)城市集中供地方面，沈陽于5月12日掛牌了首批集中出讓宅地，22城中僅余鄭州和長春還未掛地；集中拍地方面，僅蘇州一城集中土拍，共成交15宗宅地，其中2幅地觸頂成交，無地塊流拍，整體熱度較去年第三批次有所回升；但地塊競拍熱度分化現(xiàn)象顯著，觸頂成交與底價成交并存。

??土地政策

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??深圳工業(yè)用地探索預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度
揚(yáng)州優(yōu)化土地出讓政策

??近日，深圳市發(fā)布《深圳市工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓暫行辦法》。《暫行辦法》提及，將探索實(shí)行預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度，以盤活存量低效工業(yè)用地，優(yōu)化土地要素市場化配置，規(guī)范工業(yè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。此外，揚(yáng)州也出臺了《關(guān)于支持剛性和改善性住房需求調(diào)整優(yōu)化土地出讓政策的通知》，從供地計(jì)劃、結(jié)構(gòu)、出讓方式、土地價款繳納期限等多方面優(yōu)化了土地出讓規(guī)則，以提振地市熱度、保障土地供應(yīng)。

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??土地供應(yīng)
供應(yīng)規(guī)模環(huán)比上漲

??沈陽22年首批次僅推出5幅宅地供應(yīng)方面。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，重點(diǎn)監(jiān)測城市的供應(yīng)規(guī)模環(huán)比上周顯著上漲，總建筑面積達(dá)607萬平方米，但仍舊不及去年同期水平。重點(diǎn)城市集中供地方面，僅沈陽推出了一批次集中供應(yīng)地塊，包括5宗涉宅用地，總建面僅為33萬平方米；值得注意的是，沈陽此次供地再次調(diào)整土地競拍方式，由去年第三批次的“限地價+搖號”變更為“限地價+競自持租賃住宅面積”。其余城市中，佛山、泉州的供應(yīng)量相對較高，均超過了100萬平方米，其中泉州更是推出了8宗地，總建面合計(jì)106萬平方米。

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??土地成交

??首輪集中供地接近尾聲
成交規(guī)模延續(xù)低位運(yùn)行

??成交方面。由于多數(shù)城市首輪集中土拍已經(jīng)完成，近期進(jìn)行大規(guī)模土拍的城市個數(shù)明顯減少，重點(diǎn)監(jiān)測城市土地成交規(guī)模也因此延續(xù)低位運(yùn)行。本周，重點(diǎn)監(jiān)測城市的成交建筑面積為543萬平方米，環(huán)比基本持平，同比則大跌73%。因主力成交城市變更，成交金額則顯著不及上周，總成交金額384億元，環(huán)比下降31%，同比也下降了79%。平均地價也因此下調(diào)，本周成交地塊平均樓板價為7068元/平方米，環(huán)比降幅達(dá)三成，同比亦有22%的降幅。

??分能級來看，一線城市本周無土地成交，二三線城市成交規(guī)模則較上周出現(xiàn)上漲。聚焦到城市來看。二線城市中，成交主力為集中土拍的蘇州，共涉及15宗地，建面達(dá)165萬平方米，共收金234億元；其次是合肥，總成交建面為59萬平方米，包括肥西一宗住宅用地、主城區(qū)3宗商辦用地。三四線城市中，成交主力為長三角區(qū)域三四線城市，如常州、溫州、麗水等多個城市均有土地出讓；其中常州的成交規(guī)模最大，總成交建面為69萬平方米，涉及8宗地。

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??市場熱度

??蘇州首輪土拍熱度回溫
帶動溢價率環(huán)比小幅回漲

??市場熱度方面。受蘇州首輪集中土拍多宗地塊溢價成交影響，重點(diǎn)監(jiān)測城市的成交溢價率較上周環(huán)比回漲1.6個百分點(diǎn)，達(dá)到2.7%。各能級城市中，除無土地成交一線城市外，二三線城市的成交溢價率均較上周出現(xiàn)回漲，尤其是二線城市，在蘇州、合肥等城市多宗地溢價成交的助力下，平均溢價率回升至3.4%。土地流拍方面。重點(diǎn)監(jiān)測城市的流拍率較上周明顯下降，環(huán)比下降8.2個百分點(diǎn)至14.9%。從流拍地塊分布情況來看，二三線城市的遠(yuǎn)郊區(qū)縣是本周流拍主力，如成都邛崍、臺州溫嶺等均有地塊遭遇流拍。

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??周度TOP5

??蘇州包攬成交價格雙榜
首拍地塊競拍熱度分化顯著

??5月9日-10日，蘇州迎來了2022年首批次集中供地出讓。為了提振市場熱度，蘇州此次降低了保證金繳納比例，并且延長了部分地塊的付款期限，以減輕房企拿地壓力。與此同時，蘇州也在首批次集中出讓中加大了核心板塊的優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)，如園區(qū)湖東CBD、高新獅山等均有宅地供應(yīng)。受此影響，蘇州也包攬了本周成交總價TOP5和單價TOP5。

??從蘇州首輪土拍表現(xiàn)來看，地塊冷熱分化趨勢仍舊顯著。以單價TOP5地塊為例，2幅地塊進(jìn)入一次報(bào)價區(qū)間，但其余3幅地則以低溢價成交。2幅觸頂成交的地塊均位于蘇州目前樓市成交熱點(diǎn)區(qū)域，板塊內(nèi)新房供應(yīng)較為稀缺，未來去化壓力相對較小，因此房企競拍熱度較高，尤其是園區(qū)旺墩路地塊，多達(dá)7家房企參與一次報(bào)價。

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??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評

??蘇州園區(qū)樓面地價創(chuàng)新高

??地塊分析：

??5月10日，蘇州2022年首輪集中供地到期出讓。與多數(shù)城市一樣，蘇州此次集中土拍也表現(xiàn)為明顯的冷熱分化，園區(qū)、獅山等熱點(diǎn)板塊競爭激烈最終進(jìn)入一次性報(bào)價，而吳中度假區(qū)、木瀆、相城渭塘、吳江盛澤等多個板塊的地塊卻由地方國資托底。

??在蘇州首批次成交的15幅地塊中，競爭熱度最高的當(dāng)屬園區(qū)湖東板塊純宅地。該宗地經(jīng)過了50輪報(bào)價進(jìn)入一次性報(bào)價階段，并吸引了7家房企參與一次性報(bào)價，最終由招商蛇口成功斬獲，成交總價為36.16億元，平均樓面價達(dá)31046元/平方米。值得注意的是，該樓面地價也刷新了2019年由中海創(chuàng)下的園區(qū)成交宅地單價新高。據(jù)地理位置來看，宗地位于園區(qū)湖東板塊核心位置，區(qū)位優(yōu)勢極為優(yōu)越，周邊還有兩條地鐵線路經(jīng)過，交通出行十分便捷。與此同時，地塊周邊的生活、教育配套也十分完善，地塊東側(cè)便是星洲小學(xué)，資源較為優(yōu)渥。目前，地塊周邊在售新房項(xiàng)目不多，新房售價約在4.2萬元/平方米，附近二手房掛牌價格多在4.5萬元/平方米以上，一二手房有一定的倒掛空間。