[易居研究院]2020年1-2月全國(guó)40城新建商品住宅成交報(bào)告

??易居房地產(chǎn)研究院3月5日發(fā)布《2020年1-2月全國(guó)40城新建商品住宅成交報(bào)告》。該報(bào)告核心觀點(diǎn)如下，2020年前兩個(gè)月一線城市樓市表現(xiàn)最好，三四線城市最差。今年前兩月一線城市成交面積同比降幅最小，若沒有此次疫情，一線城市樓市正處于去年以來的企穩(wěn)反彈中。三四線城市樓市去年就已開始調(diào)整，此次疫情加重了樓市調(diào)整步伐。預(yù)計(jì)2020年三四線城市樓市成交更慘淡。春節(jié)期間本是三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)的高潮，而今年受疫情影響，大部分城市售樓處關(guān)閉，成交量大幅下降。預(yù)計(jì)受此影響，2020年三四線城市的樓市成交相比一二線城市會(huì)更慘淡。

??易居研究院研究員沈昕表示，目前來看中央對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控基調(diào)并未改變，樓市預(yù)期已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。分城市類別看，一線城市去年已經(jīng)企穩(wěn)反彈，今年前兩個(gè)月降幅最小，預(yù)計(jì)二季度后成交會(huì)回升，但不具備大幅增長(zhǎng)的條件；東部二線城市二季度后成交量會(huì)回升，也不具備大幅增長(zhǎng)的條件；中部二線城市受武漢影響，回升會(huì)晚于東部二線城市；其他地區(qū)的二線城市和三四線城市的成交量則面臨較大的下降風(fēng)險(xiǎn)。

??該報(bào)告主要有以下內(nèi)容：

??2月40城成交環(huán)比大幅下降77%，同比大幅下降69%。2020年1月，易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降45%，同比下降18%。1月份成交量同比下降主要是今年春節(jié)在1月，而去年春節(jié)在2月，今年1月的工作日少于去年同期所致。

??2月，40城成交面積環(huán)比大幅下降77%，同比大幅下降69%。主要是受新冠肺炎疫情影響，2月全國(guó)大部分售樓處關(guān)閉，樓市供應(yīng)量也大幅下降。

??由于單月數(shù)據(jù)可能存在異動(dòng)現(xiàn)象，這里結(jié)合近6月移動(dòng)平均數(shù)據(jù)來進(jìn)行分析，11月的移動(dòng)平均同比增速為2.3%。該曲線在2015年9月達(dá)到本輪周期的最高點(diǎn)之后，便開始下行，期間在2016年的3-4月有過短暫回升，此后一直下行至2017年10月左右達(dá)到本輪低點(diǎn)。2017年11月之后，該曲線開始震蕩上行，2018年12月開始震蕩下行，目前仍處于震蕩下行過程中。

??2月一線城市成交量同比降幅最小，三四線城市同比降幅最大。2020年2月，易居研究院監(jiān)測(cè)的4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降69%，同比下降55%，是三類城市中同比降幅最小的。本輪樓市行情一線城市領(lǐng)先于其他城市啟動(dòng)，也領(lǐng)先其他城市開始調(diào)整。一線城市成交量從2019年上半年開始企穩(wěn)反彈，下半年成交量有所下降，說明在目前樓市嚴(yán)調(diào)控的背景下，成交量不具備持續(xù)大增的條件。

??2020年2月，18個(gè)二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降77%，同比下降67%。其中8個(gè)東部二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降71%，同比下降48%；4個(gè)中部二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降87%，同比下降85%；6個(gè)其他地區(qū)的二線城市（東北及西部地區(qū)）新建商品住宅成交面積環(huán)比下降76%，同比下降68%。

??東部二線城市，2月成交面積同比降幅是最小的，東部地區(qū)二線城市中部分本輪降溫較早的城市本身樓市就已企穩(wěn)，有反彈跡象，且這些城市此次受疫情影響相對(duì)較小，因此成交量降幅相對(duì)比較小。

??中部二線城市，2月成交面積同比降幅最高，主要是受武漢影響，武漢市此次新冠肺炎疫情爆發(fā)的中心城市，目前還處于封城狀態(tài)，2月新房成交全面凍結(jié)，而武漢新房成交在中部二線城市中占比最高。預(yù)計(jì)二季度后隨著疫情的逐漸消退，武漢的住宅需求會(huì)逐漸釋放，成交有望得到補(bǔ)增，屆時(shí)中部二線城市的成交面積也會(huì)得到補(bǔ)增。

??其他二線城市，2月成交同比下降68%，降幅大于東部二線城市，小于中部二線城市。西部和東北的二線城市本輪行情啟動(dòng)和降溫均晚于東部和中部二線城市，大部分城市2019年才開始降溫，目前仍處于降溫階段，疊加此次疫情影響，降幅較大。

??2020年2月，18個(gè)三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降81%，同比下降77%，降幅均是三類城市中最大的。其中7個(gè)本輪調(diào)控較嚴(yán)的三四線城市（限購(gòu)或限貸）新建商品住宅成交面積環(huán)比下降80%，同比下降75%；11個(gè)本輪未調(diào)控或弱調(diào)控（僅限售）的三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降81%，同比下降78%。

??本輪調(diào)控較嚴(yán)的三四線城市,主要還是經(jīng)濟(jì)基本面較強(qiáng)的城市，以人口凈流入城市居多，購(gòu)房者以本地工作者居多，此次受疫情影響略小于基本面較弱的三四線城市。

??本輪弱調(diào)控或未調(diào)控的三四線城市，2月成交環(huán)比降幅略大于調(diào)控較嚴(yán)的三四線城市。這些城市經(jīng)濟(jì)基本面略弱于調(diào)控較嚴(yán)的三四線城市，部分是人口凈流出城市，往年春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)需求比較旺盛，受此次疫情影響成交量大降。

??后續(xù)來看，一線城市2019年上半年已企穩(wěn)反彈，預(yù)計(jì)疫情過后成交量有望回升，但在目前樓市嚴(yán)調(diào)控和信貸不放松的背景下成交量不會(huì)大幅增長(zhǎng)；東部二線城市去年月均成交量相比2017年和2018年有所增長(zhǎng)，今年前兩個(gè)月成交量相比其他幾個(gè)區(qū)域的二線城市要好，二季度隨著需求的釋放成交會(huì)有回升；中部地區(qū)二線城市去年月均成交量相比2017年和2018年有所增長(zhǎng)，2月份受武漢影響成交量降幅較大，武漢的成交量恢復(fù)可能要滯后于其他城市，中部地區(qū)成交量恢復(fù)會(huì)滯后于東部地區(qū)；其他地區(qū)的二線城市和三四線城市的成交量本身就面臨較大的下降風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)疫情過后情況也不是很樂觀。

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