[易居研究院]2020年4月全國40城新建商品住宅成交報告

??易居房地產(chǎn)研究院5月6日發(fā)布《2020年4月全國40城新建商品住宅成交報告》。該報告核心觀點如下，4月40城成交面積相比3月明顯增長，但仍低于去年同期。3月份以來深圳、上海、成都、杭州等部分城市的部分項目出現(xiàn)銷售火熱的現(xiàn)象，但這僅是局部現(xiàn)象，從4月40城成交數(shù)據(jù)來看，成交量距離去年同期還有不小差距。

??易居研究院研究員沈昕表示，預(yù)計5-6月40城成交面積將繼續(xù)回升。疫情發(fā)生后，部分城市降低了預(yù)售條件，加快預(yù)售證審批，預(yù)計接下來幾個月供應(yīng)量會有所增加。往年的3月和4月，部分城市的樓市會出現(xiàn)一波小陽春行情，今年由于疫情影響，部分樓盤開盤時間延后，相應(yīng)的購房需求也被延后，預(yù)計5-6月40城成交面積將繼續(xù)回升。但在目前的經(jīng)濟環(huán)境和政策環(huán)境下，大部分城市的樓市成交不具備大幅增長的條件。

??該報告主要有以下內(nèi)容：

??4月40城成交環(huán)比增長32%，同比下降15%

??2020年4月，易居研究院監(jiān)測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長32%，同比下降15%，同比降幅已連續(xù)兩個月收窄。4月全國多數(shù)城市售樓處已正常開放，樓市供應(yīng)量也相比前兩個月出現(xiàn)較明顯增長，樓市成交明顯回暖，但成交量仍然低于去年同期。

??由于單月數(shù)據(jù)可能存在異動現(xiàn)象，這里結(jié)合近6月移動平均數(shù)據(jù)來進行分析，4月的移動平均同比增速為-17.9%。該曲線在2015年9月達到本輪周期的最高點之后，便開始下行，期間在2016年的3-4月有過短暫回升，此后一直下行至2017年10月左右達到本輪低點。2017年11月之后，該曲線開始震蕩上行，2018年12月開始震蕩下行，目前仍處于震蕩下行過程中。

??4月東部二線城市成交量同比降幅最小

??2020年4月，易居研究院監(jiān)測的4個一線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長22%，同比下降22%。一線城市今年1-2月成交量同比降幅是所有城市中最小的。但在3、4月份國內(nèi)疫情好轉(zhuǎn)的情況下，由于海外疫情蔓延造成北京上海廣州等城市的防控壓力增大，商品房供應(yīng)和銷售也受到部分影響。

??2020年4月，18個二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長39%，同比下降13%。其中8個東部二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長26%，同比下降9%；4個中部二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長123%，同比下降24%；6個其他地區(qū)的二線城市（東北及西部地區(qū)）新建商品住宅成交面積環(huán)比增長26%，同比下降10%。

??東部二線城市，4月成交面積同比降幅最小。南京、廈門、合肥等本輪降溫較早的城市本身樓市就已企穩(wěn)反彈。且這些城市此次受疫情影響相對較小，南京、杭州等城市線下銷售恢復(fù)較早，因此東部二線城市成交量降幅相對比較小。

??中部二線城市，4月成交面積同比降幅最高，主要是受武漢影響，武漢4月8日才解封，樓市成交復(fù)蘇相對緩慢。3月23日，武漢市住房保障和房屋管理局發(fā)布六項舉措，全力支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開工復(fù)產(chǎn)，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這六項舉措包括：分批有序開工復(fù)工、加強安全管理、優(yōu)化審批服務(wù)、調(diào)整預(yù)售許可形象進度要求、提高預(yù)售監(jiān)管資金使用效率、完善社保個稅繳納的購房認定標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)計接下來幾個月，武漢的住宅供應(yīng)會增加，需求也會逐漸釋放，成交有望得到補增，屆時中部二線城市的成交面積也會得到補增。

??其他二線城市，4月成交同比下降10%，降幅大于東部二線城市，小于中部二線城市。西部和東北的二線城市本輪行情啟動和降溫均晚于東部和中部二線城市，大部分城市2019年才開始降溫，目前仍處于降溫階段。

??2020年4月，18個三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長19%，同比下降17%。其中7個本輪調(diào)控較嚴的三四線城市（限購或限貸）新建商品住宅成交面積環(huán)比增長9%，同比下降17%；11個本輪未調(diào)控或弱調(diào)控（僅限售）的三四線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長25%，同比下降17%。

??后續(xù)來看，一線城市2019年已開始企穩(wěn)反彈，但目前北京和上海史上最嚴的限購政策并未放松，認房又認貸的限貸政策又抑制了大量的改善型需求，預(yù)計在現(xiàn)行政策不放松的情況下，一線城市成交量不會出現(xiàn)大幅增長。東部二線城市去年月均成交量相比2017年和2018年有所增長，今年前4個月成交量相比其他幾個區(qū)域的二線城市要好，未來幾個月隨著需求的釋放成交會繼續(xù)回升。中部地區(qū)二線城市去年月均成交量相比2017年和2018年有所增長，2月份以來受武漢影響成交量降幅較大，4月武漢成交恢復(fù)還比較緩慢，預(yù)計接下來幾個月會逐漸恢復(fù)到疫情前狀態(tài)，屆時中部地區(qū)成交量也將有較大幅度回升。其他地區(qū)的二線城市和三四線城市的成交量本身就面臨較大的下降風(fēng)險，預(yù)計未來幾個月樓市成交也不是很樂觀。

??2020年1-4月40城成交面積同比下降29%

??從歷史走勢來看，2017年2月，40城年初累計成交面積同比增速進入負區(qū)間，之后降幅不斷擴大，年底在-22%處企穩(wěn)。這說明2017年市場出現(xiàn)了降溫，主要由于多地先后出臺或升級了“分類調(diào)控，因城施策”的樓市調(diào)控政策，并且以個人房貸利率上浮為代表的信貸政策趨緊也有效地打擊了投資投機需求。

??2018年，40城累計成交面積同比增速曲線出現(xiàn)了反彈，這主要是因為三四線城市尤其是未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市成交面積增長較多。

??2019年1月，40城累計成交面積同比增速曲線大幅跳水，2月持平，3月上行，此后一直在0軸附近小幅震蕩。

??2020年1月，受春節(jié)與去年錯位影響，成交面積同比下降18%。2月受新冠肺炎疫情影響，全國大部分城市售樓處關(guān)閉，銷售受到極大影響，40城累計成交面積同比增速曲線大幅跳水。3月份以來多數(shù)城市售樓處恢復(fù)開放，銷售活動也逐漸恢復(fù)正常，40城累計成交面積同比降幅連續(xù)兩個月收窄。

??對比國家統(tǒng)計局公布的全國住宅成交累計同比數(shù)據(jù)來看，兩條曲線走勢大致相近，40城曲線波動更大。這主要由于板塊輪動效應(yīng)，一二線典型城市對宏觀政策更為敏感。預(yù)計2020年1-4月全國新建商品住宅成交面積同比降幅將繼續(xù)收窄。

??分地區(qū)來看，2020年1-4月，一線城市累計同比下降31%，二線城市累計同比下降29%；三四線城市累計同比下降29%。

??具體來看，東部二線城市累計同比下降17%，中部二線城市累計同比下降44%，其他二線城市累計同比下降30%，本輪已調(diào)控的三四線城市累計同比下降30%，本輪未調(diào)控或弱調(diào)控的三四線城市累計同比下降28%。

??從分地區(qū)的年初累計成交面積同比增速歷史走勢來看，2016年3月，一線城市累計同比曲線領(lǐng)先下行，2017年進入負區(qū)間，此后一直在低位盤整，2018年3月，一線城市的累計同比降幅開始收窄，2019年1月同比開始轉(zhuǎn)為增長，此后增速逐漸提高，下半年增速逐漸回落。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年前兩月一線城市累計同比曲線大幅跳水，3月繼續(xù)小幅下行,4月轉(zhuǎn)為小幅上行。

??二線城市累計同比曲線在2016年10月出現(xiàn)下行，2017年進入負區(qū)間，2018年上半年降幅有所收窄，下半年重回正增長，2019年前兩個月同比大幅下降，3月后同比降幅收窄，下半年重新進入正增長。受春節(jié)因素和疫情影響，2020年前兩月二線城市累計同比曲線大幅跳水，3月和4月降幅連續(xù)小幅收窄。

??三四線城市累計同比曲線在2016年11月出現(xiàn)下行，2017年進入負區(qū)間，2018年重回正區(qū)間，且同比增速逐漸擴大，2019年前兩個月同比大幅下降，3月以來同比降幅有所收窄，是三類城市中唯一同比下降的。受春節(jié)因素和疫情影響，返鄉(xiāng)置業(yè)受到極大影響，2020年前兩月增速大幅跳水,3月和4月降幅小幅收窄。

??預(yù)計5-6月40城成交面積將繼續(xù)回升

??2020年4月，40城新建商品住宅成交面積環(huán)比增長32%，同比下降15%，同比降幅已連續(xù)兩個月收窄。3月份以來，全國各地售樓處已陸續(xù)恢復(fù)開放，銷售活動也逐漸恢復(fù)正常。3月份以來深圳、上海、成都、杭州等部分城市的部分項目出現(xiàn)銷售火熱的現(xiàn)象，但這僅是局部現(xiàn)象，從4月40城成交數(shù)據(jù)來看，成交量距離去年同期還有不小差距。

??目前來看，中央對房地產(chǎn)的調(diào)控基調(diào)并未隨疫情發(fā)生而改變，疫情后提出的“新基建”也試圖轉(zhuǎn)變過去對房地產(chǎn)的依賴。統(tǒng)計顯示，春節(jié)以后全國至少有10個城市出現(xiàn)了“政策一日游”的現(xiàn)象，包括廣州、駐馬店、寶雞、濟南、海寧、柳州、青島、赤峰、荊州和淮安，相關(guān)限購限售政策放寬或首付降低的條款均被撤回或調(diào)整，說明中央“房住不炒”的底線仍不可觸碰。同時購房需求端來看，新冠肺炎疫情已在全球蔓延，全球經(jīng)濟存在嚴重的衰退風(fēng)險，將對我國外貿(mào)出口行業(yè)造成很大影響。受疫情影響，外貿(mào)、旅游、餐飲、服務(wù)等相關(guān)行業(yè)居民收入也存在下降風(fēng)險，一定程度上會抑制購房置業(yè)需求。

??疫情發(fā)生后，部分城市降低了預(yù)售條件，加快預(yù)售證審批，預(yù)計接下來幾個月供應(yīng)量會有所增加。往年的3月和4月，部分城市的樓市會出現(xiàn)一波小陽春行情，今年由于疫情影響，部分樓盤開盤時間延后，相應(yīng)的購房需求也被延后，預(yù)計5-6月40城成交面積將繼續(xù)回升。但在目前的經(jīng)濟環(huán)境和政策環(huán)境下，大部分城市的樓市成交不具備大幅增長的條件。

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