[易居研究院]全國與9城供求關(guān)系與庫存報(bào)告

??上海易居房地產(chǎn)研究院2020年6月29日發(fā)布《全國與9城供求關(guān)系與庫存報(bào)告》。該報(bào)告顯示：

??4、5兩月全國新開工面積逐漸企穩(wěn)，銷售面積有所反彈，預(yù)計(jì)2020年全國潛在供求比整體處于上升趨勢，四季度略有下降，2021年也大概率將緩慢下降。一季度后，疫情積壓需求有所釋放，但經(jīng)濟(jì)明顯下滑的影響并未消退，全國房地產(chǎn)市場仍處于下行周期，需求并不能回到疫情前的水平，2020年9月大概率是短期潛在供求比的高點(diǎn)，2021年將逐漸下降，但這種下行是緩慢而溫和的，并且仍然處于供大于求狀態(tài)，也體現(xiàn)出本輪周期“穩(wěn)”的特性。

??9城商品住宅去化周期上行較快，去化壓力增大；潛在供求比預(yù)計(jì)將在8月后明顯下降，并于年底達(dá)到供需平衡狀態(tài)，供求關(guān)系改善情況優(yōu)于全國水平。截至2020年4月，9城住宅銷售面積明顯下降，導(dǎo)致庫存去化壓力增大。同時(shí)新開工面積的快速下降，也將減少四季度的住宅供應(yīng)量，預(yù)計(jì)將使得潛在供求比降至1附近。具體城市上，華北地區(qū)如天津，華中地區(qū)如鄭州的供求比和去化周期相對較高，未來去化壓力較大；華南和華東地區(qū)則相對表現(xiàn)較好。

??易居研究院研究員王若辰表示：潛在供求比與70城新房價(jià)格有較高的關(guān)聯(lián)度，歷史上供求比的高點(diǎn)基本對應(yīng)70城房價(jià)同比的低點(diǎn)，目前供求比仍在緩慢上行中，可能將在9月份見到高點(diǎn)后緩慢下行，按此規(guī)律，70城新房同比漲幅或也將見到低點(diǎn)，但不會(huì)明顯反轉(zhuǎn)，以“穩(wěn)”為主。 

??報(bào)告正文如下：

??一、供給：商品住宅新開工面積

??2020年5月，全國商品住宅移動(dòng)平均新開工面積為13269萬平方米，環(huán)比下降0.1%；同比下降0.1%。一季度，受疫情影響而耽誤開工進(jìn)度，新開工面積下降明顯，進(jìn)入二季度，國內(nèi)疫情基本可控，前期積壓的新開工需求有所反彈。但由于房地產(chǎn)市場整體仍處于下行周期，并且受經(jīng)濟(jì)下滑影響仍有降溫空間，因此2019年12月短期內(nèi)大概率已經(jīng)是新開工面積的最高點(diǎn)。

??2020年4月，9城住宅新開工面積為1201萬平方米，環(huán)比下降2.2%，同比下降15.6%。2020年以來，9城的新開工面積下降速度要快于全國水平。

??二、需求：商品住宅銷售面積

??2020年5月，全國商品住宅移動(dòng)平均銷售面積為12031萬平方米，環(huán)比增長0.8%，由降轉(zhuǎn)增，同比下降2.2%。一季度，受疫情影響，銷售面積下降明顯；二季度國內(nèi)疫情基本可控，銷售面積環(huán)比明顯反彈，但房地產(chǎn)市場整體仍處于降溫態(tài)勢，居民購買力受經(jīng)濟(jì)下滑影響不可能很快恢復(fù)到疫情前水平，因此2019年12月大概率是短期內(nèi)銷售面積的峰值。

??2020年4月，9城住宅銷售面積為1264萬平方米，環(huán)比下降1%，同比下降7.4%。

??三、9城商品住宅潛在供求比與潛在庫存

??1、潛在供求比  

??2020年5月，全國商品住宅潛在供求比為1.12，環(huán)比下降0.4%，同比上升14.8%。相比2019年，2020年潛在供求比前三個(gè)季度處于上升趨勢，四季度略有下行，整體處于供大于求狀態(tài)。

??展望未來，根據(jù)趨勢和歷史經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)全國潛在供求比將上升至2020年10月，11月有所下降（由于一季度新開工面積明顯下降），隨后保持穩(wěn)定至2021年2月，2020年9月大概率是短期潛在供求比的高點(diǎn)，2021年全年將有所下降，但這種下降是緩慢而溫和的，并且仍然處于供大于求狀態(tài)，也體現(xiàn)出本輪周期“穩(wěn)”的特性。

??2020年4月，9城商品住宅潛在供求比為1.11，與全國同期水平基本相當(dāng)，環(huán)比上升1.1%，同比上升7.9%，供略大于求。預(yù)計(jì)9城潛在供求比將開始逐漸下行，并于2020年底到達(dá)供需平衡狀態(tài)。

??9城中，除上海供求比略小于1外，其他城市均處于供大于求狀態(tài)。其中，以天津?yàn)榇淼娜A北地區(qū)，鄭州為代表的華中地區(qū)供求比較高，有相對更大的去化壓力。

??2、潛在庫存及去化周期

??2020年4月，9城商品住宅潛在庫存為23719萬平方米，按照4月份的銷售水平，去化周期為18.8個(gè)月，庫存與去化周期均有所上升。

??9城中，和去年同期相比，除了杭州和湖州去化周期略有下行外，其他城市均繼續(xù)上升，整體去化壓力增大。

??四、結(jié)論與趨勢   

??隨著二季度以來，疫情受控，房地產(chǎn)活動(dòng)正?；掳肽赇N售和新開工將重回疫情之前的運(yùn)行軌道，展望未來，預(yù)計(jì)全國商品住宅潛在供求比將繼續(xù)上升至2020年10月，11月至2021年2月則基本保持穩(wěn)定，2021年2月至12月可能將逐漸緩慢下行，整體仍處于供大于求狀態(tài)，體現(xiàn)“穩(wěn)”的特征。

??9城方面（以二線城市為主），2020年以來，由于銷售面積下滑明顯，商品住宅去化周期上升較快。預(yù)計(jì)5月開始，9城潛在供求比將從高位逐漸下行，并于2020年底到達(dá)供需平衡狀態(tài)， 2021年上半年或略有下行后開始震蕩。