市場馮子雍 2020-09-02 10:24:41 來源:中房報
??“從去年開始,我們店主營業(yè)務(wù)就轉(zhuǎn)為新房銷售,結(jié)果今年新房賣得也不行?!?月26日,鄭州管城區(qū)一家二手房門店負責(zé)人陳康向中國房地產(chǎn)網(wǎng)鄭州表示,“盡管統(tǒng)計出來的銷售數(shù)據(jù)在上漲,但據(jù)我所知同行里兩個月沒開一單的大有人在。”
??陳康說的銷售數(shù)據(jù)是二手房交易。今年鄭州整體成交量較去年同期均有所下降,其中2月份二手房銷量僅34套;截至8月底前,鄭州二手房掛牌總量為10.4萬套,7月份鄭州二手房共成交7246套,按目前去化速度,鄭州二手房去化周期大約超過18個月。
??新房市場也沒有出現(xiàn)往年“金九”之前的火熱。8月17日至21日這周,鄭州一共有6個住宅項目開盤,共推出房源1380套,整體去化率約70%;其中位于港空港區(qū)恒大未來之光去化率不足10%。
??“就現(xiàn)在市場情況來看,今年的‘金九’估計是2016年以來最慘淡的一年?!蹦砊OP10房企鄭州區(qū)域負責(zé)人表示,促銷未必能促活鄭州樓市。
??不過,鄭州房地產(chǎn)市場銷售疲態(tài)并未影響土地市場??硕鸢l(fā)布的《2020年500城土地供應(yīng)動向研究》顯示,鄭州是突破2016年以來新高的城市之一。研究稱,目前鄭州土地價格此前多還處于相對低位階段,市場發(fā)力較晚,近兩年受“人才政策”利好影響,土地價格上漲動力強勁,上半年成交的土地價格對比過去幾年均有大幅提升,地價正值高位。
??一邊是難以去化的樓市,一邊是高漲的土地,鄭州房地產(chǎn)市場陷入膠著。
??二手房市場:降價20萬元仍難出手
??“往年二手房賣不動了,可以轉(zhuǎn)戰(zhàn)新房,今年做分銷項目也不多了,很多同行都開始做回二手房了?!痹谄呃锖勇芬患抑薪殚T店工作的小鐘表示。
??每天下午,他和同事們都會拿著二手房掛價牌去到一些人流量大的路口發(fā)傳單,期望招攬些生意。
??小鐘所在的門店主營小區(qū)為美景鴻城、陽光城等,“美景鴻城一期有一套89平方米三房,掛了半年,從155萬元降到了139萬元,至今沒有出手,周邊的幾家門店已經(jīng)不再推這套房子了。”小付表示。
??這并不是個例。小付說,往年這種戶型是最受歡迎的,只要價格相對合適,基本上掛牌時間不會超過2個月,成交并不難。但是今年明顯能感覺到“變天了”。
??據(jù)他介紹,附近二手房難賣的很大一部分原因在于稅費?!霸诜績r和新房相差不多的情況下,有的二手房不是滿五唯一,交易中會多出一部分稅費,導(dǎo)致二手房最終成交價甚至高于同區(qū)域新房,所以客戶為什么要買二手房?”
??無獨有偶,鄭東新區(qū)東風(fēng)南路一家房產(chǎn)中介工作人員也表示,他們門店今年3月份正式復(fù)工之后,業(yè)績一直處于不上不下狀態(tài),“市場受疫情影響實在太大了,有不少房源是從去年就掛牌出售,掛到今年都無人問津。除非降價才會有意向購房者去看看房?!?/p>
??但降價并不意味著就會成交?!跋駯|風(fēng)南路沿線原來89平方米戶型相對熱門,最近好多套總價都降了10多萬元,但整體來說還是比較貴,不太好賣?!痹摴ぷ魅藛T表示,航海路沿線也有那種不帶電梯的小區(qū),一次性降價20萬元房源也有,但帶看量依然不高。
??據(jù)360房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,近3個月鄭州市累計有16245套二手住宅調(diào)價,其中漲價房源2715套,平均漲價幅度5.68萬元/套;降價房源13530套,平均降幅4.55萬元/套,降價房源占比超過83%。
??“其實,鄭州市場目前不乏降價幅度在10萬元以上房源,但一般不會直接掛牌降價,只有購房者意向確定得差不多了,在看房過程中房東才會表示價格可議?!币晃徊辉竿嘎┬彰膹臉I(yè)者告訴中國房地產(chǎn)網(wǎng)鄭州,為了“自救”還有的小區(qū)業(yè)主會在群里商量主推房源順序,“比如張家急著出手,如果其他出售同戶型的小區(qū)業(yè)主同意,大家的掛牌價就都比張家高出一部分,然后下一次輪到王家。不過這種情況比較少見,一般是小戶型老小區(qū)鄰里之間比較熟?!?/p>
??據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù),截至8月26日,鄭州二手房整體掛牌已達到10.4萬套,7月份鄭州全市二手房共成交7246套(間),6月份成交7222套(間)。
??超過10萬套的庫存,月均7000套銷量,按照目前去化速度鄭州二手房大約需要18個月才能清完,當(dāng)然,這還是在沒有新增掛牌出售的假設(shè)情況下。然而真實情況是,新房不斷開盤,新增二手房掛牌并未停止,從2019年10月起鄭州二手房供應(yīng)量每月都維持在17000+套高位。
??目前,鄭州二手房房源可選擇空間很大,市場上已經(jīng)有不少小區(qū)庫存量達到了2017年的2—3倍,成交量卻不及往年同期水平,不難預(yù)見未來很長一段時間內(nèi),二手房市場會進入買方市場。
??“促銷未必能促活鄭州樓市”
??新房銷售的日子也不好過。
??上周鄭州一共6個住宅項目開盤,共推出房源1380套,整體去化率約70%,其中位于港空港區(qū)的恒大未來之光去化率不足10%。二七區(qū)千畝大盤鄭州華僑城推出房源16套,仍未售罄。華僑城最近幾次推盤均為“擠牙膏式”,每次推盤幾乎都在20套以內(nèi)。
??另一方面,7月份鄭州全市商品房銷售21659套(間),較去年同期下降了28.08%;商品房銷售面積235.53萬平方米,較去年同期下降了25.5%。
??據(jù)前段時間國家統(tǒng)計局發(fā)布的70大中城市房價指數(shù)數(shù)據(jù)顯示,7月份,鄭州商品房住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比上月持平,與去年同期相比下降了0.7%。其他一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲3.6%和5.7%,漲幅比上月分別擴大0.3和0.5個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲5.1%,漲幅比上月回落0.2個百分點。
??跟去年同期比起來,鄭州是全國70個大中城市中為數(shù)不多出現(xiàn)價格下跌的城市,且是3個月以來連續(xù)下降(5月下降0.2%,6月下降0.4%)。
??“我們這兒現(xiàn)在1萬元可以定房,等首付款補齊后,就可以簽訂購房協(xié)議。”濱河國際新城經(jīng)開十五大街某項目置業(yè)顧問告訴中國房地產(chǎn)網(wǎng)鄭州,目前項目預(yù)售證還未辦下來,但所剩房源已經(jīng)不多,“等到預(yù)售證下來后就可以立刻簽購房合同?!?/p>
??該項目目前在售均價16000元/平方米,去年該片區(qū)新房在售均價約為18000元/平方米。在售樓處,中國房地產(chǎn)網(wǎng)鄭州看到待客區(qū)只有一組客戶在洽談,正中央沙盤圖沒有開燈,整個售樓部僅有3名工作人員,“同事們基本都出去拓客了,不過,我們項目銷售情況挺好的。”負責(zé)接待的置業(yè)顧問一再強調(diào),房源所剩無幾,可以盡快交1萬元定房。
??此前“8?18購房節(jié)”,濱河國際新城片區(qū)內(nèi)不少新房項目推出優(yōu)惠活動吸引購房者,某國企項目恰逢15周年慶,開盤當(dāng)天推出多重優(yōu)惠,但去化率僅為36%。
??“今年優(yōu)惠活動是真金白銀回饋,最高可以在優(yōu)惠后總價上再優(yōu)惠2個點,但是去化結(jié)果并沒有達到預(yù)期。”該項目營銷總監(jiān)表示,駐扎濱河近一年時間明顯能感覺到鄭州購房者對這個片區(qū)熱情在逐漸消退。
??不僅僅是濱河片區(qū),據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示,鄭州2019年整年項目開盤平均去化率是72%,但2020年上半年平均去化率只有42%,銷售難以打開局面、購房者觀望情緒加重等特征在鄭州市場逐漸顯現(xiàn)。
??為了吸引購房者關(guān)注刺激成交,不斷有房企釋放層出不窮的“花式”營銷。上述某TOP10房企鄭州區(qū)域負責(zé)人介紹,為了獲客,目前大多數(shù)營銷主要采取高傭金、高折扣方式,部分項目會給到拓客人員高額傭金,以提高拓客人員積極性和帶客效率。然后在銷售節(jié)點配合高折扣促成成交;還有低首付、首付分期,努力爭取每一位潛在購房者,降低購房門檻以緩解購房者暫時購買力不足問題;特價房團購,一些尚未進入節(jié)點或者銷售不理想的項目,推出少量特價房源或者低于市場價團購房源,聚攏人氣,提升市場影響。
??7月底,就有部分開發(fā)商推出了一批特價房,其中萬科大都會125平方米戶型特價10500元/平方米;富田九鼎華府特價12000元/平方米起;萬科溪望此前高層12000元/平方米,推出洋房特價10000元/平方米起;碧桂園西湖約123平方米房源,特價12000/平方米起。
??這其中不乏品牌房企,甚至有二環(huán)內(nèi)樓盤加入促銷隊伍,且從目前市場反應(yīng)來看,8月中旬的“促銷戰(zhàn)”只是一個開始,9月才是真正的“主戰(zhàn)場”。“就現(xiàn)在市場情況來看,今年的‘金九’估計是2016年以來最慘淡的一年?!边@位區(qū)域負責(zé)人表示,促銷未必能促活鄭州樓市。
??市場需求穩(wěn)中有降
??“面包”不好賣,“面粉”市場也很安靜。
??2020年前7月,鄭州成交了上百宗土地,大多數(shù)為底價成交,其中最貴當(dāng)屬鄭州市1月成交經(jīng)開區(qū)“福塔三兄弟”,區(qū)域內(nèi)3塊稀缺土地分別被保利、華潤等高價拍走,其中鄭政經(jīng)開出[2019]025號(網(wǎng))地塊以溢價率50.25%、9798元/平方米樓面價成為了當(dāng)月NO.1。
??一直到7月8日,主城區(qū)才又迎來一場“搶地大戰(zhàn)”,位于楊金片區(qū)的鄭政出〔2020〕23號(網(wǎng))地塊出讓,吸引了超過50家房企參與競拍,最終被碧桂園以8.42億摘得,溢價率70.6%,樓面價7670元/平方米。
??但是,鄭州今年前7個月土拍市場基本上有且僅有這兩宗“圈地運動”引起了一些水花,其他地塊出讓幾乎沒有掀起波瀾。說起來,鄭州房地產(chǎn)市場今年最受關(guān)注的動作當(dāng)屬契稅補貼。
??6月以來,鄭州市以部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處為發(fā)布方,陸續(xù)印發(fā)了關(guān)于該轄區(qū)內(nèi)商品房契稅繳納補貼辦法通告,涉及區(qū)域包括二七區(qū)、金水區(qū)、中原區(qū)、管城區(qū)等主城區(qū),8月26日起鄭東新區(qū)也跟進了補貼辦法,稅補最高可達20%。
??對此,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進稱,鄭州此次跟進出臺契稅補貼政策,影響還是比較大的。“此前出臺契稅優(yōu)惠政策多為中西部城市,但鄭州作為樓市熱度一直較高的新一線城市,給出較大補貼力度,從政策層面考慮確實是有鼓勵、刺激住房消費等作用。”
??嚴(yán)躍進表示,目前“房住不炒”的大方針不會放松,但類似“契稅補貼”等一些寬松條件的提出有助于增強市場信心,從而有助于鄭州房地產(chǎn)市場去庫存,同時,也要防范部分投機者趁機炒作房價。
??不過,樓市調(diào)控自2016年以來一直沒有放松,鄭州“限購”“限貸”并行,購房門檻一直沒有下降,一部分改善用戶除非賣掉手里的房子否則都沒有購房資格。在平穩(wěn)房價環(huán)境下,炒房客基本全部離場,市場需求穩(wěn)中有降。
??整體環(huán)境造就資金緊張已成共識,未來兩三年內(nèi)鄭州房價很難再次暴漲,從目前市場情況來看,鄭州新房供給和銷售持續(xù)增加,轉(zhuǎn)機要再待時日。
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中國城市住房價格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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