[克而瑞]穿透數(shù)據(jù)看廣深寧廬青廈等年末“翹尾”成色幾何

??伴隨中央“金融16條”強力紓困房企，熱點一二線限購紛紛“松綁”，加之疫情管控全面解禁，近期自媒體賬號紛紛爆出多城樓市回暖，“合肥暴漲117%，廣州激增294%、福州上揚304%”等各類標(biāo)題黨開始刷屏。年末將至，究竟當(dāng)前重點城市樓市真實市場成色如何，一系列政策“強心劑”又能否達(dá)到“立竿見影”的提振作用呢？

??12月周均成交環(huán)增15%

??廣深寧等平穩(wěn)放量無明顯激增行情

??據(jù)CRIC監(jiān)測，2022年第50周（2022年12月5日-12月11日，下同）20個重點一線城市累計成交263萬平方米，較上周高位微降2%。將12月累計兩周周均成交與11月周均相比，增幅達(dá)15%，不過還是低于10月和9月周均水平，12月作為房企最后的業(yè)績沖刺季，這樣的成交表現(xiàn)僅能算作“差強人意”，小幅放量難言實質(zhì)性回暖。

??從重點監(jiān)測城市近期開盤/加推平均去化率變動，也印證了上述觀點，2022年49周（2022年11月28日-2022年12月4日，下同）恰逢11月末12月初，杭州、成都、南京等熱點城市優(yōu)質(zhì)樓盤集中加推拉動平均去化率飆升至63%，2022年50周高位回落至44%，基本與11月去化率持平，市場尚無明顯復(fù)蘇跡象。

??分城市來看，的確有部分城市表現(xiàn)可圈可點，但與自媒體賬號成交翻番的論述相比仍有差距，剔除“熱點恒熱”的北京、上海、杭州、成都之外，核心一二線廣州、深圳、南京、青島、重慶、長春等2022年50周成交環(huán)比持增，漲幅多在50%以內(nèi)，而漲幅超9成的重慶、長春主要源于上周基數(shù)較低和疫情封控等影響，實則12月周均成交量尚不及9-11月周均水平。此外，合肥、南寧、福州、廈門等近期市場亦有轉(zhuǎn)暖跡象，12月周均成交量已超過9-11月周均水平。

??南京項目來訪量、轉(zhuǎn)化率小幅回暖

??成交大增實則車位“開掛”

??據(jù)CRIC調(diào)研，最近一周環(huán)比大增近5成數(shù)據(jù)的背后仍存在一定“水分”：因長江華府、龍湖天鋸、博翠花園等多個樓盤車位集中備案，使得成交出現(xiàn)激增假象，剔除占比約2成左右車位面積，成交環(huán)比漲幅僅為15%，整體市場保持穩(wěn)中向好勢頭。

??從項目來訪、認(rèn)購數(shù)據(jù)也論證了近期南京市場邊際修復(fù)的觀點，步入12月以來，項目客戶到訪量節(jié)節(jié)回升，2022年第50周單周到訪客戶量達(dá)1.4萬組，環(huán)比上漲10%，與11月周均不足1.2萬組形成了鮮明對比，而客戶轉(zhuǎn)化率亦是高位持穩(wěn)6%-8%之間波動。

??之所以市場能在年末得以穩(wěn)步修復(fù)主要基于南京本來便算是政策敏感型樓市，今年幾輪階段性“回暖”背后都有短期利好政策加持，這次也不例外，隨著核心一二線樓市調(diào)控的持續(xù)松綁，南京也在上周迎來了主城限購的進(jìn)一步放松：限購區(qū)已有兩套房的家庭，額外還可以再開產(chǎn)業(yè)集聚4區(qū)的購房證明，也意味著本地二套房家庭可買第三套住房。此外，疫情管控全面放開釋放了經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)向好的預(yù)期，加之各大媒體大V開始發(fā)表言論看漲樓市，也使得市場信心有了局部修復(fù)。

??廣州疫后階段性放量，深圳改善優(yōu)于剛需

??市場無實質(zhì)轉(zhuǎn)暖

??而廣州、深圳的市場轉(zhuǎn)暖更多則是媒體炒作成分居多：廣州第49周網(wǎng)簽系統(tǒng)恢復(fù)，部分前期成交項目進(jìn)入補錄，集中備案造成了成交量激增，第50周整體成交環(huán)比仍保持24%左右增幅更多是疫后階段性放量和開發(fā)商年末沖刺以價換量帶來的短期效果，而從CRIC監(jiān)測的項目來訪量和認(rèn)購情況數(shù)據(jù)來看，11月以來基本就處于低位徘徊，周度到訪量、認(rèn)購套數(shù)均無明顯起色。

??深圳如是，除了和廣州類似的成交集中備案、房企以價換量等刺激短期成交回升的共性因素之外，近期網(wǎng)傳住宅性質(zhì)公寓包括宿舍限購松綁也釋放了一定向好預(yù)期，不過總體而言，改善優(yōu)于剛需去化的項目分化格局尚未改變：11月末南山區(qū)萬科萬科瑧灣悅、寶安區(qū)萬科未來之光項目開盤，首開去化率分別達(dá)到了79%和67%，反觀12月初開盤的坪山區(qū)佳華沙湖廣場、龍崗區(qū)的融湖盛景項目去化率均不足10%。

??廈門、合肥依托優(yōu)質(zhì)改善盤集中入市

??短期市場尚能“保溫”

??合肥、廈門雖然在2022年第50周成交環(huán)比回落，但是12月周均還是顯著好于9-11月周均水平，究其原因，優(yōu)質(zhì)改善盤推盤量大增使得短期市場熱度延續(xù)。

??以廈門為例，市場熱度自9月以來節(jié)節(jié)回落，不過12月項目開盤去化率仍能持穩(wěn)在4成左右，主要仍是依托島內(nèi)思明區(qū)建發(fā)壹里項目，該項目算是島內(nèi)紅盤，僅328套房源卻有近3000組客戶報名搶房，12月7日開盤便實現(xiàn)售罄，可見改善自住需求購買力依舊強勁。

??再如合肥，目前主要也是依托供應(yīng)稀缺、配套完善的學(xué)區(qū)改善盤來保持市場熱度，下表列舉了合肥11月部分項目開盤去化情況，可以看出，不同項目分化持續(xù)加劇：熱點項目邦泰新華星耀未來占據(jù)地段與學(xué)區(qū)雙重優(yōu)勢開盤去化率高達(dá)89%，唯一首開搖號盤文一墨香軒主要由于推盤量低，反觀外圍板塊新站區(qū)非熱點項目去化率不足1成。

??福州、南寧、青島等月末集中備案

??后續(xù)成交動能明顯不足

??最后，聚焦福州、南寧、青島等弱二線城市，雖然在2022年第49周和第50周均迎來階段性成交高點，但是據(jù)CRIC調(diào)研，成交激增主要與集中備案密切相關(guān)，以青島為例，基本在上月末和下月初均會迎來一波成交高峰，第50周成交水平基本也和10月末11月初的第44周周度成交水平持平。

??福州除了集中備案影響之外，還與兩個項目世茂帝封江，首開螺洲溫泉小鎮(zhèn)抵押融資密切相關(guān)，剔除這部分異常因素影響，整體成交上漲幅度有限，當(dāng)前購房者觀望情緒依舊濃厚，未來成交增長動能略顯不足。

??深蘇杭廬等二手住宅11月成交同環(huán)比齊增

??12月略顯疲態(tài)

??從二手房層面來看，11月23個重點城市成交規(guī)?；九c10月持平，止跌企穩(wěn)。局部城市諸如深圳、蘇州、杭州、合肥等實現(xiàn)了同環(huán)比齊增的階段性回升，市場信心有所修復(fù)。

??不過從CRIC監(jiān)測的重點15城二手住宅周度變化情況來看，步入12月整體成交明顯由轉(zhuǎn)弱態(tài)勢，12月周均成交僅為117萬平，基本與9月和10月持平，整體成交增長的持續(xù)性略顯不足，能否實現(xiàn)年末“翹尾”仍有待市場檢驗。

??年末沖刺的局部反彈難言復(fù)蘇回暖

??預(yù)期成交 “水分”擠出后年末不再“翹尾”

??綜上，局部城市諸如南京、廣州、深圳等短期市場的確有向好跡象，但是遠(yuǎn)不及自媒體賬號宣稱的“全面回暖、成交激增”。而針對其所提及的廣州、深圳、廈門、合肥、南京等項目營銷折扣力度收回，部分項目甚至出現(xiàn)漲價情況，據(jù)CRIC調(diào)研，這更多屬于單個項目的噱頭營銷行為，并不具備普適性，多數(shù)項目還是延續(xù)此前的折扣力度，甚至在雙12推出更為優(yōu)惠的特價房源加速去化。

??預(yù)判后市，我們認(rèn)為，按照歷年成交規(guī)律，12月恰逢房企業(yè)績沖刺季，在推盤量大增，房企積極營銷的大背景之下，年末往往都會迎來“翹尾”行情，而從當(dāng)前整體市場表現(xiàn)來看，即便個別熱點城市出現(xiàn)“翹尾”，但程度較往年必將“打折”，整體止跌已屬樂觀市場預(yù)期。

??一方面，雖然疫情管控全面解禁，但是民眾對于疫情的恐慌情緒尚未完全消退，加之管控解除后短期陽性病例有增無減，實則當(dāng)前還是處于疫后恐慌期，客觀上也會對購房產(chǎn)生消極影響。另一方面，核心一二線限制性政策局部松動釋放了一定利好消息，對于短期成交回升也會有一定的積極作用，但是對于廣大弱二線和三四線城市而言，基本進(jìn)入了紓困政策的“失效期”，全面需求透支很難通過短期政策調(diào)節(jié)改善，因而也面臨較長的低位盤整期。