??近日，有媒體報(bào)道稱(chēng)北京掛牌漲價(jià)房源量猛增。

??該媒體表示，疫情優(yōu)化政策公布后次日，北京市24小時(shí)內(nèi)的漲價(jià)房源量成為當(dāng)月最高，單日漲價(jià)房源量129套，環(huán)比前一天上漲76.7%。

??對(duì)此，我們特意查詢了北京二手房市場(chǎng)2022年第50周（12.5-12.11）成交情況，數(shù)據(jù)顯示，2022年12月5日至11日，北京二手房成交面積15.95萬(wàn)平方米，較第49周（11.28-12.4）環(huán)比上升1%，同比下降42%，較年內(nèi)周平均下跌36%。

??2022年至今，北京二手房成交均價(jià)由增轉(zhuǎn)降，購(gòu)房者向新房市場(chǎng)流動(dòng)，目前北京二手房成交已較此前高點(diǎn)第40周（38.1萬(wàn)平方米）腰斬。

??由此看來(lái)，目前北京二手房掛牌房源量增加的現(xiàn)象，一方面是前期壓抑的需求集中爆發(fā)，另外一方面則可能是受北京改善人群“賣(mài)一買(mǎi)一”推動(dòng)，這些房源掛牌后最終能否推動(dòng)市場(chǎng)成交，還有待觀察。

??近日，媒體報(bào)道稱(chēng)，疫情優(yōu)化政策公布后次日，北京24小時(shí)內(nèi)的漲價(jià)房源量成當(dāng)月最高，12月7日，北京二手房漲價(jià)房源量129套，環(huán)比前一天上漲76.7%。

??2022年12月8日，據(jù)華夏時(shí)報(bào)記者獲悉，北京市海淀區(qū)五棵松金溝河2號(hào)院一套建于1979年的兩居室24小時(shí)內(nèi)漲價(jià)10萬(wàn)，漲價(jià)后總價(jià)440萬(wàn)。北京市朝陽(yáng)新城二區(qū)一套面積58平米的一居室，24小時(shí)內(nèi)漲價(jià)20萬(wàn)，漲價(jià)后總價(jià)280萬(wàn)。北京市西城區(qū)廣安門(mén)外樂(lè)城小區(qū)一套精裝修兩居室24小時(shí)內(nèi)漲價(jià)55萬(wàn)，漲價(jià)后950萬(wàn)。

??在北京二手房掛牌量、價(jià)猛增的同時(shí)，CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年第50周，即12月5日至11日期間，北京二手房成交面積15.95萬(wàn)平方米，較上周環(huán)比上升1%，同比下降42%，較年內(nèi)周平均下跌36%。

??事實(shí)上，自金融新政后，北京市場(chǎng)購(gòu)房者向新房市場(chǎng)回流趨勢(shì)明顯，二手房市場(chǎng)雖然近幾周略有波動(dòng)但整體呈現(xiàn)規(guī)模下降趨勢(shì)，目前已較此前高點(diǎn)第40周（38.1萬(wàn)平方米）腰斬。

??若與2022年9月北京二手房交易“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理通知相比，此次疫情優(yōu)化政策所帶來(lái)的成交影響較小。

??2022年9月23日，北京市住建委和北京市規(guī)自委印發(fā)《關(guān)于試行存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理的通知》，“連環(huán)單”是指在同一時(shí)期內(nèi)，購(gòu)房家庭先出售名下住房，再次購(gòu)買(mǎi)住房的交易業(yè)務(wù)。

??此前二手房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，家庭一般要在賣(mài)出名下住房并辦理轉(zhuǎn)移登記后，才能騰出資格購(gòu)買(mǎi)下一處住房，交易周期較長(zhǎng)。

??根據(jù)試行政策，納入“連環(huán)單”業(yè)務(wù)的購(gòu)房家庭，其賣(mài)出住房網(wǎng)上簽約后，即可視同該套住房“暫時(shí)”轉(zhuǎn)出，進(jìn)行買(mǎi)入房屋的購(gòu)房資格審核，待完成買(mǎi)入住房的網(wǎng)簽后，可一并辦理賣(mài)出、買(mǎi)入房屋的貸款、繳稅、登記業(yè)務(wù)。

??在“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理通知發(fā)布后，2022年第39周（9.19-9.25），北京二手房成交升至32萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)29%。第40周，北京二手房成交進(jìn)一步提升至38萬(wàn)平方米，創(chuàng)年內(nèi)單周新高。

??與賣(mài)家掛牌相比，二手房買(mǎi)方對(duì)市場(chǎng)感知更敏銳。悲觀觀望下北京二手房實(shí)際成交呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊降的趨勢(shì)。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年起北京二手房房?jī)r(jià)進(jìn)入下降區(qū)間，截至2022年11月，北京二手房成交均價(jià)30471元/平方米，同環(huán)比轉(zhuǎn)正，但總體仍在低位。

??事實(shí)上，二手房掛牌量與市場(chǎng)情況并不能劃等號(hào)。2022年6月，上海也曾出現(xiàn)過(guò)二手房掛牌量?jī)r(jià)猛增的情況。這主要是受之前壓抑的需求集中爆發(fā)影響，另外一方面，高價(jià)掛牌也在一定程度上反應(yīng)業(yè)主的心態(tài)，疫情在一定程度上加速了他們出貨的決策，價(jià)格是一種對(duì)市場(chǎng)的試探。

??如今北京二手房市場(chǎng)出現(xiàn)掛牌房源量?jī)r(jià)齊漲的現(xiàn)象，也主要是受疫情優(yōu)化政策后二手房業(yè)主的信心提升，以及在近期系列利好政策下，對(duì)后市的看好。

??至于最終能否成交，還需要一段時(shí)間的觀察。

??一直以來(lái)，北京都有著龐大的二手房交易市場(chǎng)。

??對(duì)比全國(guó)來(lái)看，2018年以來(lái)北京商品住宅年均供給量不及7萬(wàn)套，每年至多只有0.77%的家庭能夠買(mǎi)到新建商品住宅。這也導(dǎo)致了目前北京居住在自購(gòu)新房中的家庭戶僅有17%，其余有產(chǎn)權(quán)的家庭戶都居住在二手房、經(jīng)適房等住宅內(nèi)。

??就居住現(xiàn)狀而言，北京目前人均住房面積為34.9平方米，僅為全國(guó)平均的八成左右。若按照全國(guó)人均住房面積的一半水平來(lái)篩選住房緊張的家庭數(shù)量，北京有185萬(wàn)戶家庭人均住房面積不足20平方米。

??這就使得北京的改善需求一直巨大，2021年二手房成交規(guī)模已經(jīng)達(dá)到了新房成交規(guī)模的兩倍。

??限于嚴(yán)苛的購(gòu)房及落戶政策，北京的購(gòu)房主力還是35歲以下的年輕家庭，并且以已婚育家庭為主。這部分人群最為青睞的是110-140平方米的中大戶型產(chǎn)品，其次是70-90平方米的剛需產(chǎn)品。

??我們認(rèn)為，現(xiàn)階段整個(gè)行業(yè)下行壓力巨大，各大城市成交都明顯下滑，隨著市場(chǎng)信心的恢復(fù)，市場(chǎng)修復(fù)后，未來(lái)北京這些大量的剛需及改善需求將推動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

??從2022年至今北京二手房的成交整體情況來(lái)看，北京的實(shí)際成交量?jī)r(jià)都處低位。這一方面是受整體行業(yè)下行影響，另外一方面也是因?yàn)樵凇耙欢值箳臁毕?，北京市?chǎng)購(gòu)房者向新房市場(chǎng)流動(dòng)。

??從具體的月度走勢(shì)來(lái)看，2022年9月北京二手房交易成出現(xiàn)過(guò)一定的拉升，這主要是受北京“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理通知影響，這說(shuō)明目前北京二手房市場(chǎng)“賣(mài)一買(mǎi)一”的改善人群占比仍較高。

??目前來(lái)看，一線城市當(dāng)前均未出臺(tái)強(qiáng)力救市措施，僅局部城市邊緣區(qū)域落戶購(gòu)房有所松動(dòng)，若限制性政策松綁，整體房?jī)r(jià)便存在反彈的可能。

??對(duì)于剛需及剛改來(lái)說(shuō)，當(dāng)前確實(shí)是一個(gè)不錯(cuò)的入手良機(jī)。