[克而瑞]中國金茂：規(guī)模進軍TOP15，城市運營貢獻44%新增土儲

??導(dǎo) 讀

??銷售規(guī)模入圍全國15強，回款率再度超過90%。

??【銷售規(guī)模入圍全國15強，回款率再度超過90%】全年銷售額2311.0億元，目標(biāo)完成率116%，行業(yè)排名入圍15強。實現(xiàn)銷售回款2098億元，年度現(xiàn)金回款率90.7%，處于行業(yè)前列。2020年半數(shù)銷售額來自華東地區(qū)，京滬杭等7城破百億，其中南京、蘇州、上海、杭州、溫州5個城市均位于華東。另外北京以257億、長沙以138億對企業(yè)貢獻顯著。2021年推貨超3600億元，二級項目僅需去化68%即可完成全年目標(biāo)，壓力不大。

??【拿地力度高于百強平均，44%新增土地來源于城市運營】拿地銷售比0.45，高于百強房企平均0.37。新進煙臺、太原、石家莊、泰州四市，全國化布局持續(xù)完善。截止2021年2月底，總土儲建面8267萬平方米，其中一級土地開發(fā)儲備建面2351萬平方米，二級土地開發(fā)儲備建面5915萬平，可滿足大約3-4年的需求。 

??【年內(nèi)7個城市運營項目落地，預(yù)計2022年60%土儲來源城市運營】2020年內(nèi)新落地7個項目，累計落地27個項目。2021年企業(yè)計劃再度落地8個城市運營項目，屆時城市運營項目將達到35個。2020年城市運營銷售貢獻率提升7個百分點至21%，預(yù)計到2022年，城市運營將貢獻60%的新增土地儲備，這也意味著銷售貢獻也將提升。 

??【毛利率20%，20拿地毛利率約23%】2020年中國金茂實現(xiàn)營業(yè)收入600.5億元，同比增長38.5%，毛利率20%。目前3017億左右的已售未結(jié)轉(zhuǎn)部分毛利率在18%左右?？紤]到2020年拿地的毛利率在23%左右，疊加高毛利率城市運營項目逐步進入結(jié)轉(zhuǎn)周期，未來企業(yè)的毛利率維穩(wěn)可期。計提減值43.7億元，2020年中國金茂實現(xiàn)凈利潤62.0億元，凈利率10.3%，歸母凈利潤38.8億元。整體來看，毛利率和凈利率均有不同程度的下滑，但隨著金茂降本增效的推進，未來盈利可控。 

??【三大指標(biāo)全部綠檔，融資利率降至4.4%】截止至2020年底，中國金茂現(xiàn)金短債比1.88，凈負(fù)債率44.7%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率66.8%，全部滿足三道紅線綠檔要求。且融資利率僅4.42%處于行業(yè)領(lǐng)先。

??【雙輪兩翼平衡發(fā)展，物業(yè)管理迎來高速增長期】十四五期間，金茂目標(biāo)在2021實現(xiàn)2500億地產(chǎn)銷售,2022年實現(xiàn)3000億地產(chǎn)銷售，持有面積200萬平方米，實現(xiàn)持有物業(yè)運營收入50億元。兩翼方面，目前金茂物業(yè)并無上市時間表，在管面積接近2000萬平方米，隨著交付高峰的來臨，有望實現(xiàn)每年接近100%的增長。

??銷售規(guī)模入圍全國15強

??回款率再度超過90%

??全年銷售額2311.0億元，目標(biāo)完成率116%，行業(yè)排名提升入圍15強。根據(jù)企業(yè)公告數(shù)據(jù)，2020年中國金茂實現(xiàn)全口徑銷售業(yè)績2311億元，同比增長43.7%，遠高于2020年百強房企12.4%的平均增長率。憑借突出的業(yè)績增速，中國金茂行業(yè)排名再度提升，邁入全國15強。更值得一提的是，2020年金茂實現(xiàn)銷售回款2098億元，年度現(xiàn)金回款率90.7%，處于行業(yè)前列。

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??2020年半數(shù)銷售額來自華東地區(qū)，京滬杭等7城破百億。華東地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)向好，居民購買力強，適配金茂高端產(chǎn)品的定位。根據(jù)企業(yè)披露的銷售簽約明細，中國金茂2020年有五成銷售額來源于華東地區(qū)，7個銷售過百億城市中，南京、蘇州、上海、杭州、溫州5個城市均位于華東。除這5個華東城市外，北京以257億、長沙以138億對企業(yè)貢獻顯著。

??2021年金茂計劃實現(xiàn)銷售金額2500億元，同比2020年增長8.2%。根據(jù)企業(yè)發(fā)布會數(shù)據(jù)，2021年金茂將推出一級開發(fā)貨值119.1億元，二級開發(fā)可售貨值3494.9億元。若一級開發(fā)全部出售，二級項目僅需實現(xiàn)68%的去化率即可完成全年目標(biāo)，根據(jù)CRIC估算，2020年金茂二級項目去化率約為73%，因此全年來看業(yè)績目標(biāo)壓力不大。根據(jù)企業(yè)公布的銷售計劃指引，2021年華東仍將是企業(yè)銷售貢獻率排名首位的區(qū)域，其中上海、南京、蘇州3城目標(biāo)突破百億，北京仍將是企業(yè)銷售貢獻最高城市，目標(biāo)銷售額達到271億元，另外企業(yè)有城市運營項目布局的武漢和青島兩地2021年目標(biāo)銷售也超過百億。

??02投 資

??拿地力度高于百強平均

??44%新增土地來源于城市運營

??拿地銷售比0.45，高于百強房企平均0.37。根據(jù)企業(yè)披露，2020年中國金茂新增土儲建面1417萬平方米，其中新增二級項目59個，計容總面積1150萬平方米。二級項目總土地款1030億元，二級土地平均拿地成本8957元/平方米，相較于2019年的7525元/平方米有所提高，主要是企業(yè)加大高能級城市拿地，一二線城市拿地占比從2019年的79%提升至2020年的87%。城市運營項目持續(xù)釋放，若剔除集團孵化項目，44%的二級新增土儲均來自城市運營項目。

??整體來看2020年金茂投資態(tài)度積極，拿地銷售比0.45，領(lǐng)先于百強房企平均水平的0.37，新進煙臺、太原、石家莊、泰州四市，全國化布局持續(xù)完善。

??土儲總量充裕，可滿足近企業(yè)3-4年開發(fā)所需。截止2021年2月底，中國金茂共布局全國51個城市，總土儲建面達8267萬平方米。其中一級土地開發(fā)儲備建面2351萬平方米，二級土地開發(fā)儲備建面5915萬平，相較2019年底略有提升，按照企業(yè)目前的銷售規(guī)模和增長速度推算，土地儲備充裕，可滿足大約3-4年的需求。

??03城市運營

??年內(nèi)7城市運營項目落地

??22年60%土儲或來源城市運營

??年內(nèi)新落地7個項目，累計落地27個項目。2020年中國金茂有序推進城市運營項目的落地，2020年成功落地武漢方島金茂智慧科學(xué)城、天津上東金茂智慧科學(xué)城、常熟金茂智慧科學(xué)城、青島大云谷城市運營項目、丹陽眼鏡風(fēng)尚小鎮(zhèn)、溫州鰲江國際新城、金華未來科學(xué)城7個項目，新增鎖定面積1080萬平方米。截止20年底累計落地27個城市運營項目。2021年企業(yè)計劃再度落地8個城市運營項目，屆時城市運營項目將達到35個。

??20年城市運營銷售貢獻率提升7個百分點至21%，未來該比重將進一步提升。2020年企業(yè)銷售中，城市運營項目貢獻占比達到了21%，相比2019年的14%再度提升。而據(jù)企業(yè)預(yù)計，截止至2022年，城市運營將貢獻60%的新增土地儲備，這也意味著銷售貢獻也將提升。

??04營 利

??毛利率20%

??20年拿地毛利率約23%

??下半年結(jié)轉(zhuǎn)提速，全年營收增長38.5%。2020年中國金茂實現(xiàn)營業(yè)收入600.5億元，同比增長38.5%，其中物業(yè)銷售收入543.7億元，同比上升44.1%。下半年金茂結(jié)轉(zhuǎn)明顯加快，全年營收增長明顯。商業(yè)租賃收入方面與2019年基本持平，酒店運營收入受疫情影響較大，目前已逐步回暖，下半年入住率超7成。

??毛利率20%，隨著城市運營項目結(jié)轉(zhuǎn)有望維穩(wěn)。2020年中國金茂整體毛利率約為20.2%。管理層透露，目前3017億左右的已售未結(jié)轉(zhuǎn)部分毛利率也在18%左右，因此短期內(nèi)毛利率將維持這一水平?？紤]到2020年拿地的毛利率在23%左右，疊加高毛利率城市運營項目逐步進入結(jié)轉(zhuǎn)周期，未來企業(yè)的毛利率維穩(wěn)可期。計提減值43.7億元，2020年中國金茂實現(xiàn)凈利潤62.0億元，凈利率10.3%，歸母凈利潤38.8億元。整體來看，毛利率和凈利率均有不同程度的下滑，但隨著金茂降本增效的推進，未來盈利可控。

??05償 債

??三大指標(biāo)全部綠檔

??融資利率降至4.4%

??現(xiàn)金短債比升至1.88，長短債比2.51。截止至2020年底，中國金茂共持有現(xiàn)金520.8億元，較于初增長超過一倍，短債總額277.7億元，現(xiàn)金短債比1.88，滿足三道紅線綠線要求。長短債比方面，截止至2020年底金茂長短債比為2.51，與期初基本持平。

??“三道紅線”均綠檔達標(biāo)，融資利率僅4.42%處于行業(yè)領(lǐng)先。2020年中國金茂把握融資窗口，發(fā)行多筆低息債券，進一步降低了企業(yè)整體融資成本。截止至2020年底，金茂的整體融資成本已下降至4.42%，處于行業(yè)領(lǐng)先水平。凈負(fù)債率大幅優(yōu)化至44.7%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率略有升高至66.8%，全部滿足三道紅線綠線要求。

??06多元化

??雙輪兩翼平衡發(fā)展

??物業(yè)管理迎來高速增長期

??堅持雙輪兩翼戰(zhàn)略，物業(yè)服務(wù)每年接近100%增長可期。十四五期間，金茂目標(biāo)在2021實現(xiàn)2500億地產(chǎn)銷售、2022年實現(xiàn)3000億地產(chǎn)銷售；持有面積200萬平方米，實現(xiàn)持有物業(yè)運營收入50億元。兩翼方面，2020年中國金茂將兩翼內(nèi)涵升級為科技+服務(wù)。其中，金茂物業(yè)在管面積接近2000多萬方，隨著交付高峰的來臨，有望實現(xiàn)每年接近100%的增長。另外管理層回復(fù)針對物業(yè)管理上市這一問題，目前暫無明確時間表。